新派CEO王戈宏：打垮开发商 品牌公寓这么做！

　　(迈点公寓 刘婷婷)随着一、二线城市房价的水涨船高，以及国家利好政策的扶持，长租公寓作为租赁市场中的一个新兴力量，正处于风口浪尖之上……

　　新派公寓创始人、CEO王戈宏曾表示，开发商的野蛮进军，未必是一件坏事，相反的这是长租公寓产业的大利好!大玩家进入才能造就一个真正的大市场!未来会有多种玩法以及多样品牌!真正的竞争开始了。

　　最近他又有了新的想法，“开发商全面进入白领公寓使人震惊，比如万科，现在变成了长租公寓的野蛮人。但是，如果一个产业没有巨头的加入，那么不能称之为好产品。而巨头的进入表示这个产业魅力值在不断地升高。” 这是王戈宏9月18日在《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》上发表的一段演讲。

　　竞争的本质在于“睡在哪”

　　粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，但是由于一、二线城市房价的水涨船高，很多人对买房望而却步，转向租赁。简单统计表明，目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题；一个不太严谨的估计表明，这部分人的市场规模超过4000亿。

　　同时，自今年5月1日起，“营改增”试点范围已扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。而公寓纳入生活服务业后，同样获得“营改增”政策的支持。此前公寓业纳税是参照营业税及附加的标准征收，税赋高达17%以上，实现“营改增”以后，税赋普遍能下降2%以上，这对公寓市场来说是一个发展的好时机。

　　也正是因为看到了长租公寓的巨大潜力，万科、龙湖等地产商频频介入。目前，长租公寓市场发展已进入激烈角逐的态势。开发商以其雄厚的资金、广阔的融资渠道以及持有物业成本等优势进驻长租公寓，对公寓品牌运营商来说，这是一个强有力的冲击。

　　面对市场激烈的竞争，王戈宏有他独到的见解。

　　他认为，长租公寓在发展中遭遇“四大“困境，包括竞争困境、资产困境、模式困境以及盈利困境。而竞争的本质在于什么?王戈宏表示，公寓即是“睡” ，公寓间的战争即是“睡的方式”的战争。

　　当前，“睡”已经发生了根本的变化。30年前开发商们研究的是家庭的“睡”，而现在研究的是都市年轻人的“睡”。总而言之，公寓之间的斗争就是如何给年轻人提供新的“睡”的方式的战斗。

　　如何打好这场战争?

　　没有伟大的企业，只有时代的企业。对于长租公寓这个万亿市场规模的大蛋糕，如果想从中分得一杯羹，那么企业必须明白长租公寓的困惑和机遇，对症下药。

　　“未来要想获胜，跟万科平起平坐，必须全要素的全面建设。”王戈宏说。“决定睡在哪的基因有三个：第一是金融基因，第二是产品基因，第三是技术基因。金融基因就是边际成本和边际收益，是品牌和钱的游戏，不是简单的装修游戏。产品基因就是独特位置，新空间设计，新需求细节。技术基因就是我们基于社群运营的技术平台，和基于管理的大数据平台。”

　　而作为中国公寓地产私募REITs基金模式的创新与实践者的王戈宏，运用私募REITs模式创立了新派连锁白领公寓。并且是在没有完全引入该模式而是充分借鉴的前提下，带领新派公寓走出了一条稳定获取房源，并快速规模化、复制化的路径。

　　因此他认为，应该充分借鉴美国的REITs，做出中国版的REITs。“如果轻资产做起来没有REITs，中国的重资产就举步维艰。”

　　此外，王戈宏还根据当下年轻消费群体的消费特征做出了与时俱进的判断，他认为，当下直播、整容引领时代潮流，长租公寓也必须根据社会发展的步伐，作出相应的调整，不断满足新兴消费群体的需求。

　　“90后已成为公寓市场消费的主力，而分析90后的消费观念势在必行。他们已经把‘住’当成一种消费，这是一个根本的改变。90后、00后买房的愿望并不强烈，因为对身份的认可有着强烈的欲望，致使消费观念发生了根本的改变。”

　　“因此，新派根据新租客群体的心理，制定满足其需求的方案。比如中秋，公寓做活动，让陌生的人聚在一起，彼此交流。同时，也为缺爱的人提供了很好的场所，让他们找到爱情。”王戈宏说。

　　眼观六路、耳听八方，及时了解市场动态，结合以往的经验以及当下市场发展的潮流趋势，站在租客的角度全方位、综合性的考虑问题，最大限度的满足租客需求，解决好长租公寓市场中“睡在哪”的核心问题，才能迎难而上，不惧强势力量的插足。