21岁博士再创业 投资人警示别碰国内公寓市场

　　数据显示：英国的中国留学生租房市场达190亿，整个英国租房市场则高达2万亿元。“相较内地，英国房屋的租售比(每个月的月租与房屋总价的比值)基本都在4.5%以上，远高于国内，这意味着，在伦敦一个房子的房租相当于北京五六个房间的房租，市场想象空间很大。”陈一凡说。

　　2015年7月，优辰公寓获得险峰长青、戈壁资本和光源资本等投资机构的620万元天使轮融资，仅2周时间敲定融资。

　　从英国到中国再到英国，三次房产领域创业优辰公寓是陈一凡的第三次创业作品。

　　2007年，21岁的谢菲尔德大学留学生陈一凡直接从本科跳过硕士，就读谢菲尔德大学高分子材料博士，成为谢大历史上最年轻的华人博士生。假如没有接下来的变化，他未来可能成为一名科学家。

　　2008年，陈一凡结识合伙人张宝东，两人一碰即合，认定房产中介事业，陈一凡为此“辍学”创业。他们首次创业选定的模式是：收集谢菲尔德市周边的房源信息帮助当地大学生租房，到最后他们管理了当地1200多个房源。

　　这实际上还是一门传统生意，利用英国房东与留学生间信息不对称赚取中介费。

　　2012年毕业归国后，目睹国内轰轰烈烈的互联网创业之势，陈一凡知道上述传统的靠信息不对称盈利的模式已经难以为继，他决定与合伙人创办海外留学生公寓在线预订平台，将所有房源信息放在平台，供留学生挑选和预订，实现留学生租房过程的在线化、透明化。

　　这个平台即为6apt.com，后改名留学公寓在线，成为全球第一家学生公寓长租预订B2C平台。

　　▲ 6apt.con网站

　　在享受到互联网发展红利的同时，陈一凡当初也不慎踩入一个超级大坑——烧钱。2013年9月，6apt.com拿到几百万元的天使轮融资，受行业环境影响，陈一凡认为互联网思维就是要烧钱、要扩张，但很快碰到公司现金流紧张的问题。

　　“当时走得有点快、有点急，我后来发现还是要稳扎稳打，尤其是房产这个行业，更需要踏实，更需要一点一点的把口碑做好，一点一点的把用户服务好，而不是去靠钱砸市场。”陈一凡如是说。

　　从2013年创立至今，6apt.com走过3年历程。这3年互联网行业风云变化，如6apt.com这样，仍然坚持最开始运营模式的企业并不多见，在一轮融资之后便不再烧钱，并且以年均300%的速度增长。

　　6apt.com走上正轨之后，陈一凡在原有基础上继续创业。2015年，优辰公寓诞生，他把精装公寓产品生意开到了曾经学习和创业过的英国。

　　一个是在线预定平台，一个是时下流行的精装服务公寓。一个是流量平台，一个是可以产生现金流的租房生意，看似两者可以实现互补。回国之后为何陈一凡为什么就把目光放回英国?

　　并非照搬“海外版自如”

　　▲ 优辰公寓的网站

　　在多次与英国房东与留学生调研后陈一舟发现，用户需求与认知正在发生许多微妙的变化：英国的房屋大多很老，平均的房龄都是七八十年，但房东以前对房屋品质不太注重，只是单纯的对外出租，房客拿到房子后还得自己购置家具与装饰。

　　而中国留学生已经从注重价格与性比价转变为越来越注重居住体验，房东也越来越意识到房屋装饰与居住体验的提升对增加个人收益具有很大的帮助。

　　但在英国本地的公寓租赁市场，不仅房源主要由房屋中介把持，而且房屋装饰与管理的标准化程度也很低，这个行业一直都很传统，互联网化程度较低。

　　优辰公寓要做的事便是对接本地房东、房产投资商、房产管理公司，把各式各样的房子拿过来，签约后进行标准化装饰和改造，并建立完备的租后服务体系，整合了房地产租赁、保洁、维修、等多个行业，为海外留学生提供标准化、互联网化、一站式的住宿服务。

