长租公寓：房地产下一个行业“风口”?

　　随着越来越多90后甚至95后走上工作岗位，对于租房的需求在悄然发生着改变，也影响着租房市场的改变。长租公寓有近1.7万亿的市场容量，不同模式的长租公寓如同雨后春笋在野蛮生长，其背后又暗含着资本、政策等力量，以及抢占家庭终端的预期，拥有成熟模式和规模的长租公寓将会是各大品牌追逐的方向。

　　对于即将步入社会的应届毕业生陈奕而言，第一个考验已经到来，正是租房问题。

　　根据相关数据统计，本年度在杭大学应届大学毕业生的数量在10万人左右。而根据以往经验，其中有超过50%的毕业生会选择留杭工作，陈奕就是其中一个。

　　“我以为找工作已经够折磨人了，没想到租房子更烦心。”面临即将被“赶出寝室”而又没租好房子两难境地的陈奕，对着记者大倒苦水，说自己看了十几天的房子还是没有找到符合自己心意的房子。“便宜的都是群租隔断房，贵的又租不起，好不容易在网上看到一个还不错的中介又说租出去了。”

　　而在此次的调查中也发现，类似陈奕这样的应届毕业生中，很多都正在被“租房问题”所困扰。

　　对于这些问题，杭州爱上租科技有限公司联合创始人徐毅将其总结为三点：对租房的效率和服务不满意;对租赁后期的服务不满意;对租赁产品和租赁房屋不满意。“当然，这些也是目前租赁市场的痛点所在，也是爱上租等长租公寓的机遇所在。”

　　由盛世管家和品牌公寓蜗居网络融合而成的“爱上租”，是一家专注于长租公寓业务的全新企业。用徐毅自己的话，就是虽然干着以往“二房东”的事情，但已经改变了原本仅依靠“一大串钥匙和Excel表格”进行管理的模式。

　　同时，随着大量资本的涌入，以及互联网技术成熟、租客群体改变等客观因素存在，租赁市场似乎正在迎来爆发期。包括以万科、招商、金地、阳光城为代表的开发商，以及以如家、汉庭、布丁为代表的酒店业，纷纷涉足租赁市场。

　　5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出，确定培育和发展住房租赁市场的措施，这也成为租赁市场的政策支持。

　　品牌公寓只覆盖5%的租赁需求，还看不到行业天花板

　　虽然不同角色的企业纷纷涉足租赁市场，但目的却各不相同。

　　同样是在5月4日，万科旗下全新长租公寓品牌“泊寓”再次高调亮相。从万科驿到泊寓的变化，可以看出万科对于长租公寓市场的野心。但正如万科高级副总裁谭华杰所言，假如万科只是通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率仅3%左右。“而且加上税收20%以后，最终的租金收益率只有2.4%左右，所以用可以出售的新房来做长租公寓，绝对仅仅是做一个尝试，因为根本算不过账。”

　　而参考“西九•万科驿”的做法，是“用租房款抵扣购房款”的方式。所以可以发现万科等开发商介入长租公寓的目的，最初始的目的大多还是以促进销售为主。

　　另外一个涉足长租公寓的“大部队”是酒店业，例如如家旗下的逗号公寓。

　　根据业内专家表示，因为成本增速明显快于价格增速，所以传统酒店业面临利润不断下滑的困境，这是酒店业纷纷涉足长租公寓的原因。“比起传统酒店，长租公寓租金低、管理费低、房间数量没有限制、物业性质多元化，优势是显而易见的。”

　　但无论是开发商还是酒店业，它们涉足长租公寓的方式基本都是“集中式公寓”。

　　“不过未来市场份额最大的依旧会是‘分散式公寓’，而简单来说，如果有100套长租公寓的话，其中有95套都会是分散式的。”在徐毅看来，以YOU+公寓等为主的“集中式公寓+vwork”模式，以及以魔方公寓、未来寓为主的“集中式公寓”模式已是汇集超过100多个品牌的红海。

　　虽然谁都想进入“分散式长租公寓”领域，但徐毅认为，缺乏公寓托管经验是其它品牌无法“玩转”分散式的重要原因。

　　在徐毅看来，虽然现在拥有1万套规模的长租公寓品牌全国也就六七家，但在其背后有着巨大的市场容量。“因为有近1.7万亿的市场容量，而放眼所有行业能超过万亿规模的并不多。”

　　同时在另一方面，对比日本、美国等国家，中国目前在长租公寓领域的市场覆盖率还十分低。有数据显示，在日本房屋租赁只有不到4%是C2C状态，其中11%是仅委托中介招揽房客和签约，而超过65%完全委托机构进行管理。在中国，委托机构进行管理的目前还仅仅只有5%左右。

