万科溢价200%拿下福永"新地王"

　　近日，万科泊寓以69元/㎡/月的价格租下了宝安福永福海工业园B3区3号楼，用于青年公寓的改造和运营，而该楼的挂牌价格仅为23元/㎡/月，溢价率高达200%。

 

　　

　　据了解，福永片区青年公寓的最新承租报价基本是在每月30元/㎡以内，最高也不会超过40元/㎡，因此万科泊寓是以高出市场价两三倍的价格来承租该物业。

　　

　　招标结果显示，该物业面积约为5573平方米，租金每两年递增10%，据万科泊寓的工作人员透露，整栋楼将被改造成200间房出租。即使按照深圳公寓三年回本的严格财务指标来测算，每间房至少要以3265元/月的价格租出才不会亏本，这还是在不考虑人力成本以及房屋空置率的情况下。但上述泊寓工作人员透露，公寓做成后将会以市场价出租。作为参考，旁边一栋品牌公寓目前整体月租金水平仅在每间1800元左右，这也意味着泊寓这一新项目短期内无法实现盈利。

　　

 

　　

　

　　

　　▲万科泊寓地王项目，离11号线福永站约200米。院长实测：福永站→深大站共耗时32分钟

　　

　　▲泊寓地王项目共7层，之前二楼以上为工厂员工宿舍，一楼为底商

 

　　

　　▲紧邻“地王”为本土品牌公寓，目前已满租，最低租金约1800/月。该项目自11号线开通后便销售火爆，50%的入驻租客为南山福田的上班族

 

　　

　　▲目前3号楼的原租户已基本搬离，预计泊寓将改造成200套房间

 

　　

　　▲福海工业区内其他厂房租金

　　

　　

　　万科近两年发力布局长租公寓市场，今年要在深圳完成布局1万间公寓的目标，公开资料显示，截止至9月1日，万科泊寓在深圳仅开放南山科技园、坂田星火等店，加上其它在建项目，年度目标刚刚完成一半。其早前斥巨资竞标太空港项目，就有部分原因是为了完成泊寓今年在深圳的规模布局。

　　

 

　　▲万科泊寓科技园店样板房

　　

　　据了解，太空港项目主要分为会展用地和商业用地。商业用地里，公寓用地面积接近69.70万㎡。如果能顺利拿下，万科完成公寓布局目标也就是板上钉钉的事了。但错失该项目，万科不得不寻找其他目标。

　　

　　

　　像万科这种有背景又有实力的房地产公司，会高价拿物业，我个人认为是一种不得已。像这种比较大的公司，他们在长租公寓领域一定会有一个比较明确的目标及计划。但对于这个目标，比如说拿房数量，通常是没有办法很准确地去评估拿房成本。当成本很高的时候，为了完成全年目标，或者是三年计划、五年计划，他不得不去签这样的物业。

　　

　　相对于北京和上海市场，深圳公寓市场起步相对滞后。2014年应该是深圳青年公寓市场的“元年”。包括微家公寓、warm+公寓等几家本土创业公司开始了深圳公寓市场的尝试，2015年随着行业的进一步发展，不断有新的公寓品牌加入深圳市场，魔方公寓、you+国际青年社区都先后在深圳布局。

　　

　　今年深圳公寓市场更是迎来了爆发性增长，形成了大型机构与本土小创业公司争相抢滩的格局。包括魔方公寓、青客公寓、北京蛋壳公寓等在内的众多全国品牌公寓都在深圳凶猛布局，同时越来越多大企业、大机构也都纷纷试水长租公寓行业。世联地产就把红璞公寓列为未来集团四大战略方向之一，计划未来在一、二线城市采用租赁的方式建设13万间公寓。根据坊间传闻，红璞公寓早前曾与优客逸家、小螺趣租谈过并购事宜，具体结果不得而知。

　　

　　但实际上，世联13万间公寓的规模只是长租公寓陷入狂热状态的一个缩影。很多大型房企及机构，例如招商蛇口、深业、中海、链家等都纷纷抢滩公寓市场。这些“人民币玩家”的进场，才是导致深圳市场竞争进入白热化的真正原因，万科也是其中典型代表之一。

 

　　

　　

　　对于像万科这类大企业不计成本的布局长租公寓行业，有观点认为可能加速行业整合。

　　

　　

　　品牌公寓不计成本拿物业，会倒逼一些品牌，把他们的服务、品牌做得更好。品牌公寓的介入，则在无形之中为这个行业设立了门槛。从长远来看，这对行业并不是件坏事。

　　

　　

　　万科太过高估了租赁市场的价值，这是很危险的。他们的做法会让市场变得疯狂，让更多的公寓从业者失去空间，他们就是在扰乱深圳的租赁市场。

　　

　　随着长租公寓行业的快速发展，越来越多的从业者已经认识到这是进入中国房地产下半场存量房运营的最佳途径，因此长租公寓下一阶段的发展重心将不可避免的进入到物业资源的争夺和占据上。

　　

　　“人民币玩家”不计成本的投入会不会让小型创业公司的生存空间急剧萎缩，还是说会催生行业更精细化和个性化方向的发展？或许这场存量房运营的马拉松赛事才刚刚开始。