长租公寓并非迎来了“新蓝海”

　　近期，国家为了去房地产库存，出台了很多鼓励开发商租赁住宅的政策。房子不是卖不出去吗?卖不出去就出租吧。国家给开发商松绑(给资质)，给减税，给出路等政策扶持。于是有评论说，这感觉像重回“福利分房时代”，只不过这次“分房”的，从国家变成了开发商。由此，也会有越来越多的开发商进入到长租公寓的“蓝海”。

　　当然不会简单地说这是因为“重回福利分房”是在开历史倒车。让我们一切从“利益的流动”分析为何不可能。

　　福利分房制度：建国以来，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。

　　住房建好后，按级别、工龄、年龄、居住人口、辈数、人数，有无住房等一系列条件分给员工居住。只收取极低廉的租金。住房成为一种福利，成为由来已久的大锅饭现象。

　　1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。从此，中国的住房分配，完全走上了商品化的道路。

　　1.从国家角度，想帮着开发商去库存

　　截止2016年6月末，全国商品房待售面积7.14亿平方米，商品房待售面积逐月减少，去库存取得初步成效。

　　但这结果还是市场需求决定的，并非国家出台了一系列鼓励开发商住宅租赁政策，甚至允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等，导致开发商发生了转向。不。从6月末的数据来看，住宅商品房待售面积减少了，但非住宅商品房库存还在增加。

　　2.从开发商角度，出租收益率2.4%，根本算不过账

　　万科高级副总裁谭华杰曾经算过一笔账：假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率。所以，以目前的地价和开发成本，用可以出售的新房来做长租公寓，绝对仅仅是做一个尝试，因为根本算不过账。

公寓配置这样的免费健身房——这都是成本!

　　所以，尽管国家给了出路：允许各地政府回购商品房作为公租房;开发商可自行租赁;将租赁房打包为REITS(房地产投资信托基金)进行融资等，但因为核心的账(租金收益率)算不拢，或者回收周期过长，在利益驱动下，大多数开发商肯定还是重售轻租，不会跟随长租公寓.