　　“我们不仅要帮助留学生找到房子，还要让他们住的更舒服，彻底提升住宿体验。”陈说。

　　留学生以往的住宿地主要是民宿和学生公寓，前者价格更实惠，后者服务更优质。通过上述流程，优辰公寓试图让留学生以接近民宿的价格享受到学生公寓的标准化服务，这是优辰公寓的核心竞争力所在。

　　看似是一个海外版的自如寓，陈一凡说，并非是照搬复制。第一，与自如包揽所有房源的装修相比，优辰公寓与房东的合作更加灵活，部分房源由房东按照模板自主装修;第二，优辰在通过标准化装修来保障用户居住体验的同时，还会关注用户入住以后的社群体验、生活体验，“用户入住后如果想了解某些地方文化，或者他学习上或者生活上遇到哪些困难，这个时候我们的管家会很乐意为他提供更多额外的生活化服务。”　

　　除了与下游平台合作，在英国高校招募校园代表也是优辰公寓主要获客渠道之一。校园代表会在高校群以及微博、微信等渠道进行宣传和社群化营销，线上给线下导流，最后线下给线上支撑。目前，校园代表计划已经有70多名成员，覆盖伦敦和谢菲尔德20多所高校。

　　有了公寓产品，接下来重要的是销售渠道，早前创办的6apt现今也是优辰公寓房屋的主要分销平台。其次，市面上针对英国留学生的房源预订平台也是他们的分销平台，“虽然这些平台和6apt存在业务重叠，但我们是房源居住体验整体提升的解决方案供应商，这并不妨碍他们成为我们的分销平台。”

　　团队方面，优辰公寓总共17名正式员工，英国分部共5人，其中4名为外籍房屋经纪人，国内团队一半以上都具有海外留学经验。

　　陈一凡还透露，优辰公寓目前在英国伦敦和谢菲尔德拥有700多个标准化房间，人均管理150间，接待过1000多名留学生，平均客单价高达5万元，目前主要盈利来自房源出租价格与房屋获取价格的差价，一般在20%-40%之间，装修越好盈利空间越大。优辰公寓已经实现整体盈利。

　　谈及未来的发展方向，陈一凡表示初期会继续深耕留学生房产租赁服务，把基础服务做好，后期优辰的目标群体可能从留学生扩大为全体英国年轻人，服务也将覆盖英国更多城市。同时，还会引入一些房产更加深入的需求，在房产投资、房租金融尤其是分期付款等方面发力，并建设标准化的服务开放体系。

　　以上来源：小饭桌，有改动

　　陈一凡答问

　　问：长租公寓创业为何 Focus on 英国?

　　陈一凡：我说一下对国内长租市场的认识，国内的公寓主要是分为两种模式：一种是集中式的公寓，一种是分散式公寓。

　　集中式公寓例如YOU+、北京新派公寓。集中式公寓就是包一栋楼，把这楼进行改造往外分租出去。分布式公寓就像链家自如、优客逸家、上海的遇见，他们的主要的模式是将各个分散的社会化的闲置房子谈下来，进行包装再分租出去。这种模式并不是一个很新的模式，只是将以前二房东进行升级加入社交理念，在英国这种模式的也是很常见的。

　　国内的领域在短暂的一年多的时间，基本上大中型的公寓都已经发展到上万套。但是跟国际化的公寓公司比起来规模还是比较小，美国比较大的租房公司的房源几乎是的二十万个房间以上。

　　为什么我们选择在英国创业呢?那就不得不说英国的长租公寓市场。在英国约有百分之三十的人每年都要租房子的。即使是在2007年之后，英国卷入了全球性的金融危机，以第三产业为支柱产业的英国是当时遭受经济危机极为严重区域之一。即便在这样的情况下，英国长租公寓的价格依然以每年百分之三到四的价格在递升。事实证明英国的租赁市场是非常火爆的。

　　问：在国内现在也有很多长租公寓，你觉得在国内和英国有什么区别?为什么不在国内创业做公寓，你的投资人如何看?

