房地产代理公司涉水长租公寓“抢食人”

　　2016年，武汉土地市场的火爆，日光盘频出，楼市库存正在急速下降。

　　在新房销售火爆的另一面，作为地产开发商最亲密的伙伴——代理公司，却在大规模试水长租公寓，合富辉煌华中区市场总监殷一戌日前在接受采访时表示，“随着城市化的发展及地铁在各区普及，最快5年，长租公寓在武汉就会大爆发。”

　　这一预言在相关市场机构的相关监测也有迹可循。今年8月，在克而瑞咨询监测的百余家公寓企业中，相关投融资事件就有50余起，涉及27家公寓企业，融资总额约60亿元，其中仅魔方公寓一家就占比过半，获投逾30亿元。

　　自营与合作并进 武汉长租公寓市场初试水

　　与此同时，龙湖、万科、旭辉等多家一线品牌开发商，开始在全国范围内推出自营公寓品牌。在武汉，金地集团、福星惠誉已联合公寓平台途家网，分别在开发项目内试水商业公寓的自运营，而在长租公寓市场，则是本地代理公司的世联行走在了前面。今年6月，世联行正式推出旗下长租公寓品牌——红璞公寓，并于7月10日发布公告称：“拟以7.01元/股的价格非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。”

　　红璞公寓样板房

　　随着房地产白银时代的到来，对存量市场的挖掘已成行业共识。有行业报告称，2015 年中国租赁市场租金规模达 1.15 万亿左右，到 2020 年，中国自有存量住宅将达到 2.5 亿套，其中0.9 亿套被用于出租，背后的房屋资产管理价值在150万亿左右。

　　2015年我国主要城市租金规模(亿元)

　　业内人士透露，不仅是世联行，武汉多家房地产代理公司均有涉猎长租公寓市场，包括在武汉占据了较大市场份额的合富辉煌，此外，房屋租赁平台、专业公寓运营商及个人均是这场竞赛的参与者。

　　个人及二房东 长租公寓市场的主要践行者

　　提及武汉的长租市场，除了房屋中介，这样一个群体不容忽视，即职业“二房东”。

　　他们多是来自外地的炒房客，主要以江浙、福建等沿海城市为主，也有部分湖南及武汉周边城市的“无业游民”，与炒房团不同，他们资金实力稍弱，但同样是多人合伙，看中一个小区后，从房东手上一次租下多套房源，装修则以简单“隔断”的形式，在一套两房或三房内隔出多个单间，然后以单价500-1000元不等的价格出租，主要盈利即是赚取多“隔”出来的房间房租。

　　汉口某精装房隔断间卧室

　　此外，个人房东通过中介公司或网络平台出租房源，由于高额中介费及网络广告等成本，每平米租金往往要高于二房东的“隔断房”。

　　与长租公寓的强物业服务及集中式管理不同，职业二房东经租的房源多存在房屋结构及合同欺诈等安全隐患，个人房东出租房屋后则不再提供任何服务，即便存在如此短板，在房屋租赁市场，这一主体却占据着绝对主流，殷一戌认为，“目前武汉的长租市场，个人房东及二房东要占到8成左右的市场份额。”同时他认为，未来长租市场要发展成熟，个人房源的出租形式将面临很大变革。

　　房地产代理公司 后来者——长租公寓市场“抢食人”

　　与个人出租房源不同，房地产代理公司通过设立独立的公寓品牌，并引进专业住宅物业进行日常管理，在房屋安全性及物业服务上，均能给租房者以保障。

　　然而现实的情况是，租客对于房源信息的来源，多依赖于互联网租房平台，及线下房屋中介门店，对于长租公寓品牌的认知水平还停留在“隔断间、高低床”等印象上，对于代理公司运营的公寓品牌规范性多持怀疑态度。

　　“以周为最小租赁单位，武汉的长租市场客户多为拆迁过渡、报班考试、家属看病陪护及外地来汉出差者。”殷一戌分析称，受限于市场现状及住宅产品设计，长租公寓短期内在武汉还难以普及，最大的痛点是租金坪效。

　　以一套80㎡两房为例，二房东可以通过打通墙体等非常手段在内部隔出一间，甚至多间房，租金水平一下子就可以提上来，而长租公寓品牌运营商拿下这样的房源，则不会对内部结构进行更改，只能通过装修或在卧室增加床位等形式提高租金坪效，然而“羊毛出在羊身上”，装修的花销最终会转嫁到租客身上，增多的床位租金显然不能与单独隔出的房间相比。

　　殷一戌认为，“目前武汉的房价还不够高，从一线城市的经验来看，只有当房价达到极高，市场上才会普及建面20㎡甚至更小的一房产品，这样的产品才是长租公寓运营商最好的标的物。”

　　专业公寓运营商 市场引领者及长租公寓未来

　　在武汉，长租公寓市场虽处于初级阶段，已吸引了国际高端公寓品牌入驻。据悉，与定位房屋租赁O2O平台的魔方、自如等品牌不同，专业公寓运营商依托领先的物业服务能力，往往可以介入到产业链上游——房地产开发的初始阶段，通过参与前期住宅产品的设计，来达到公寓租金坪效的最大化，这一成果也将与开发商进行分食共享。

　　以凯德中国旗下的公寓品牌——雅诗阁为例，在其进入武汉市场为数不长的年头里，已先后在沌口、硚口区各开店一家，开店模式都是在房地产开发前期即介入，如馨乐亭沌口服务公寓，为两栋7层的公寓楼，其主体物业是一个大型住宅零售综合体，硚口的盛捷武胜服务公寓则是作为凯德广场·武胜的公寓部分落成。常年满租是这两个公寓的现阶段运营成就，而继续扩大并占有市场，则是雅诗阁运营的目标。据悉，雅诗阁中国旗下第二家盛捷店，将于2018年落座沌口。

　　事实上，作为全球最大的国际服务公寓业主和运营商，雅诗阁中国旗下的高端公寓品牌现阶段已有两个出现在武汉，其中盛捷武胜服务公寓承担了武汉大部分涉外高管人员的日常住宿，笔者查阅雅诗阁中国官网发现，目前在沌口的馨乐亭，一间60㎡的行政公寓，月租金大概在12000元左右，月均坪效高达200元，相当于行业平均水平的8倍。

　　武汉馨乐庭沌口服务公寓部分户型

　　“专业的服务和良好的口碑，是高端消费人群选择并成为雅诗阁忠实粉丝的要因，目前在武汉的高端长租服务市场，可以说凯德还未遇到对手”。业内某资深人士表示，但他也强调，长租公寓市场蛋糕无限大，真正的竞争还远没有开始。