好租难卖 购房者的顾虑究竟在哪里？

　　近几年，随着旅游业的快速发展，酒店式公寓在房地产市场开始流行，其具有统一的装修风格以及酒店式的管理模式、价格便宜，成为旅行者首选的入住地点。

　　“后悔大学毕业的时候没有买一套酒店式公寓投资。”在杭州从事房地产相关工作的吴女士最近发现，过去一些难卖的酒店式公寓，在租赁市场却异常抢手。

　　“难卖”与“好租”之间，杭州的酒店式公寓市场到底藏着怎样的秘密?

　　好租?

　　热门酒店式公寓一房难求

　　“租金好贵啊，能不能稍微便宜点。”小王想要在申花板块的中天西城纪租住一套酒店式公寓，在签约的最后关头，小王试图讲价。可惜，房东和中介却似乎并不买账。“不讲价的，你不租，还有很多人等着租的。”小王虽然略感无奈，但最终还是选择交钱租下了这套酒店式公寓。

　　“当初有闲钱，就买了一套35方的，现在随便租租大概都有2500块。”姜阿姨在三墩有一套酒店式公寓，如今的投资回报率约为5-6%，堪比市面上的优质理财产品。

　　据凤凰房产了解，包括滨江、文教区、申花在内，有不少小区的酒店式公寓都出现了无房可租的情况，相应的，租金也水涨船高。

　　而这种“一房难求”的状况，在滨江这样的热门区域显得尤为明显。“认识的中介一有合适的房源，就立刻给我打电话。等我赶到滨江，已经有3个租房的人在候着了。”租客小唐表示。

　　“手里有大把的客户，但是没那么多房源。”在滨江从事租赁中介工作的小金告诉凤凰房产：“尤其是一些优质的小区，很少有断档的时候。这边人退租的人还没搬出去，我们就带着去看房了。”

　　尽管杭州的酒店式公寓在租赁市场表现得相当抢眼，但不少项目，在去化时都面临着“难卖”的尴尬。

　　难卖?

　　去化周期高出住宅一倍多

　　“我买的酒店式公寓交付都已经一年多了，听说有很多房子至今没卖出去。”蔡先生购买的酒店式公寓是位于古墩路上的同人精华大厦，该项目于2012年10月首次开盘，已经在2015年年初顺利交付。

　　根据透明售房网数据，同人精华大厦在4年时间内共去化1300余套房源，年均去化300余套房源，目前仍有10%的产品待售。待售的房源中，除了小部分的底商之外，大部分都是酒店式公寓产品。

　　而不远处的住宅大盘金地自在城，则在6年时间内去化了6500余套房源，年均去化1000余套房源，是同人精华的3倍之多。

　　在杭州市场上这样的例子还有不少，同区域的住宅和酒店式公寓产品，在去化速度上体现了明显的差异。

　　“尽管今年市场好了很多，但必须承认，酒店式公寓相比住宅还是要难卖多了。”杭州城北某酒店式公寓项目的负责人告诉凤凰房产：“不光是城北、城西，哪怕是热门的滨江都一样。”

　　“当初买酒店式公寓，只是因为不限购。”徐女士自2009年开始，在杭州购置了不少酒店式公寓，最大的原因是一纸“限购令”。2014年7月，杭州取消“双限”，曾“风光一时”的酒店式公寓被瞬间打入“冷宫”。自此之后，杭州酒店式公寓的去化越发艰难。

　　根据透明售房网数据，根据过去12个月的月均成交面积，杭州全市住宅去化周期仅为8.2个月，而商业地产去化周期为36.7个月。其中，酒店式公寓的去化周期仍在18个月左右徘徊，相比住宅高出一倍多。

　　表象之下：

　　购房者的顾虑到底有哪些?

　　在租赁市场上如此风光的酒店式公寓，为何在销售市场受到与住宅全然不同的待遇?

　　据凤凰房产了解，酒店式公寓由于40年产权、不能落户、税费较高等特点，使得不少自住客户望而却步。

　　“总感觉40年产权很短，而且酒店式公寓水电费用也很高。”在萧山一个兼有住宅和酒店式公寓两类产品的项目案场，一位购房者表示：“不能落户也就是说小孩子没有办法读书，所以不会考虑酒店式公寓。”

　　因此，酒店式公寓的自用客户往往以商住两用、短期居住过渡为主。

　　目前在未来科技城创业的章先生，前不久毫不犹豫地入手了一套LOFT形式的酒店式公寓，“没有别的原因，因为可以注册公司。一楼办公，二楼我自己住。”

　　“大部分写字楼、商铺的投资门槛还是比较高的。”在杭州投资了两套酒店式公寓的钱女士表示：“虽然对于自主的人来说有一些顾虑，但是还是不错的投资选择。”而对于投资客而言，酒店式公寓最重要的投资指标只有一个，租金回报率。不同于住宅投资主要考虑升值空间，酒店式公寓产品在转手时较难卖出差价，主要以租金回报率作为重要衡量标准。