长租公寓与开发商合作都有哪些坑？

　　对于长租公寓运营商来说，房源的获取至关重要。

　　

　　那么，长租公寓运营商如何获取房源？跟开发商合作到底靠不靠谱？据说跟开发商合作的那些坑儿，几乎让他们走完了。那么，长租公寓运营商跟开发商合作的过程中有哪些坑儿需要绕过？

　　

 

　　舒格公寓创始人李锦猛先生，近日对记者进行了分享。

　　

　　

　　李锦猛：这个分两个层面来讲，要看是什么类型的长租公寓来拿这个房源。对开发商来讲，主要关注两点：要么就是你的价格比较合适，要么就是你的品牌背书比较强大。国企开发商一定是更看重公寓运营商的品牌。对一些中小型开发商来说，跟长租公寓合作更看重回报率和价格，所以如果是小型的公寓品牌跟开发商合作，基本上是只能拼价格和小型开发商。

　　

　　

　　李锦猛：谈判周期，是根据开发商的进度来的，如果是在土地阶段就切入，周期就特别长。一般情况是要等开发商的售楼中心即将开放或者即将开始蓄客的时候。对于长租公寓运营商来说，需要在合适的时机去介入项目，早了，浪费时间和精力成本，晚了，会被竞品抢走。

　　

　　另外还要看跟开发商打交道的层级，如果是能够接触到区域总或是项目总层面，他们具有决策权谈判周期可能会稍短。如果是接触到开发商的营销经理或是策划经理层面，做好方案再一级级上报，这个周期可能就长了。跟开发商对接人的层次，会决定对接产品的成功概率。

　　

　　

　　李锦猛：长租公寓品牌跟开发商合作，商务条件尽可能谈细想透，对接充分，为自己留有经营的余地。目前舒格谈项目，一般情况下服务中心、运营中心会要求免费使用；车位部分也有很多是免费的。除此之外，物业费由舒格代业主缴，有一定的折扣。除此之外，招牌展示等等都是跟开发商谈判的条件。

　　

　　在租金这一块，开发商通常对标的都是区域内最高的租金价格。对于开发商来讲，如果公寓方给的偏高，肯定亏钱，但如果偏低，开发商肯定不会用你。如果想要开发商贴钱是特别困难的，我们不建议让开发商贴钱，最好是贴租期。

　　

　　

　　李锦猛：舒格国际青年社区，很多人可能没听说过，它是今年1月才正式成立的，由同策房产咨询战略投资的。目前为此，我们总共看了200多个项目，4个项目签约，其中60多个项目是我们认为有价值的，处于可以跟进的一个阶段。

　　

　　舒格的客户以大学毕业后3-8年的为主。这类人群对产品的品质还是有一定的要求，舒格的产品模式，产品本身厨房、卫生间、小客厅、房间都是独立的，面且对年轻人来说，购物比较方便，能满足他们的消费。另外的层面，从形象和展示面来讲，也很不错。对车位的需求也能够满足。

　　

　　

　　

　　李锦猛：我的理解，品牌的长租公寓是不多的。但做长租公寓这个行业的人群是很多的，长租公寓的整体体量是较大的。租房族不够用的原因，我认为是没有真正解决租房族的核心痛点和问题。

　　

　　Q2：如何打造针对90后、95后客户需求的长租公寓？

　　李锦猛：90、95后思想是比较开放的。我们主要是通过社交系统来实现，通过线上渠道可以实现关联的交易和关联的社交。

　　

　　舒格公寓发明了一种叫“舒格糖”的社交货币。租户通过我们的系统发起任务，需要支付“舒格糖”，相应的人接单并完成任务，可以获得“舒格糖”。“舒格糖”可以在我们的服务中里使用，比如在大堂吧、健身房等地消费，除了现金支付外，还可以使用“舒格糖”代替部分现金。比如我们每个月会固定为我们租客发放100个糖果，糖果可以流通。这样的话，就可以促进租客来赚取糖果。通过关联的交易，促进90、95后的主动式社交。

　　

　　

　　李锦猛：我自己认为可以，但不代表所有的开发商都能做这个事儿。中小型开发商，建一个公寓运营的团队是没有必要的，他们还是会以商品房的销售为主，回笼现金流。但是大型开发商来做这个事儿，我觉得是靠谱的。

　　

　　长租公寓的发展，我认为不会出现全国性覆盖的规模，而是区域性的覆盖。跟开发商的合作，最大的利益冲突就是回报率的问题。