公寓行业目前还是一片蓝海

　　近几年的长租公寓行业可谓是风头正劲，各大资本和大鳄纷纷投身于长租公寓行业的洪流之中。虽然经历了一两年的快速发展，整个行业无论是量还是质都有了实质性的改变，但是从目前发展的阶段来看，整个长租公寓行业目前依然是一片蓝海。

　　庞大需求催生万亿级市场

　　众所周知，中国正式开始步入存量房时代， 据相关统计数据，中国目前拥有2.5万亿套公寓的存量房，总资产价值达到200多万亿，每年的新增量1000多万套。同时中国主要户籍城市家庭的户均套数超过1套，城镇住宅整体空置率高达22.4%，如此多数量的存量房以及高比例的空置率随之而来的就是中国的房屋管理需求迸发。

　　另一方面，我国每年有将近727万应届毕业生走出大学校园，而应届毕业生中的绝大多数在毕业后的几年之内都会产生租房需求。同时，随着我国城市化进程的快速发展，为城市带来了巨大的外来人口，据住建部统计，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到 1亿人以上，年租金已突破1万亿元。卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2015)》显示，2014年末我国流动人口达2.53亿人，预计至2020年将增加到2.91亿人。庞大的租赁需求催生了租赁产业，尤其是长租公寓产业的发展，国内城市特别是北上广深等一二线城市的高流动人口比率、居民消费水平提升和房地产现状已经将长租公寓行业推向了风口，呈稳步上涨的趋势。

　　与此同时，国家开始大力鼓励发展租赁市场，并制定了多项政策红利引导行业发展。

　　原本存在的行业资本瓶颈也随着资本产业进入、一二级市场联动以及公募私募化被逐渐打破。在互联网+的推动下，长租公寓引起了各路资本的关注与布局。

　　然而在巨大的房屋管理需求、庞大的租赁需求以及国家政策、资本的不断红利的背景之下，却是整个行业目前的不规范以及诸多痛点。租客踩着找房难、找房贵、住的差等数不尽的坑，而房东也忍受着装修费劲、出租费劲、租后繁琐以及租金收入不稳定的煎熬。

　　正是看到了行业巨大的市场机会和行业痛点，原我爱我家联合创始人、盛世管家创始人童浩迅速投身于长租公寓行业，于2015年8月正式创立了中国首家互联网+公寓运营商爱上租， 并在短短一年时间内公寓管理间数突破4万，跃居第二，取得了让全行业侧目的发展成绩。

　　全国化布局，一年四城

　　2015年8月，爱上租正式成立，凭借着强大的整合能力，爱上租先后强势收购了盛世管家租赁事业和蜗居，斥资数亿元在整个杭州实行满城计划，并在此后迅速完成了高达1亿多元的A轮融资。志在天下，怎会偏安一隅，2016年8月，爱上租正式启动全国化征程，短短一个月迅速布局上海、南京和苏州市场，加上大本营杭州，爱上租在短短一年内就已经布局4城，设立了5家城市公司。

　　在城市布局的选择上，爱上租发现在全国的租金GMV中，TOP4城市占比接近30%，TOP15城市占比超过50%，这意味着中国巨大的租赁市场份额都集中在这些发达的一二线城市。同时爱上租会对意向城市进行经济发达程度、房产活跃度、居民消费能力以及外来人口数量等多方面进行评估，并最终确定了未来10年要进入的19个城市。

　　爱上租的全国化征程第一阶段选择进驻上海、南京和苏州市场，也是考虑到了管理半径以及在长三角同区域城市可以更加快速实验和践行杭州已经日益成熟的标准化模式。可以说，爱上租的全国化布局走得快速且踏实。

　　全国化布局的背后是爱上租要做规模化的决心，因为无论在任何行业，企业规模在很大程度上决定了企业的话语权。爱上租的规模化直接带来的是集采成本的降低、与金融机构以及银行合作金融业务为租客拿到最低的分期利率等一系列成果，这些成果为爱上租的租客直接节省了不少租房成本。同时高性价比的租房体验，将会直接提升爱上租的续租率从而提升爱上租整体的交易效率。

