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博鳌特写|长租公寓运营要以“人”为本

观点地产网 · · 2016-08-15 08:35:00

  长租公寓巨大的发展空间引起了资本的兴趣,但是,长租公寓是一个重资本的行业,里面投入的资金非常多,这也意味着高风险。

  随着城市化更新,居民消费升级的需求,所租房市场在接下来的一段长时间内都是一个朝阳的产业。

  万科驿、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年汇……在这个提倡去库存的存量时代,各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

  显然,这是一块诱人美味的蛋糕。魔方金服创始人兼CEO凌骏指出,其实租赁市场是非常刚需的市场,中国目前有2.5亿的流动人口,每年有700多万的应届毕业生。

  以上海(楼盘)为例,上海现在的流动人口有1500万,每年新增近100万的人口流入。一套房子月租金在1000块钱,一年就是12000元的租金支付,如果对应2.5亿的人口,就是一个2.5万亿的市场,所以这是一个万亿级的市场。

  “同时,随着城市化更新,居民消费升级的需求,租房市场在接下来的一段长时间内都是一个朝阳的产业。”

  凌骏进一步分析,魔方金服在从事这个行业的过程中,看到很多的80后、90后,一方面迫于经济压力买不起房子,另外一方面觉得把钱拿来买房子,还不如拿钱去租一套更加舒适的房子,这是一个新的消费的潮流。

  而长租公寓巨大的发展空间也引起了资本的兴趣。凌骏透露,到2012年底,大量的风险投资机构关注到这个领域,开始去投资。2016年一共有17家企业拿到了资本的投资。

  资本最看重的无疑是高额回报。据凌骏介绍,长租公寓这一类产业的现金流非常好,租金的稳定性、租金的回报率目前也非常高。“这个产业毛利率基本是在25%以上。”

  而且,这个产业目前在不被看好的三四线城回报率反而更高,因为三四线城市目前刚刚起步,租赁市场的成本非常低,所以你在里面用一种酒店式的做法,它的回报率非常高。这是我们公司关注这个产业做的一个创新的金融产品。

  不过,现实也告诉你,钱并没有那么容易赚。凌骏坦言,运营公寓是一个非常高难度的事情。在业内有一个说法叫人房比,就是一个人的上限只能管到80间房子,超过这个就管不过来了,我们合作的公寓里面有几万间房,甚至有10万间,10万间房就意味着有几千个员工,所以本身的管理是一个非常难的问题。

  其次,长租公寓又是一个重资本的行业,里面投入的资金非常多,这也意味着高风险。

  凌骏坦言,在行业内确实出现了很多运营商为资本打工的情况,一个是为债券打工,一个是为股权打工,因为很多运营商背后是有风投的。

  对于如何规避风险,凌骏认为,未来运营商、开发商和投资方三者要分工协作好,运营商把项目服务做好,租客定位做好,租客营销做好。

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