长租公寓发展最有前途的10大城市（上）

　　近期，知名财经评论员叶檀写了《我眼中中国最有经济前景的10大城市》，事实上，这也是长租公寓发展最有前途的10大城市。

　　分别是长三角经济圈的南京、苏州、杭州、合肥，京津冀经济圈的天津、郑州，还有西南经济枢纽成都、重庆，还有中部经济重地武汉。它们具备以下一些特点：

　　(1)3条以上高铁通过，成为轨道交通时代的节点城市；

　　(2)近10年来人口大幅流入或者起码在回流；

　　(3)当地教育资源给经济发展提供了强有力的后盾；

　　(4)人均本外币存款较高，可以支撑当地的消费与建设；

　　(5)GDP增长较快。

　　长租公寓丨发展优势

　　长租公寓需求跟着经济走，出租房产业发展跟着需求走，从2013年底，长租公寓产业在资本风口飞起，也在这10个城市渐渐起飞。根据长租公寓发展所需的关键性因素，可见：

　　(1)具有较好的经济和生活设施基础，正处上升期，GDP快速增长，如成都、南京、杭州等省会城市，政策扶持力度大，发展有前景；

　　(2)经济持续增长需要大量人口流入，如苏州、杭州、成都、重庆等，以工业、服务业等人力密集型见长，大量需租房；

　　(3)楼市稳健，房价持续上扬有投资价值，商品房开发量较大，大量存量房持有出租；

　　(4)交通枢纽性城市，对周边人口具较大吸引力，如成都、武汉、杭州、苏州、郑州等都是中间城市，往返家乡便捷，聚拢外来人口；

　　(5)当地或周边教育资源丰富，人才密集，人口政策宽松，重视人才引进，有人才基础。

　　从这几个维度，我们来看看这10个城市租房市场的大好前景，也看看有哪些品牌公寓已进入这些城市。

　　01

　　南京

　　租房发展潜力 ★★★★☆

　　品牌公寓/未来域、魔方公寓、相寓、贝客公寓、YOU+、水滴等

　　GDP10年翻300%

　　据一财统计数据，过去十年经济增幅超过300%的城市共有10个，南京位居第10。

　　一度位居江苏省内GDP第三的南京，2014年超过无锡，目前对于苏州的追赶态势已经形成，加上省内资源集聚，影响力辐射到安徽东部地区，未来必然成为江苏省内最主要的城市。

　　2015年南京GDP 9720.77亿元，人均本外币存款32.14万元，在长三角的三个省会城市中，略低于杭州，远远高于合肥，超过将近一倍，但增速超过杭州。

　　人口5年增长50万

　　2013年数据，南京外来人口约占当地总人口2成，目前总量也在200万左右。在35个城市人口流入排名中，南京常住人口从2009年到2014年流入50万人口，低于苏州的123万。

　　房产投资价值大，租金连涨

　　楼市“四小龙”之一，南京房价全国排名前五，10年间上涨6倍之多。房租相对稳定，连涨7个月为37.63元/月/平方米，排名全国第9位，均价为2551元/月，整体涨幅不大。

　　2016上半年，南京市(不含溧水、高淳)经营性用地共成交32宗地块。总体成交面积相比2015年增长50.02%；成交金额相比2015年增长232.2%。

　　整个城市都在快速扩张期，随着房价走高，租金也将持续上升。

　　高铁重要节点城市

　　根据2030年八纵八横高铁规划图，4条甚至更多高铁通过的高铁节点城市分别为沈阳、天津、济南、石家庄、合肥、杭州、南京、郑州、武汉、长沙、重庆、贵阳、成都、西安、兰州、银川。

　　高校多达53所，依托长三角

　　作为古都城市，南京文化底蕴丰富，教育资源远好于苏州，高校53所，比杭州高得多，南京发展有强大的高等教育作支撑。并且，依托长三角，既能吸收上海、杭州等地优质人才，又有安徽等地人力与人才资源东移的倾向。