　　全面布局，自成星系

　　有别于行业之前的所有模式，爱上租用自己对于行业的独特理解，制定了行业的第四种模式：C2B2C，并通过对行业O2O运营的深度思考，以B2C定义中国公寓运营行业。

　　1.漏斗决定终局：不同于其他公寓运营商从产品化开始的漏斗模型，爱上租在资产运营的漏斗上，选择从漏斗口子最大的建立全国城市楼盘字典开始，并通过业主信息获取、房源状态管理等层层递进，最终转化成出房、服务和续租。在资产运营的漏斗模型的布局上，爱上租没有选择走捷径小道，而是选择自建一条“高速公路”，可能前期投入很大，也会让运营变得很重，但是一旦在不久的将来爱上租这条“高速公路”修建完毕，爱上租将迎来高速发展一骑绝尘的大好形势。

　　2.独特的市场定位：公寓行业目前许多企业仍停留在传统的房屋租赁模式上，大多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重模式，而爱上租却制定了“271”的独特市场定位：10%的业主房源;20%经改造、装修后，具备爱上租统一视觉标识的品牌公寓以及70%通过互联网工具在线服务的托管公寓。这样的市场定位不仅能满足不同业主、租客的多样化需求，还可以最大程度的保证爱上租物业线的全面覆盖，将公寓服务带给不同的公寓客户，同时也大大降低了爱上租在装修方面的投入，为爱上租做中国最大的公寓运营商的愿景奠定了坚实的基础。

　　3.以交易为基础：交易是所有后期转化的基石，没有交易的1，后面通过金融、服务、社区的转化都无从谈起。同时，交易效率很大程度了影响着利润。为了提升交易效率，爱上租内外兼修，于内，爱上租搭建专属版ERP系统，实现移动办公， 随时随地查看最新房源，也可更新房源信息，确保爱上租房源的全面和真实性，大大提升了业务团队的工作效率。于外，爱上租构建官网(PC+手机M端)、APP等系统，实现多渠道快速找房。

　　4.以团队为基石:快速发展的背后离不开团队和人才的支持，爱上租在人才的吸引跟团队的组建方面下足了功夫，员工人数从一开始的几十个人增加至2200多人，而这些人中的大多数都来自于优秀的同行以及跨行的优秀企业。在核心团队组建方面，爱上租更是不遗余力，短短一年的时间内，原安居客产品运营总监、Q房网线上负责人，2345导航及移动项目部总经理互联网运营专家袁琼强势加盟作为联合创始人并出任COO;后又从贝联(上海)科技挖来了时任技术总监的陈科科出任CTO，随着近期原房途网创始人、CEO徐毅的加盟分管金融;原房多多二手房总负责人马婕出任副总裁;原链家城市总经理于艳担任运营总监，爱上租的核心团队正式组建。

　　5.以产品为创新：产品可以走进人的内心，和客户产生情感上的共鸣，但是只有好的产品才能真正赢得客户的掌声，深知产品重要性的爱上租在产品的开发打磨上从来都不留余力。成立之初，爱上租就前往日本拜访诸多建筑大师和设计大师，希望在公寓产品力上可以获得一些收获。

　　现在，爱上租品牌公寓产品的顾问团队包括日本著名建筑大师石山修武，日本房屋改造第一人松村秀一，无印良品(MUJI)创意顾问小池一子等。这支豪华的顾问团队，为爱上租的公寓产品开发提供了最坚实的后盾。

(爱上租集寓实景图)

　　爱上租品牌公寓共有三大产品系列：偶寓、集寓和随寓，可以满足不同类型租客的产品需求。爱上租的每一套品牌公寓，都会经过260道工序，18类商品精心选购，从环保、舒适、健康、储物、睡眠、社交等多个角度出发，然后为租客打造真正适宜居住的环境，赋予冰冷的建筑材料灵魂和生命。爱上租正是秉承这样的理念，为客户创造最优质的人性化居住空间。

　　6.以服务和社区为根本：爱上租在成立之初，就确定了让居住简单有趣，让物业安全增值的企业使命。传统中介将找房、收房、出房、服务四个职位归于一身的情况，极大程度影响了业主、租客的租房体验。爱上租在成立初期也遇到了相似的问题，这也让成立初期就注重租客满意度的爱上租深受困扰。为了最大程度的最好服务，爱上租在2016年年初正式着手组建了CC、资产管家、租赁管家和行业第一支真正意义上的服务管家团队。

