长租公寓“有前途”的10大城市(下)

公寓次世代 · 小小 · 2016-10-02 08:50:00

　　上期中，我们说到南京、武汉、苏州，在另外7个城市里，重点说说看好的杭州、成都、天津。

　　这期，我们继续说长租公寓发展比较有前景的几个城市，它们的土壤里具备这些养料：

　　(1)具有较好的经济和生活设施基础，正处上升期，GDP快速增长，如成都、南京、杭州等省会城市，政策扶持力度大，发展有前景；

　　(2)经济持续增长需要大量人口流入，如杭州、成都、重庆等，以工业、服务业等人力密集型见长，大量需租房；

　　(3)楼市稳健，房价持续上扬有投资价值，商品房开发量较大，具有可开发的资产红利，有一定量的存量房需出租；

　　(4)交通枢纽性城市，对周边人口具较大吸引力，如成都、武汉、杭州、苏州等都是中间城市，往返家乡便捷，聚拢外来人口；

　　(5)当地或周边教育资源丰富，人才密集，人口政策宽松，重视人才引进，有人才基础。

　　上次，我们说到南京、武汉、苏州，在另外7个城市里，重点说说看好的杭州、成都、天津。

　　杭州

　　租房发展潜力 ★★★★★

　　品牌公寓/漫果公寓、魔方公寓、相寓、拎包客、YOU+、爱上租、优客逸家、蜗居公寓、联美公寓、橘果公寓、青年颂公寓等

　　G20城市，全国排名第10

　　G20之后再去说杭州的经济，已经不言自喻。杭州是浙江经济中心，西湖边上基本上都是“老板”，赫赫有名的湖畔大学就是代表，聚集了国内顶级企业家。企业主众多，财富积累深厚。

　　数据显示，2015年杭州市地区生产总值1万亿元以上，按可比价格计算，同比增长10.2%，增速居浙江第一、副省级以上城市第二，在长三角城市排名仅次于上海，在全国排名第10位，人均GDP已经达到富裕国家水平。

　　在电商互联网领域的发展可圈可点，最杰出的企业就是阿里巴巴，其互联网创业环境可与深圳媲美，是创业人才的聚集地。

　　旅游资源丰富，在规划和推广上也相当给力。周边人文山水聚齐，西湖、西溪湿地、千岛湖等，还有扎堆的古镇，乌镇、西塘等。

　　人口“爆满”城市

　　2015年末常住人口为901.8万人，比2014年末增加12.6万人，其中外来人口约1/3比例，全年旅游人数是亿量级。

　　不断活跃的经济形势，杭州城市持续保持人口导入魅力，第一财经数据显示，杭州2010-2015年均增量6.3万人，此前2000-2010年均增量是18.56万人。

　　房租与广州一个档次

　　网络上一个非官方帖子调查杭州人均多少套房，70%在2套以上。在遍地老板的杭州，拥有多套房产是常态，今年8月国家统计局数据显示，杭州一个月涨了1万元/㎡。

　　一部分人坐拥多套房产，外来人口流入亟需租房，存量房出租优势明显，6月数据显示，杭州每平米平均月租41.39元，基本与广州在一个档次。

　　这也是为什么杭州与一线城市同步，在长租公寓发展早期孕育了一批公寓品牌，如漫果、拎包客，也是大量品牌公寓战略布局的重点城市，目前有魔方、YOU+、优客逸家等。无论是房价、房租，杭州早就跻身1.5线城市之列。

　　八纵八横重点布局

　　在2030年八纵八横高铁规划图中，杭州铁路交通四通八达。

　　人口落户政策宽松

　　9月28日，杭州刚暂停在市区范围内购房入户政策。而此外，杭州的落户政策包容性很好。例如私企经营者连续2年纳税满10万元，还有人才引进本科以上、紧缺专业、发明专利、技术职称等任一条只需在杭州工作缴纳社保1个月以上。

　　教育资源方面，高校数量仅39所，但良好的经济形势已经对南京、合肥、上海等产生导流效应，部分当地企业从上海直接招聘。

　　成都

　　租房发展潜力 ★★★★☆

　　品牌公寓/优客逸家、魔方公寓、YOU+、一月租、微家公寓，另外E客公寓、蜜柚公寓、面包宿、优品家、如米公寓等本土中小型品牌蓬勃发展，新派、红璞等均计划进入

　　全国排名第8位

　　在西部城市，最亮眼的莫过成都。在中国一季度主要城市GDP排名前8，GDP增速7.4%。在四川省内，更没有可与之竞争的城市。本外币存款人均在20.11万，与东部沿海地区基本持平，并且消费的意愿非常强。

　　成都的服务业发达，与吃喝玩乐相关的行业往往都比较兴旺。2015年成都当地旅游总收入超过2000亿元，而四川全年的财政收入也就3329.1亿元。成都经济发展的内外驱动力都相对比较强。

　　近年来，成都的创业环境也在改善，尤其是游戏领域。据悉，截至2015年底，成都高新区已聚集游戏企业400余家，近3年来，活跃在成都范围内以移动互联网、游戏为投资方向的基金不下30支，包括经纬创投、联想之星、德迅资本、凯晟资本、IDG、真格基金、宝利来、富坤创投等，目前产业链条已经发展起来。

