深度解析地产王“万科”背后操盘租赁的秘密

　　就在2015年各大房企似乎不约而同地开始拥抱互联网，“联合办公”、“长租公寓”等词汇开始被广泛提起，大有一股与其被他人革命不如自己动手的气势。其中“长租公寓”尤其被看好，万科、龙湖、保利等实力房企纷纷进入，誓要瓜分这“万亿”市场。

　　作为地产黄金时代巨擘的万科，对住宅产品与用户有着充分的理解和强有力的驾驭能力，它又将怎样操盘租赁产品呢，这让市场与租户天然地多了一分期许。如今时隔一年，在走访十余个万科长租公寓项目后，我们试图向大家描摹出万科的操盘手稿。

　　以下“SRKJDZ”所述内容为平台责编走访十余个万科长租公寓项目后整理所得，仅为观点，平台不对其真实性负责。

　　1.万科长租公寓的租住群体定位是什么?有相应的产品分类吗?

　　SRKJDZ：

　　万科长租公寓的租住群体主要为旅居城市中的年轻人、白领阶层，包括刚毕业大学生、公司一般职员、自由职业者、城市服务人员等。其中，18-34岁年龄段的租户占到了60%。这类人群被称作“三低人群”：年龄低、收入低、工龄低。他们刚进入社会，承租能力主要集中在500-2000元之间。

　　针对不同的承租能力，万科内部目前把产品划分为三类：高端的“万科瑜”，中端的“泊寓”，低端的“被窝公寓”。 这三类产品针对不同的人群和地段，相应项目的租金和配套都会不一样。

　　2.万科长租公寓的建筑载体有哪些形式?具体产权是怎样的?

　　SRKJDZ：

　　目前主要有三类建筑载体形式：租用厂房改造，租用酒店改造和自有商品房改造。因为，厂房内部都是空的，拆改量会比较小，而且，厂房的净高比较高，具有作loft的基础条件，所以，现实项目中这样的载体情况会更多，例如广州万科的大石万科驿项目;租用酒店来改造的情况，由于建筑格局和长租公寓需求相似而改动量小，但是由于既有层高的限制大多只能作平层产品，例如广州万科的中山八万科驿项目;在地段条件比较适合的时候，也会局部利用自有商品房进行改造，但是由于住宅既有空间布局的限制，设计中会采取将大套间划分成小套间也就是合租的形式，与酒店以及厂房改造的独门独户有所不同，例如广州万科的东山悦府项目。

　　至于项目产权，万科的长租公寓除了上述的自有物业改造外，大部分是租赁的，从产权上来说万科类似于二房东这样的定位，在后期就是经营和管理者。

　　3.万科长租公寓的管理团队是如何配置的?人才搭建是怎样的?

　　SRKJDZ：

　　万科长租公寓的管理团队非常的精简，人员梯队大致为：多店店长—店长—店长助理及后勤人员。多店店长负责管理店长，店长管理该店的所有事务。每家店的服务人房比是1:100，例如100间房的店会配一个店长，200间房会有1个店长和1个店长助理。

　　由于万科的地产基因，在介入长租公寓业务时很多人员是可以共用或挪用，但限于开发周期和经营模式等的差别，在前期发展阶段管理人才大多还是采用从外部引入的方式，后续也在逐渐培养(万科新动力已经有新业务的招聘和培训)，店助目前大多采取招募实习生的方式。

　　4.随着后期业务的快速增长，万科会专门拿新地开展长租公寓业务吗?擅长于传统地产项目开发的万科在长租公寓业务开发上是否遇到难点?

