【攻略分享】倒闭商场如何改成公寓?（下篇）

　　如何解决资金问题?

　　因为房地产是资金密集型行业，讲究高周转，如果商用房转成租赁住房，资金回笼速度太慢。加之，商用房和住宅的差别很大，“商改住”对开发商来说成本也不是很低，甚至更高。那么，如何解决商改住的资金问题?其实，如果旗下商改住物业较多，开发商同样可以借鉴长租公寓的模式，一是利用金融杠杆，“用钱铺路”;二是把模式变轻 。

　　比如湾流的运作模式主要有3个层面：

　　1、通过基金的方式来助推规模化的发展

　　通过基金这样的融资方式来助推规模化的发展，一期基金是在2015年的十月份终闭，当时的一期规模是3亿人民币，主要的投资人是国内的机构投资人与高净值民营企业。一期基金很快实现了终闭跟所有项目的投资落地，全部投在上海，目前上海落地超过十五个项目。二期拟发行的基金规模是10亿人民币，会在今年的六月底全部封闭。

　　2、重资产模式下的轻资产玩法

　　在重资产模式下实现快速扩张，有效的方法之一就是寻找轻资产的玩法。基金就是其中一种可以实现轻重分离的融资结构。具体来说就是发行定向投资长租公寓资产的基金，以基金主体承租物业获得租赁权，并承担所有租金成本和物业改造装修成本，基金再委托长租公寓管理公司提供项目经营管理。

　　基金是相对“重资产”的模式，获得基础资产租金溢价收益;长租公寓管理公司是“轻资产”模式，获得项目基本管理费用和超额管理费用。因为各期基金匹配的是不同的资金与不同的基础资产，所以只要持续找到优质基础资产，基金就能“无上限”地提供资金。资产与运营的分离，使得长租公寓管理公司能更聚焦项目运营本身。这是我们发展的一个核心思路。

　　3、基金退出方式

　　长租公寓一旦项目进入运营期，基金就立即实现正向现金流。此外还能与银行等合作租客消费金融的产品，实现提前回收未来一年的租金，包括跟一些机构进行现金流的贴现合作，能够提前提升自己投入的回收期。由于基金锁定了基础资产，投资收益不会进行再投资，可及时向基金投资人分配，提升投资的IRR。

　　同时，基金的退出方式也十分灵活：(1)随着租约到期而自然退出;(2)项目稳定运营后可以通过租约资产证券化方式退出;(3)长租公寓管理公司股权融资或上市后将资产并购回管理公司。基金在投资长租公寓基础资产的同时，还能额外配置长租公寓管理公司股权，获得股权投资的溢价收益。

　　3步建立营销和推广渠道体系

　　目前大多数的公寓营销渠道主要还是派发传单、百度的推广、58同城、赶集网等，这些都是比较传统的获取客户的渠道，少数的企业也会在微信、微博、豆瓣、百度、贴吧等线上的渠道进行推广。除了常规的获取渠道外，湾流会从以下几个方面建立营销和推广渠道体系，进行低成本更加高效的营销。

　　湾流互联网平台会在六月上线，将订房到退房全流程从线下搬到线上，提高客户的便捷性和体验感。

　　随着规模化的发展，100个社区和周边大量可介入的长租房源的落地，平台流量也会迅速的提升，达到一定的量级之后会服务于其他的房源和租客端。

　　但规模化发展的高入住单单依靠线上的渠道是不够的，线下的渠道是一个基础。大企业客户的长期战略合作，获得长期稳定的优质客源，是核心竞争力。大企业的合作拓展在国际高端服务式公寓比较常见，往往会和外资企业保持战略合作关系，保证稳定的出租率。