办公+公寓“创业综合体”现雏形

　　6月20日，深陷股权之争的万科集团依旧和ID G资本、华住酒店集团联手投出了3000万元人民币的深圳思微的A轮。6月21日，前万科集团高级副总裁毛大庆创建的优客工场在深圳首个空间开放，并于当天宣布获得银泰置地、中融信托联合投出的3亿元人民币Pre-B轮投资，估值已达45亿元。IT桔子数据显示，优客工场此前在A轮和A +轮已经获得共计4亿元人民币的投资。

　　与此同时，从联合办公空间到创业综合体，从园区办公空间到青年创业社区，功能更为复合的空间和服务理念被行业认同，众创空间悄然蜕变，创业综合体雏形已现。今年4月，美国著名联合办公空间w ew ork宣布纽约和华盛顿的W elive公寓提前开业。优客工场也于4月和连锁公寓品牌新派公寓合资成立左右公寓，并宣布即将推出“优享公社”，打造集都市青年办公、居住与消费于一体的新型综合体。此前主攻联合办公空间的优客工场，似乎距离创始人毛大庆最初的定位，桌子是入口，多维度的盈利，共享即价值，大数据是资产更进一步。而据优客工场近期发布的《中国众创空间发展蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)介绍，这种集成公寓、办公、娱乐等多种服务的综合体在美国已有案例，是位于洛杉矶的T enT enWilshire项目。它拥有大面积的公共场所，包括娱乐、体育运动、点子交易等，鼓励空间里的人多在公共区域内交流沟通，是一个典型的社区概念联合空间，可以在一栋楼里办所以的事。

　　对于未来，《蓝皮书》表示，对于完整商业生态环境、第三方软性专业服务的需求以及对专业性资源、工具导入和整合的需求都会不断增强。而当前中国众创空间尚呈现出“散”和“薄”的现象，企业分布相当分散，全国化布局的少之又少，除了极少数联盟外，单打独斗的多，低于大风险的能力差。

　　创业者说

　　关于产品

　　记者：目前市场上联合办公空间、众创空间非常多，思微和小样O ffice在产品上，有什么不同之处?

　　思微CEO郭逸凡：以一个细节为例。思微空间设计的时候已经考虑到后期各种使用的场景，比如冰箱放在空间一端，但是微波炉却放在很远的距离，刻意用一些不方便，创造在空间里的走动。在就餐的区域，餐桌并不是规整的矩形，有一定的倾斜角度，吃饭时面对的不是一个人，而是一排人，尽可能多地和别人交流。

　　小样青年社区董事COO、联合创始人冯刚：小样的定位是“青年创业综合体”，小样O ffice是核心产品线，有两类基本办公单元，4-6个工位一间，或是8-12个工位一间，适合初创期不同企业需求。在产品上，小样O ffice更注重产业的垂直细分。比如在深圳罗湖的C 33小样社区，是一个旧的厂房物业改造，考虑到珠宝是罗湖区的支柱产业，C 33也重点定位于珠宝产业的上下游服务行业。如今4000多平方米的面积里，入住的48家企业中，有90%以上和珠宝相关，涉及珠宝摄影、包装设计、电商贸易等以及其他服务。深圳市珠宝协会和黄金行业协会都已进驻。那么将来小样社区除了自有基金之外，就可以联动产业资本共同服务创业企业。在未来的小样社区中，都将聚焦1-2个或者2-3个关联度较高的产业。

　　小样社区增设了一条“Y oung品平台”产品线，针对生活创意类产品的创业企业，为他们提供产品的线下展示平台与线上交易平台，在北京、深圳、苏州等地均策划了Y oung科技展台，小样创咖也将长期设展，和创意买手店、众筹平台、创意集市等线下内容联动起来。

　　记者：联合办公空间真的省钱吗?

　　郭逸凡：以4人团队为例，如果预算在4000-5000元/月，是很难在深圳的写字楼里找到一个合适的办公空间。如果选择在民宅，可能就会面临招人人困难，或是见客户的时候不太方便。但是选择在思微这样的联合办公空间，不仅可以解决办公问题，享受到各种服务，工作之余还有丰富的业余生活。

　　关于规划

　　记者：对于未来的规划是怎样的?