　　陈一凡：比对一下在长租公寓的市场中国和英国之间的差别。

　　天时：房地产市场大环境的差异。中国的房屋自有化率是95%，也就说95%的中国人有自己的房屋。这个比例在西方是极低的，特别是在德国，大概只有50%的人拥有自主产权的住宅，在英国大概有70%的英国人是有自己的住宅，也就是说30%的英国人是有租房需求的，中国却只有5%。所以在中国租房未必是一个刚需市场，当然大城市未必。

　　英国和中国在租房法律法规上也存在很大差异。由于英国是长期的法治国家，而中国真正意义上的法治化是从1990年之后才开始的。英国在租赁法上是有严格的规定的，对于隔断房、防火标准、房屋保温层在英国是有严格的标准。层层的法律限制导致了英国的租房市场比国内更加严格和规范，所以英国的租房市场，并没有像国内租房市场一样出现过混乱的状况。

　　做一个对比：英国的长租市场的创业契机，是由英国市场产品的不确定性和产品的缺陷性所倒逼出来的。而国内的长租业务则是由于市场的不规范所倒逼出来的。这是两个国家在于长租市场的创业的起始点的差别。

　　通俗的讲，中国的创业者之所以在租房领域创业，是因为中国的租房市场太乱、房东太狠、中介太黑，房屋质量太差这些原因所导致的。而英国的长租市场出现改革，则是因为用户已经不满足现状了，他们需要对房屋更加智能化的改造，提供更人性化的服务，这是英国的创业需求。所以英国长租市场的创业动机要远远高于中国。

　　地利：英国租房行业的先天优势。为什么说在做英国租房比在中国做有很多先天优势呢?举个例子，在北京有一套房子价值五百万，然后五百万的价格在北京估计能够在四环和五环之间买到一百平米左右的房子。那么这个房子的租赁价格大概是八千到九千左右。在这个租赁市场有一个专有名词叫租售比，也就是月租金的价格与房屋本身的价值之间的比例。

　　这个五百分之一就是租售比，那么在英国一个价值五百万的房子一个月能租多少钱呢?五百万通常能够在伦敦买到二区以内比较好的区的两室一厅到三室一厅的房子。并且在英国的租金三万块钱一个月，也就说英国的租售比是五百分之三。我们不难看出国内的租售比只有英国的三分之一。这还是在北京租房如此刚需的环境，如果是到一些三四线城市，租售比是更低的。

　　那么我们为什么要谈租售比这个概念呢?大家知道房产分两个价值：一个是房屋的投资价值，一个是房屋的消费价值。所谓房屋的投资价值，就是我今年买了这个房子，明年能以多少钱卖出去，这是房产本身的增值。

　　房屋的消费价值在于我实际能以多少钱的价格把房子租出去，只有租赁才是体现房屋消费价值的唯一的标准，所以中国的房产市场的投资价值远远高于其消费价值。在西方国家二百分之一的租赁价格是比较正常的，西方对于房产本身价值的恒定是二百五十分之一的租售比，低于二百五十分之一的租售比是属于房产存在严重的泡沫。

　　我们暂且不去评价中国的房产市场存不存在泡沫，但是这个事实告诉我们在中国房产的消费价值是没有被发掘的，而它的投资价值却过多的泡沫化。同行都知道国内房源问题很棘手，为什么呢?因为对于租房者来说，租房收益远远低于炒房的收益，那么房东的目标不在于房租，而在于房屋本身价值的提升。

　　在英国不一样，英国的每年的房地产市场的房价的增长率大概是百分之三，大概比英国本身的CPI多出0.5个点，英国房产的增值速度很慢。英国房产的年租金回报率通常是6%左右。也就是说在英国房产本身靠租赁来实现价值的增长实现投资的回报，是一个很理性的投资方式。这也导致英国大部分的房东愿意把空置的房子租出去，而国内很多的房东的不愿意把房子租出去。

　　人和：英国租房年龄28—45岁。说完了这些，大家可能会关注英国和中国的住户，对于租房的观念会存在什么样的差异?这种观念的差异更多的体现在结婚的群体中，不是都说中国人的房价都是被丈母娘给逼出来了吗?英国是不存在家长必须要给孩子买房子的说法，英国小孩十八岁以后，家长是不用承担他的任何费用，读大学的费用通常都选择贷款。英国的年轻人也不存在结了婚就要买房子的情况，所以在英国租房成为一个很常见的生活方式。

　　之前我跟很多同行聊，他们很多把自己的目标客户群定义在22岁到28岁之间，为什么这么定义呢?18岁以下肯定跟父母住在一起，上了大学在学校住，大城市的首次购房年龄基本都是28岁以后，28岁以下的客户群占了租房的绝大多数。