　　SRKJDZ：

　　由于拿新地的成本高、开发周期长，所以，新业务应该不会采用专门拿新地进行开发的方式，不过，很可能会在很多传统项目配套长租公寓产品，例如对传统项目的公寓产品进行返租然后交由长租公寓业务统一管理(提供返租选项和租金承诺，也能提升公寓产品力)。

　　万科现有的工作制度和流程还不太适应新业务，毕竟新业务的开发速度和周期要远快于传统业务，如果要跟上新业务的开发节奏那么项目的审批流程、团队配合和个人职权就需要相对于传统业务做一些变革。

　　5.万科长租公寓业务是否与其传统地产业务有配合?采取怎样的形式?

　　SRKJDZ：

　　万科拥有强大的地产基因，在开展新业务时势必会或隐或显地利用这一优势，比较明显的互动体现在营销和产品打造两方面。

　　在营销方面，万科长租公寓与万科的在售楼盘有联动营销，例如地产销售会主动拜访特定的意向租客，而相应的，长租公寓也会推介部分高质量租客给特定地产楼盘。另外还有一个链接环节，就是部分购买万科商品房的买家，会短租万科长租公寓作为装修过度期之用。上述的营销联动，既互惠了双边业务，也本身方便了住户和租客，是一个多赢的局面。

　　在产品打造方面，首先万科的设计管理人员对于住户居住习惯、空间尺度等的极佳理解力对于长租公寓产品的打造具有先天优势。在产品模式上也有互动，例如采取长租业务对地产项目公寓进行返租和租金承诺，极大地助力了项目楼盘的走量。在产品成本控制上，地产项目则极大地助力了长租业务，它们可以经由地产的战略采购途径极大地优化长租公寓的软硬装采购成本，这是很多没有地产背景的长租公寓品牌所不具有的优势。

　　6.万科长租公寓的公共空间常设功能是哪些?是否有配置标准?

　　SRKJDZ：

　　长租公寓的公共空间设置有功能标配，诸如桌球台、桌上足球台、多功能影音室、公共厨房、健身房、独立办公区(个别项目)、洗衣服、公共晾晒区等。

　　7. 长租公寓项目的户型产品有哪些?有对应的装修标准或成本控制吗?各类户型产品的数量在一个项目中有占比设定吗?

　　SRKJDZ：

　　由于大多项目为改造项目，所以房间产品的类型是根据建筑的基础条件来设计，主要为跃层、单房、套房，不会像传统项目一样强行设定各类产品在项目中的占有比例。如果层高够，比如厂房改造类，就尽量都做跃层;如果层高不够，比如商品房改造类，就都做平层。各类房间产品的装修标准差不多，总体成本都会大概控制在4-5万元/间之内。

　　8.长租公寓产品有户内功能模块标配设定吗?

　　SRKJDZ：

　　户内有标准功能模块设定，大概分为四块：后勤模块(整体卫浴+入户鞋柜)、客厅模块(沙发和书桌)、睡眠模块(平层设在一楼、loft则在阁楼)、阳台模块(条件不够的情况就仅设置一根户内临窗晾衣杆)。

　　不仅户内功能有模块设定，家具也相应有标配设置：

　　9.长租公寓的家具为定制设计还是常规家具?采购途径是否走万科的“美好家”途径，还是公司常规集采?

　　SRKJDZ：

　　目前，长租公寓的家具是公司常规集采，和“美好家”业务还没有交接。项目中仍然有家具定制，设计是自己做，生产是找厂家大批量代工制作。

　　备注：“美好家”是万科推出的一项家装定制新业务，以客户需求为导向，针对不同户型，为客户量家定制包括家具、家电、五金、软装在内的全套家装服务。

　　10.房屋租赁广为诟病的就是中介，万科长租公寓业务在这方面有什么措施?

　　SRKJDZ：

　　万科有专项开发长租公寓业务的后台租赁系统，租户们可通过万科相应城市长租公寓业务的微信公众平台完成选房、入住、缴租、退房、维修、服务申请、社区活动报名等功能。这样既适应年轻人的消费习惯，也将中介费用还利于租户。另外，万科还开展既有租户推荐亲朋好友入住而获得佣金返现的活动。