立图为证 这6个男人将决定深圳租房市场走向

　　几乎每一个在深圳拼搏的年轻人都不得不直面一个十分现实的问题，租房。但在这座寸土寸金的城市，高昂的租金却未必等同于良好的居住环境。

　　长租公寓的市场由此被催生：涉水这一领域的人们将目标对准于收入尚算可观、追求生活品质的年轻人，通过对大量城市更新的项目的微改造，改善年轻人的居住环境。

　　不过这仅仅是这群造梦者的第一步。未来他们将朝着这个方向努力：将长租公寓打造成一个融合居住、办公和商业结合的多功能社区，做成一个有商业模式，能够长期运营的平台。

　　01

　　改造样本：一栋老宿舍的蝶变

　　这是一栋位于光明新区的工厂宿舍，始建于1986年。

　　(位于光明新区的工厂宿舍)

　　窝巢梦享社区创始人兼CEO陈昊先生回忆起初见这片厂房之时，仍难掩兴奋。“非常破，但是有非常强烈的历史痕迹在里面。我一看就决定拿下。”

　　(在改造的过程中，铁门、警卫室将会被保留。)

　　拿下这片厂房宿舍以后，窝巢开始规划改造的方式。陈昊希望能够尽可能地将历史的感觉做出来，在最终的设计方案中，建筑体的外墙、铁门、保安室，甚至是以前外来工的洗手池，都得以全部保留。

　　(改造后的效果图)

　　用创意和设计去与传统尽可能地结合，这在陈昊看来，是一种礼节。如同陈昊朋友圈中的一句话：“保留一座有历史的建筑比推倒重建的代价更大，更费心思。但是，更有意义和好玩。”

　　仅凭历史的积淀未必能够吸引到很多的租客。为了让这片公寓变得更有趣，窝巢也进行了思考。几番头脑风暴后，他们将目光瞄准了公寓区地下一个2.5米深的消防水池。在后工业区时代，这个原本提供整个工业区消防用水的水池作用就不再那么重要。

　　(这里以后将是一个潜水基地)

　　窝巢将这个水池再向下深挖2.5米以使之可以蓄更多的水，将其打造成一个平静水域的潜水训练基地。“这在深圳是唯一一个。”目前这个潜水基地正在施工当中，陈昊希望建成以后，可以吸引到来自全世界各地的潜水员，成为窝巢的一张国际化名片。

　　02

　　盈利模式：租金不赚钱，得靠挖掘增值业务

　　盈利模式是所有长租公寓的从业者不得不直面的问题。万科高级副总裁谭华杰曾直言，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。微家公寓创始人李树德也坦言，目前长租公寓的回报周期短则一年，长则三四年，对企业资金实力的考验不小。

　　实际上，寻求资本的帮助仍然是处于发展期的长租公寓品牌扩张的主要模式。合屋推出的青年乐巢基金正是针对有资金需求的公寓品牌，通过债权的方式联结公寓运营公司与自然人(债权人)。合屋联合创始人罗凤鸣先生告诉记者，未来他们也将探索长租公寓资产证券化的路径。

　　(认识一下决定深圳租房市场走向的这6个男人)

　　但是仅仅依靠资本的投入而没有建立稳定的商业模式，一旦资本不再看好这个领域，长租公寓将难以为继。不过长租公寓的客户们为从业者提供了更多的想象空间。李树德公布了他们的客户数据：90%以上是本科学历，45%是海归，从业年限在3到5年之间，多数是在科技园上班的白领。

　　而陈昊的客户则更为多元，我们的客户是“喜欢玩的，喜欢舒服的，喜欢社交的人。”陈昊的第一个租客就是一名65岁的，但心理年龄年轻的老年人。

　　从业者首先将目光对准办公领域。酷公寓CEO林聪颖从这个角度破局：他们提供了复式公寓，一层可以办公，二层可以居住。同时，酷公寓还配备了创客空间的办公区域。这个空间的存在，为创业者提供了更多交流的机会，林聪颖介绍，“我们提供了放映机让创业者们可以阐述自己的想法与产品。”

　　另一个可供操作的领域是增值业务。这群从业者们显得野心勃勃：他们要为年轻人提供更多的帮助，做一些企业可能做不到的事。李树德指出，深圳的公寓联盟可以为公寓住户在申领住房补贴、户籍转入等方面提供协助。“希望通过这种做法来完成我们的后发优势。”

　　从业者们还有更多的打算。在他们看来，长租公寓长期的现金回报并不是租金。青年乐巢基金的创始人高大明先生指出，“公寓作为一个生活社区有太多的事可以做，可以做成O2O线上线下的入口性的一个特征的商业模式。比如众筹开一家小店，未来在社区的运营过程中有更加积极的社区活动，这种社区的共性，这种用户组，这种用户的变现，商业模式的开发可能性是更高的。”

　　但实际上，现在大部分的长租公寓品牌仍然处于早期发展阶段，商业模式仍未能十分明确。陈昊就透露，目前窝巢梦享的主要收入仍是租金，只有在体量更大的情况下，非租金收入才会有价值的体现。

　　窝巢目前正在探索利用场地换取已成熟项目股份的盈利模式。上述提到的潜水池即是这种模式的尝试，陈昊介绍，“我们出资装修游泳池，并把租金作价，换取潜水俱乐部的股份。潜水俱乐部的盈利模式十分清晰，就是培训教学、器材销售和旅游。万达也有投资一个潜水旅游的项目。”

　　未来陈昊期待在运营客户足够多的情况下，为窝巢占有股份的项目输送客源，达到“双赢”。

　　03

　　更新模式：旧改+青年公寓，有效整合社会资源

　　随着房地产市场进入存量房时代，对现有的物业进行改造成为了一种趋势。政府的工作更多的是落在拆迁旧改的层面，而小量级的微改造，则成了长租公寓从业者们所瞄准的领域。尤其是深圳这座存在大体量的旧改项目的城市。

　　罗凤鸣提供了一种青年公寓跟房地产旧改直接合作的可能性。罗凤鸣指出，开发商拿下一个旧改项目通常需要5到10年的旧改周期，而这恰好是长租公寓获得盈利的合理时间段。“如果在这个时间段由青年公寓进行包装和经营，对于整个社会的资源合理利用，是非常有利的一件事情。”

　　但是在长租公寓的改造过程中，从业者们也遇到了不少问题。最为突出的一个是，长租公寓的运营方往往只拿下独栋的物业，但城市再生合作社创始人湛杰发现，租户十分看重公寓的周边环境，如果不对整个片区进行改造，即使这栋物业打造得再漂亮，也不能够带来更多的经济效应。

　　湛杰指出，在物业改造的过程中，常出现相邻两个地块之间无法协调，景观、管理无法相互配合的问题。针对这种情况，湛杰认为，应该通过成立一个专业化的团队，对老建筑的改造进行深入的了解，将产业链细化，连接政府和运营方，共同来完成整个城市街区的改造。 “政府可以为城市做更多的服务，让这个城市变得更好。”