　　反观英国，在英国18岁以后所有的人都是必须要独立的。英国的大学不负责住宿，上了大学爱住哪住哪大学不会干预的，所以英国大量学生在外面租房住，另外英国人首次购房的年龄的是四十五岁。英国人租房的群体就是18岁至45岁之间的人，而中国只有22岁到28岁之间的人。

　　中国人和英国人租房的习惯还是存在巨大差异的。在中国绝大多数人对于租房的概念是提到法律的高度去思考的。在英国租客在签订租房法律合同时是和自己的信用、押金租金、以及对房屋的维护情况紧紧挂钩的。加上英国本身有良好的信用体系，因此英国人对于房屋的保护是相当到位的。这一点上，英国房东在房屋的维护费用上是要远远低于中国房东的。这也造就了中国房东不愿意出租房子，因为害怕毁房子。另外，英国整个租房市场，房东和房客之间处于一个平衡关系。而在中国的话特别是北上广这种大城市，房屋中介和房东都处于绝对强势的地位，就是房东想把你赶出来就可以把你赶出来。这在英国这是严格被禁止的，相比较而言，英国的房东的租房市场是一个很健康的环境。

　　在创业的时候我跟我的投资人在聊这些事情的时候，我有想过是不是在国内也搞一些，成为一个更加国际化的公司。我的投资人当时就说你千万别碰国内市场，第一个国内市场竞争极其激烈，第二个国内市场极其不规范。房产市场的不规范不仅来源于房地产租赁的本身，和配套设施也是息息相关的。比如在英国押金是不会保留在房东手里更不会在中介手里。而是英国有官方的第三方机构来保存押金，也就是说押金的合理的支配，是由英国第三方机构来承担的。

　　另外国内的的竞争是极为激烈，光我知道的成都就二百家左右的租赁相关机构。在这个竞争环境，中国的长租公寓的创业者的压力还是比较大的，国内房产的创业成本相比英国来说还是比较高的。

　　问：在英国创业和中国有什么区别?

　　陈一凡：我要说一下英国的互联网思维，在某些领域和中国相比它还是滞后的。整个欧洲有八亿人口，英国的人口大概是六千万，不像中国有十二亿的规模。所以在英国to C 市场是一个很小的市场，这也导致了英国多数互联网人在创业的时候不会选择to C市场。英国涌现的创业者大多数集中在to B 里，就是说企业的解决方案和高精尖技术。

　　另外中国目前互联网所谓的火热也是一种浮躁的心态。目前国内VC关注点都是快进快出，而英国的VC关注点是科技领域。他们的风投可以对药品的研发容忍二十年到三十年的投资周期，所以英国人更多关注的创业领域不是互联网而是科技领域、智能硬件、高新材料、医药领域。

　　英国的整体环境有一个弊端就是不会过多的关注to C消费市场，这就导致英国的互联网领域完全受制于美国。比如英国的社交领域完全被facebook和推特垄断了，而电商领域都被亚马逊给垄断了。因此在英国进行互联网创业是有自己的空间的，但在英国纯做互联网空间是很小的，首先英国的to C 市场比较狭小，其次在美国强大的影响力下很难有所作为。

　　所以，中国人在英国创业有很多优势。我选择在英国长租领域创业的原因有两点：首先因为之前有这方面的积累，其次就是由于英国的互联网思维相对比较弱。所以我希望引入国内先进的互联网思维，去改变英国的租房的现状。这是我们的优势，也是有别于英国其他年轻人先发制人的地方，另外大家都知道英国人比较保守，所以在英国类似长租房这样的领域，他们已经保持传统老旧的方式运营了很多年，在这个领域我觉得中国人还是有相当大的优势的。

　　另外，房地产行业必须连带的金融和资本，而中国未来五到十年是资本输出的时代，也就是说未来中国的大部分热钱会流向海外投资。用一句雷军的话说我们就是顺势而为，我们也是借助着国家的大好形势以及中国人的资本输出的大趋势来做我们的事业。其实在英国租房是一个又脏又累的活儿，英国人可能已经干腻了这件事情。中国人更加吃苦耐劳可以干这些事情，从苦耐劳的本质上我们也是有很多的优势的。