长租公寓|盯上了1000万买不起房的深圳人

　　前言

　　“你们这里挺好的，但隔壁城中村便宜一点。”

　　「十动然拒」，这大概是公寓管家小明接待客户时听到最多的“差评”。事实上，大部分年轻人对“长租公寓”的接受程度并不高，表明上是觉得性价比不高，但其实更重要的原因，则是因为他们仍然把租房当做是一种寄人篱下的过渡方式，而不是一种享受生活本身的居住方式。

　　据官方统计，深圳有1200万常住人口，其中自有住房率为34%，即有约800万深圳人处于租房状态，加上数百万无法统计的流动人口，深圳租房市场已是千万级别。这种增量的刚性需求，为长租公寓提供了十分有力的土壤。

　　近年来，一线城市不断高攀的房价除了养肥众多开发商以外，也让原本小众、不被关注的长租公寓市场迎来了巨大的机遇。同时，为了保障一线城市年轻人的居住权利，也为了解决各地不断增加的房地产库存，国家从政策上开始重视存量房租赁市场，购租并举、商改住、税收优惠等一系列扶持政策相继出台，让众多资本与企业仿佛看到了下一个风口所在。

　　今年7月，世联行拟定增20亿元投向长租公寓建设项目，还拟发起设立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。在此之前，万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目，计划至2017年拥有15万间租赁公寓。深圳本土最大的国有房企深业集团也推出了长租公寓产品，计划在2016年底推出3000套长租公寓，力争3年左右完成在深圳推出2万套的总体计划。

　　不可否认，品牌长租公寓正在以超出人们想象的速度和规模进行病毒式地蔓延。在水滴公寓创始人冯玉光看来，根据出身、打法的不同可将目前长租公寓分为以下派别：

　　1、拿地能力强的地产派(万科泊寓、金地草莓社区、世联红璞公寓、招商蛇口壹栈等);

　　2、成交能力强的中介派(链家的自如寓、自如友家、我爱我家相寓等);

　　3、以运营能力著称的酒店派(铂涛集团旗下的窝趣、华住集团旗下的城家公寓、如家酒店的逗号公寓等);

　　4、重视模式创新的互联网派(you+国家青年社区、魔方公寓等)

　　据长租公寓租赁平台合屋统计，目前深圳拥有大大小小的长租公寓运营商已接近100家。其中既包括you+、魔方、自如等全国性知名公寓，也有万科、招商、金地等开发商巨头，还包括了微家公寓、窝巢梦公寓、同寓等本土创业公寓品牌。除去传统二房东模式以外，以“集中式公寓”占据主流。

　　在平均年龄仅32岁的深圳，租房成为不少年轻人生存的刚需。据主流媒体介绍，深圳还有约700万人口居住在城中村。

　　作为提升居住品质的新型产品，长租公寓虽然符合国家政策导向及行业大势，但这一片被普遍看好的蓝海其实礁多水深，需要非常强大的运营、营销、投资能力方能取得竞争优势。目前在国内的发展模式还相当不成熟，许多品牌都在依靠投资生存，未能形成健康的商业模式，特别是重资产压力、经营风险与回报不匹配等问题始终未能很好地解决。