　　“所以，在未来五年甚至十年，你可能依旧还看不到长租公寓的行业天花板。”徐毅很有自信的表示。

　　长租公寓生意的背后，其实暗含着金融的逻辑

　　不过，仅着眼于租赁一个端口，那再好的行业前景也难有机遇。

　　“所以行业内部的第二句话，是长租公寓生意的背后有着金融的逻辑。”业内专家对记者强调，从产品和内容的角度来看，长租公寓更像是一个充满理想主义的事业，始终要面对规模和利润的问题。“而从金融和资产管理角度来看，长租公寓行业才会有更多的延伸与发展路径。”

　　对此徐毅也认为，长租公寓天然符合金融的属性。“首先是规模巨大，根据国家人口计生委的数据显示，中国流动人口规模在2014年已达2.45亿，其中约72%的流动人口通过租房居住。按照房租月均1051元这个数据测算，未来租房市场会超过2万亿元的规模。”

　　另外，房租作为其中的资金流动形式是十分恒定的。沉淀在长租公寓内的资金，基本不受政策、市场的影响。除此之外，还有租售比非常低、底层资产清晰等特质。

　　正是基于这样的行业属性，才有了魔方公寓“股+债”的独特融资方式。

　　据悉，在全国拥有超过2万间公寓的魔方公寓，在4月初宣布获得了3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，融资后整体估值超过10亿美元。而中航信托在其中不仅仅是扮演着“财务投资”的角色，更是一次战略合作。中航信托的受托资产超过4000亿元，他们需要魔方公寓这样一个租赁性企业来做相关的资产增效。

　　魔方公寓作为“集中式公寓”的代表，因为受制于房源稀缺等因素，所以在扩张速度并不如爱上租等“分散式公寓”。

　　“但规模是长租公寓品牌最直接的实力体现，比如你有1万套房源，而我有100万套房源。也就意味着在同等租金情况下，你有的资金流量仅仅是我的1%而已。所以，这也就直接影响到资产证券化能够撬动的资金量。”因此徐毅认为，爱上租等长租公寓目前最主要的方向还是形成成熟的模式，然后快速复制到各大重点城市。

　　而在金融方面，徐毅说目前有三个方向的尝试。首先是与P2P 平台合作推出基于应收账款保理业务的金融产品，年化收益 9%左右。“还有与国内上市公司合作设立5年期的装修基金，解决装修资金的来源问题。还有推出面向业主的类债权基金理财产品，分期返还年化15%的收益，以摊销装修成本。”

　　同时，徐毅还表示，爱上租还与地产商有合作。租客可以通过爱上租租赁地产商的精品公寓，达到一定期限后租金还可以转化成房屋的首付款。而在未来的规划中，爱上租平台的收入有盈余的租客甚至可以借钱给房屋的业主。

　　在抢占“家庭终端”之前，先“抢房子”再运营

　　“我们行业的第三句话，是金融虽好，但根本还是公寓运营。”徐毅说到。

　　在徐毅看来，虽然长租公寓做大以后可以有很多种可能，尤其是金融的诱惑。但爱上租当前的主要目标依旧是以“做大规模”为重，同时也包括产品更好、服务更优质、系统更标准化等。

　　而这些，也正是长租公寓品牌安身立命的根本。

　　所以爱上租有很明晰的“准则”和路径，去建立和完善长租公寓的可复制模式。“首先当然是规模化，通过房东签长约、与开发商合作等方式去扩大房源容量。”通过徐毅清晰的描述，能很简单明了理解爱上租目前的具体措施。

　　除了规模化，爱上租还强调产品的标准化，即投入资金进行房源的装修，包括为租客提供洗衣机、油烟机、冰箱、空调等整套的海尔家电。根据徐毅的说法，以100平方米的房源为例，爱上租会投入10万元左右的资金进行产品打造。

　　另外还有服务的品质化，通过“爱上租APP”的互联网+方式，将租客的问题反馈集中在平台上。“包括马桶堵了、换灯泡等问题，我们可以做到三分钟之内回复，半小时之内上门。还提供两周一次的大保洁，以及防毒面具、灭火器、应急灯等保证租客安全的设备”徐毅认为，这是区别于传统的“只闻其声不见其人的二房东”最大区别。

　　而且，利用“爱上租APP”还能组织租客进行各种类型的活动。比如美妆、科比退役赛、烘培、乐跑等，后期还会植入公益活动等内容。

　　通过更品质、更具交互性的方式，爱上租能够更好巩固“白领公寓”的定位。正如业内专家所言，随着越来越多90后甚至95后走上工作岗位，对于租房的需求也在悄然发生着改变。“这个群体对于居住品质有着一定要求，同时也追求更安全、更便捷的居住方式，甚至对于装修风格也有自己个性化的品味。”

　　从这方面来看，爱上租能够更好契合需求的改变，也能够实现“抢房子”的目标。

　　基于此，徐毅才反复强调，只有做好长租公寓的运营，找到最优的模式，才能实现在长租公寓背后的可能性。“无论是金融也好，还是家庭终端也好，只有更大规模和更好服务才是实现这一切的前提。”