　　人才来了，第一，带来了大量租房需求，第二，能承受高房价下的高租金，第三，推动经济发展，吸引更多人才进入，以此循环。

　　02

　　苏州

　　租房发展潜力 ★★★★

　　品牌公寓/魔方公寓、相寓(我爱我家)、贝客公寓、青客、水滴等

　　GDP10年翻257%

　　从2005年到2015年，GDP增长了257%，在33个城市中排名第17位。

　　近两年，随着外贸的下行与制造业的衰落，苏州遭受打击，外资撤离或者僵化，导致苏州企业逐渐下行。

　　诺基亚苏州工厂、国内民营玻璃巨头华尔润、韩国三星电子的代工企业普光电子等数个万人级别工厂陆续倒闭或停产，依然难撼动苏州在长三角的地位，上海“2040城市规划”中也把苏州列为重点延伸城市，苏州可列入未来将发生巨大蜕变的城市。

　　根据最新的数据，截至6月末，苏州全市金融机构本外币各项存款余额为27504亿元，同比增长9.35%。

　　人口千万级别

　　苏州是全国第二大移民城市，外来人口约700万左右。最新常住人口为1061万左右，2009年到2014年流入了123万人口，在35个城市中排名第12位，最新流入人口在下降。

　　楼市黑马，涨幅迅猛

　　楼市“四小龙”之一。2015年，苏州是二线城市中的最大黑马，是江苏城市房价上涨之首。价格暴涨，房子还卖空了。网站数据显示，今年9个月来新房价格上涨近4000元/㎡。7月城市平均租金约为27.59元/月/㎡，同比上涨4.26%。

　　土地供应连年下降，苏州楼市依旧供不应求。

　　高铁线也非常密集

　　在长三角圈里，通往苏州高铁线也十分便捷，受惠于外向型经济，苏州贸易快速发展。从新加坡工业园区，到目前兴盛的工业园区和新区，苏州几乎被打造成了东亚发达国家的某个新城。

　　文化古城

　　苏州是经典的文化古城，有丰富的旅游资源。

　　03

　　武汉

　　租房发展潜力 ★★★★☆

　　品牌公寓/魔方公寓、优客逸家、可遇公寓(雷军投资武汉本土品牌)等

　　GDP10年增速387%

　　2015年，武汉的人均本外币存款这18.28万元，略高于天津。GDP十年来增速却排名在33个城市的第三位，高达387%，仅次于长沙、重庆，这是个仍然在大规模投资、大规模导入人口的城市。

　　人口大幅流入

　　武汉外来人口大约在200万人。2009年到2014年间，常住人口流入123万，与苏州相同，不同的是，直到现在，武汉人口还在大幅流入。这是由不同的发展阶段造成的，总体而言，一线城市的人口、东部沿海地区的人口流入在下降，人口在回流到中部地区。

　　房价连续17个月上涨

　　2015年成交量排名全国第一的城市，9月起，武汉也开始实行限购政策，足见其火爆。之前房价连续17个月小幅上涨，租金排名全国第14位。租金相对较低。

　　自今年5月起，本是“供需两旺”的武汉楼市突然转了风向，数据表明，5月份武汉楼市整体供应量187万方，其中成交了287万方，供求比0.65。

　　人口红利效应已经显现，不仅买房供求比紧张，租房供求也紧俏，暂时无法购房或被限购的人群，将选择租房。

　　港口+高铁+航空

　　武汉是高铁节点城市，与郑州争夺航空枢纽，与郑州不同的是，这是一个传统意义上重要的港口城市。

　　高校数量国内首屈一指

　　重要的是，武汉的高校数量达到86所，在国内都首屈一指，如果把这个教育资源给深圳，深圳就飞了。在武汉经济下行时，两湖流域给深圳提供了源源不断的人才基础。

　　毫无疑问，这个中部重镇还会借着高铁的东风、庞大的基建与教育的力量，继续发展下去。而武汉的住房租赁业也会随之风生水起，这是最被看好城市之一。