　　郭逸凡：目前深圳已经成型的是4个空间，加上即将成型的还有10个。未来方向还是比较O P E N，各种可能性都有。可能会有更多一些产品，同时满足不同大小团队，或者不同行业团队，以及团队成长过程中的不同需求。同时也有可能会有些往上下游的拓展，也在等待一些很合适的机会，可以往其他城市拓展。

　　冯刚：从去年5月25日成立小样，到今年小样青年社区已完成在北京、深圳、广州、苏州、厦门、重庆、成都、武汉、西安、常熟10个城市、15个项目的落地布局，总运营面积20万平米，入驻企业超过300家。其中小样office独立办公室已达400间，预计到今年底有10 0 0间。两年后，小样office将开放加盟，未来3年内计划打造2万间小样O ffice，其中8 0 0 0间自营，12000间依靠运营和标准输出加盟获得。

　　记者：从优客工场到小样社区以及美国w ew ork，都在走联合办公空间+青年公寓的创业社区路线，思微未来会入场公寓，或是会选择和其他公寓品牌战略合作吗?

　　郭逸凡：也是会有这方面的可能，不管是自己做还是寻找合作方。毕竟我们最初的想法就是能够为有办公需求的人提供空间解决方案，如果他们在工作和生活上都有空间需求，能够一并解决当然也很好。

　　商业模式

　　记者：公开资料显示，种子期融资前，思微就是盈利的，目前思微每一个空间都能保持盈利么?盈利的关键点在哪里?

　　郭逸凡：入住率是思微盈利的关键点。第一个东方科技大厦店，虽然比较小，但是开业一个月之后就满了。富力瑧大厦5000平方米，去年6月份开业之后，不到2个月也就满了。粗略估算一下，目前入住思微的企业中，有1/3左右是由朋友和已经入住“微友”推荐过来的。

　　至于为什么能够保证入住率，我觉得本质还是团队。我们会有专门的社区经理，专注产品和服务的细节，不厌其烦地帮微友对接服务商，去做各种联系沟通协调，说是一回事，做到又是一回事。

　　记者：小样社区在去年5月25日首次亮相的时候，曾提出希望做“平台之上的平台”，模式很轻，和小米、优客工场都不竞争，但现在作为创业社区平台，商业模式与最初规划相比似乎略有变重，中间经过怎样的思考和讨论?

　　冯刚：这个不矛盾，小样业务发展提出了两种发展模式，一种是旗舰店的模式，围绕5+2复合体系打造，需要至少2万平方米的建筑面积，通常在2万-3万平方米之间，依然定位是“平台之上的平台”，不光是自身体系内的资源，包括同业内的资源整合，也会引入其他创业机构项目。另一种模式就是小样office单品发展模式，面积在3000- 6000平米，更加突出小样Office的独立办公室单品店打造。

　　关于商业模式的轻和重，我个人认为可以用比较轻的模式进行探索，总结经验，跑通商业模式，但是未来发展要扩大规模和市场份额，服务更多客户，过于轻的话很多内容难以掌控，包括对物业获取、设计改造，以及扩张速度，适当地偏重有利于业务的快速发展和盈利能力。现阶段，我们也是轻偏重结合的方式向前推进。

　　窗口期

　　记者：以你对市场的理解，联合办公空间创业的窗口期还在吗?

　　郭逸凡：我个人觉得这个行业还非常新，目前在做联合办公空间的人，都还在做市场培育的工作，市场也远比大家预想的要大，并且商业模式在国外也都被验证过，所以我认为窗口期仍在。

　　之前大家一度看空，因为这个行业正在风口上，的确有做得比较好的，也有失败的，正因为关注的人多，失败的案例也有可能被放大。但行业被关注仍然是好事，至少大家认识到联合办公或是共享办公空间的价值。

　　冯刚：近两年，由于美国W EW O R K理念导入到中国，加上中国双创的大背景，联合办公的确发展迅猛，如果现在还没有建立起一定的品牌和规模，甚至还没有进入，除非你有非常核心的竞争能力，或者是迅速扩大规模的资本和资源，否则的确会面临比较大的挑战。

　　如果现在还没有进入，又准备进入这个领域的创业者，那么就更要首先考虑清楚你有什么特别的内容可以给到用户，或者在某一个产业细分的门类里，能够和客户之间建立起足够的粘性。一方面是空间的打造和布局，能否满足企业需求;另一方面是在企业发展成长的过程中，你能提供哪些更有竞争力的服务。