　　四川9月初新设自贸区，将主要设在成都，如虎添翼。

　　人口持续流入

　　2015年末，成都常住人口在全国排名前列，近1466万，在10年间增长244.8万，以年均24万增加。

　　长短租繁荣

　　旅游业繁荣、吃喝玩乐盛行又催生了成都当地兴旺的短租、民宿业，2015年，小小曾见过成都一整个商住小区全部用于经营酒店式公寓。

　　庞大的常住人口基数，是发展长租公寓优良土壤。成都长租市场起步早、产品成熟、发展活跃，优客逸家是其中典型代表。但成都租金在全国不算“养眼”，房价也不算高，在省会城市中甚至与昆明、太原持平，主因是推地多、库存量大，尤其是商业地产，商铺存量1273万㎡，去化周期7年，写字楼存量332㎡，去化周期6年，公寓存量357万㎡，去化周期3年。

　　第5大铁路交通枢纽

　　成都是全国第5大铁路交通枢纽，高铁线路纵横超4条以上，火车客运站多大4座。在“十三五”铁路交通圈建设规划中，未来成都将搭建半小时市域高铁交通圈、1小时周边城市高铁交通圈、4小时高铁交通圈、8小时高铁交通圈。

　　落户门槛低，通道多

　　有一个现象，在众多选秀节目中，都不乏成都高校的身影。成都高校多达56所，在校研究生高达7.85万人，说明当地的研发力量较强。

　　成都落户也不难，暂住满3年，购房、学历、纳税、经营等落户条件不算高。落户门槛低，通道多，在这个城市的生存成本相对较低。

　　天津

　　租房发展潜力 ★★★★

　　品牌公寓/相寓，本地品牌居多

　　京津翼一体化

　　随着京津冀一体化深入，北京不能独立支撑一个城市群，北京周边的卫星城与天津是最受益的城市。

　　在一系列大项目、大投资下，天津从2007年后开始高速增长。2008年和2009年天津GDP增速均为16.5%，在省份中，名列全国第二。从2010年后，连续4年增速领跑全国，吸引了大量的人才和产业工人进入。

　　尽管重工业前期有利于天津发展，后期却是转型的一大痛点，且政府主导意志非常强。

　　人口年增量50万

　　据天津市统计公报，2011年年末全市常住人口1354.58万人，户籍人口996.44万人。到2015年，全市常住人口1546.95万人，年末全市户籍人口1026.91万人。也就是说，数年间，天津常住人口年增50万人左右，户籍人口年增约30万人。

　　未来值得看好

　　租金方面，天津以平均2227.27元/月，排名全国各城市第12位。前面已提到天津吸引了大量人才和产业工人进入，每年流入人口平均50万，必然，存在大量租房需求。

　　从人口层次上看，天津有较大的人口基数，但尚未形成非常强的支持租房产业的人口红利，资料上看，以本地公寓运营商为主，只有相寓进入了天津。不过，未来值得看好。

　　交通、人才依托北京

　　紧靠首都，早期对于天津最大的便利之一就是交通。

　　京津翼区域在全国高校数量最大、层次最高。天津本地普通高校55所，教育资源算是相当的丰富，加上北京密集的高校也为天津输入了源源不断的人才。

　　重庆/厦门/合肥/郑州

　　重庆

　　租房发展潜力 ★★

　　品牌公寓/相寓，本地品牌居多

　　2016年上半年31省市GDP同比增速数据显示，重庆GDP增速是10.6%，重庆已经10个季度保持经济增长速度位于全国前列。金融、投资等均位居全国前列。

　　重庆去年常住人口3016.55万人，是成都的1倍上，普通高校比成都多8所。交通上，也是重要的高铁节点城市。

　　品牌公寓进入的真心不多，房价在二线城市中垫底，租金水平也在全国42个主要城市排名30多位，究其原因，重庆地价便宜，保障房用地供应量大，政府早期建了一大批公租房，租金净利空间有限，而且很早就开征房产税，炒房的少，利用存量房做大体量出租的也少。但作为一个年旅游总收入超2200亿的城市，重庆的短租、民宿产业繁荣。

厦门

　　租房发展潜力 ★★★

　　品牌公寓/泊寓、UONE社区，本地民宿、短租非常繁荣，品牌众多

　　从2009年到2014年，厦门常住人口增加了139万，在全国35个城市中排名第11位，五年增加了33万左右，这数据来看，这座城市居民富裕，有雄厚的财富根基，消费实力强劲。

　　厦门算是个特色旅游城市，与大理等特色旅游城市相比，腹地更广，工业基础更发达，与台湾经济对接的首个获益城市。

　　郑州

　　租房发展潜力 ★★★

　　品牌公寓/魔飞公寓，本地品牌居多

　　郑州跟武汉一样，是高速轨道交通上的城市，有7条以上高铁经过，郑州是最受益于铁路发展的城市。

　　根据35个城市的人口流入数据，从2009年到2014年，郑州流入人口排名高居第6位，起码是河南省内最具有吸引力的城市。

　　2005年，郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，十年增长了44.3倍。郑州高校数量56所，不如南京、武汉，但高于天津，大学生在校人数高于成都，低于武汉。换句话说，郑州拥有人口与人才两方面的优势。

　　郑州的劣势也很明显，市场经济发展滞后，使得规范的市场经济发展还需要很长的时间。