　　团队的合理细分，不仅能提升整个作业流程的效率，最大限度的提高客户的看房效率。独立的服务管家部，让服务管家团队能够全身心的投入到服务租客这一件事上，以客户的满意度为唯一的工作标准。对于业主而言，爱上租是值得信赖的资产管理专家;对于租客而言，爱上租是注重服务品质的贴心服务管家。

　　爱上租通过对近万名租客进行调查之后发现，他们很看重的一项增值服务就是“社群”，在做好公寓产品的基础上，社群服务将成为公寓最大吸引点。

(爱上租租客部落活动剪影)

　　为此，爱上租从客厅到部落，从部落到城市，三个维度的线下交互塑造出了一个真实的立体生活空间。有别于传统互联网大多着力于线上社交并通过定期线下活动不断巩固用户联系的特点，爱上租的用户具有天然的线下高频次接触的属性，将以 1 公里为服务半径，在每 1500 – 2000 位租客的住所和日常活动范围内， 建立一个兼顾聚会、聊天、 简单餐饮、影音电玩的活动场所“客厅” 作为租客的生活配套设施， 尝试赋予他们在工作和居住以外更为开放、有趣的生活选择。这种基于 LBS 和真实身份的线上社交关系，将通过爱上租用户所居住的房屋和频繁到访的客厅，完成线下的落地。归属感、可能性和自我发现，会逐渐成为这种新型社交体系的价值所在，使原本虚拟的互联网社交更贴近生活，理解生活。

　　7.以金融为依托：伴随着政策和资本的强力驱动，传统金融机构和创新的互联网金融平台纷纷寻求与长租公寓企业建立强关系，爱上租则凭借巨大且优质的资产规模和创新的经营理念全面启动资产与资本的对接。由于金融的介入，从此改变了因装修投入大回收周期长而限制长租公寓企业快速发展的现状，进而提升行业整合度。在此基础上，爱上租又创新地跟合作伙伴成立集中式公寓项目基金，为整体项目的运营资金做了最好的保障。除此之外，爱上租借助金融让租客实现房租月付，应届毕业生更是享受0押金0首付，大大降低了租房客户首期租金的支付压力。

　　在不久的将来爱上租还将为业主提供投融资的渠道，让资金充裕的业主除租金回报之外，在资金安全有保障的前提下获得更高投资回报。同时让需要融资的业主获得资金成本更低的资金，而这一切都得益于爱上租资产管理O2O经营模式中天然形成的交易闭环。当然，金融产品设计的初衷是为了租客和业主的体验。爱上租坚信只有让租客和业主获得更好的体验，才能提升转化率，降低获客成本。

　　爱上租将致力于公寓运营的整体解决方案，鉴于其团队在金融和长租公寓领域的资源和经验，爱上租将在金融产品、开发商房源合作、公寓产品设计及供应链上凸显优势。2016年爱上租与巨鲸、科地达成战略合作协议，双方将在房产资源整合、产品创新、供应链金融、个人信用评估体系、市场营销等方面展开深度合作。

　　快速发展，做中国最大的公寓运营商

　　爱上租一直给人的感觉是这家企业和创始人童浩一样，低调内敛，却暗藏雄心。爱上租在短短一年时间内低调的快速发展，修炼内功，甚至连A轮高达1亿多融资的消息都没有正式的对外公布，仅仅在业内交流时问及时透露一二。

　　但低调内敛的背后，是爱上租要做中国最大的公寓运营商的决心。短短一年时间，爱上租布局全国4大线市，成立108家业务中心，累计管理4万多间房源，月GMV过亿元，跃居行业第二。员工人数也从一开始的几十个人增加至2200多人。爱上租app从15年9月上线以来下载用户超过30000+，官网浏览量达570万。

(爱上租全国业务分布)

　　中国未来将有3亿套公寓，其中约6000万套出租，终局而言，爱上租会管理到超过800万套，约2000万间，租金GMV规模约4000亿，4%的年利润，大约为120亿。