长租市场是挽救经济型酒店入住下滑的良方？

　　近期，住友酒店集团孵化的酒店长租品牌——候鸟长租，引起了众多业内人士的注意。

　　据悉，候鸟长租已经直连了600多套布丁酒店，及直连和协议合作的其他酒店300多家，覆盖的酒店更是包括了经济连锁酒店、三星、及四五星高端酒店。而综合其APP上展示的信息来看，候鸟长租似乎是要打造一个酒店长租的预定平台。

　　根据候鸟长租相关负责人李明洋的说法，其平台是与酒店直接进行合作。而合作的酒店也将拿出部分房间来用作长租，布丁酒店作为候鸟长租目前最重要的合作方，也必然积极配合。

　　此前有媒体采访时，李明洋曾说道：“绝大部分酒店给出的价格低于市场平均价格 60% 以下，甚至有的酒店能给到三折左右的低价。比方说鼓楼附近的布丁酒店，单人房的长租价格仅 2000 出头。”

　　了解布丁酒店的人会发现，由于房间面积小，同样的物业布丁设计的房间数量要多，但装修的总体投入也要比其他酒店更大;加上经济型酒店入住率下滑明显，所以有业内猜测这是候鸟长租诞生的主要原因。

　　对此记者向住友酒店集团进行了采访，但相关负责人给予的回复是“因为候鸟是目前他(住友酒店集团、布丁酒店创始人朱晖)还在孵化中的一个项目，尚不太成熟，故暂时还不方便对外界介绍。”

　　尽管如此，候鸟还是有很多值得注意之处。

　　据了解，候鸟长租平台上合作的酒店，是通过两种方式来实现的，一种是系统直连，另一种是签订协议。系统直连占比多少，未来是否还有其他合作模式，是业内人士最为关注的问题之一。

　　而系统直连，则意味着候鸟长租是在向外推广自己的PMS。从以往的经验来看，多数的酒店集团基本是通过酒店联盟来实现这个效果的。所以就有业内人士指出，这可能是候鸟长租的一种另辟蹊径的做法。

　　候鸟长租的盈利模式是怎样的呢，它和长租公寓又是否类似?据了解，候鸟长租的盈利模式是酒店返佣，但佣金比例低于OTA。在入住率普遍下滑的大环境下，酒店出于“止损”的目的考虑，可能会与候鸟长租进行合作。

　　但候鸟长租如何保障有效的流量引导，似乎也是决定其发展的关键。由于住友方面未接受此次的采访，所以候鸟长租究竟会采取怎样的措施，现在还未可知。

　　事实上，如家、铂涛等经济型酒店集团就都纷纷进入了长租公寓这一领域，住友的入局也并不意外——现阶段，关于这些长租公寓市场搅局者的议论一直颇显喧嚣。记者此次也采访了公寓及酒店业内的部分人士，希望勾勒出这种议论的某种轮廓，供各位读者参考。

　　受访人：华美酒店顾问首席知识官 赵焕焱、酒店产权网相关负责人友社国际青年社区创始、CEO丁野魔方生活服务集团CEO 柳佳、水滴公寓运营总监 薛峰

　　记者:候鸟长租提供的也是3个月起租的服务，这样来看就颇具长租公寓的特点。但经济型酒店去做长租公寓，前景如何呢?

　　赵焕焱：确实是有市场的。中国酒店式公寓高端品牌基本上被新加坡凯德置地的雅诗阁占领了，中低端的机会是存在的，当然发展也不会一帆风顺。

　　酒店产权网相关负责人：对于有些物业，这个做法显然会有一些想象空间。可能性在于:第一，长租公寓不代表丢失短租市场。第二，长租可有效降低运行成本。第三，长租的收款方式决定了财务的优势。

　　记者:经济型酒店进入长租公寓，市场的主体就会变得更加多元。这对原有深耕于公寓行业的企业来说，是否也意味着竞争的不断加剧呢?

　　丁野:搅局的影响大，会提高进入门槛、拉高租金。不过对更专业的公司基本没影响。

　　柳佳:现在不仅酒店，地产进军长租公寓的也很多，要说整体影响，应该是这个蓝海市场越来越热了，但是现在还不到竞争的时候，因为品牌公寓的市场供应量还是太小。

　　对于品牌公寓来说，我们的主要竞争目标是传统的租赁房。所以我们需要也愿意看到，有越来越多的品牌进来把这个市场做大。

　　薛峰:过火了，实际回报率没那么高。如果是闲置物业，倒是不错的选择。

　　记者:星级酒店的入住率通常维持在60%以上才可能达到保本线。而长租公寓的入住率是否和酒店一样，有个衡量的标准呢?

　　薛峰：影响盈利水平的指数有很多，入住率只是其中一个指标。正常的盈利=营业额拿房成本—管理成本(工资，水电，宽带，保洁，维修，办公)—装修摊薄。装修摊薄是可变量，你要1年回本和3年回本，利润率完全不一样。所以公寓行业看着很风光，其实账都没算好!

　　还是要看定价和成本!入住率再好，定价和成本不看的话，还是白搭。这个和选址、成本强相关，有的85%就盈利，有的就要92%。但业界普遍以92%为参考。

　　柳佳：我们不能替其他的公寓品牌来算这个盈亏线，因为各家投入的成本，还有盈利能力不同，所以盈利模型也不同。魔方现在的入住率约为96%，每个门店会有些不同，但是一般按照95%的入住率来算，约在3—4年后开始盈利，因为装修有成本。现在我们的单店回报率约为25%。

　　酒店产权网相关负责人：50%左右吧，有的可能更低。运营成本少，像水、电，物业管理等基本由租客提供。但50%并不是全部，因为在市场上有很多非正规的产权。这个致使很多公寓的租金比较低。有很多公寓涉及到一些工业厂房、住宅房等改建，在性质上不能认为是合法经营。

　　丁野：现在友社的平均入住率也都在95%以上。现在由于拿房的租金被一波人人为的炒高了，这就不可避免的抬升了成本。而租金在友社的成本中所占的比例约为40%—50%。