公寓运营中的5大问题 你都解决了吗？

　　在参观和感受各式各样的北欧、现代、田园、工业、简约风格的公寓后，一股浓烈的气息迎面扑来;

　　自然清新的空间，墙面与装饰物搭配摆成不规则的柔和灵动，塑造生活的柔和暖意;家具电器照明，温暖随意的生活场景，简单素雅，各式自然绿植的清新和生机，带给生活惊喜与实用;缤纷雅致的公区、天台成就了交流感情的一块小天地，别有一番文化内涵和艺术性，悠闲自得!一切平常而温馨，深深感慨，这就是生活啊!

　　纷纷上马的小清新、小文艺和玻璃心，笼络了大批大批的骚年!然而纷踏而至的背后，有关工程是繁华落尽时，洗尽铅华始见真!各种运营期发生着的各种负面，让运营团队纷纷抓狂!

　　今天我们就来开门见山的聊聊，公寓运营团队在项目工程期重要盯住的事项，这些关注点不同于运营期一般性的工程问题修补，更多的是工程整改抓瞎，投资者、运营者难以取舍的时刻;工程建设因其复杂性和专业性，可以指手画脚的也微乎其微!而运营团队往往在经营开业前的45天左右才会进驻项目场地，做相关的运营筹备;此前有关图纸、设计、施工、进度等等均为被动接受;那么工程期，关运营团队什么事?我们用倒述的方法，反推回来。

　　第一大问题：防水

　　防水出现的最多的是浴卫;运营人能做什么?

　　① 防水层完工后，蓄水3-7天，查渗漏!

　　② 全部完工后(瓷砖、五金)在蓄水7天，坚持7天;看渗漏痕迹和池水挥发度;不行就砸开，重搞，没办法!

　　③ 沟通好工程监理，埋进墙面的暗管，用好点的材料和工艺，用金属管的也没几家了;PVC爆管受不了啊!

　　④ 空调安装，墙面渗透一湿一大片;还是一点一点的滴漏，没个时间周期也看不出来;解决了渗漏，还要处理墙面，什么粉什么灰什么油的，一看，色泽深浅不同，一看就是一个疤，剩下更多的就是将就!

　　第二大问题：断网

　　年轻人断网那就是要命，本来很多公寓也没有配个电视提升下断网的忍耐度;近期传闻某公寓在世界杯期间断网，造成约60/70户租客集中爆发罢租投诉的事情，硬是玩成群体事件，不得慌了啊!

　　我所说的这个断网还不是运营商的问题，笔者经历过一个新开业接手的项目，期间断网，工程人员、施工维保人员、电信工作人员前后花了一周时间，从一开始的断线排查，最后几根网线断头处显示成为了老鼠的磨牙处;

　　所以断网最怕是断线，施工走线偷工减料，不套管，天花墙壁根本看不出来!

　　爬下天花、检修口、墙面看看，线路不套管的，赶紧叫包工头套吧!

　　第三类问题：隔音

　　那个轻轻敲起来咚动作响，大块轻质砖大量使用在隔断墙上，隔音效果一般;同时因面积大对空气的震动效果也好，血气方刚也会悠着点!要是左邻右舍都可以屏住呼吸或者隔墙互动就尴尬了……

　　刚躺下进入睡眠状态，楼上一个马桶冲水，就是一个激灵，在数着羊睡下去;

　　隔音不好就是一个吵，作为一个吃饭睡觉打豆豆的生活功能区，会赶走一大批顾客的!更有甚者，某宝上大名鼎鼎的才100+元的“轰楼机”，真是“简约不简单”，作为运营团队，说起来都是一把鼻涕一把泪!

　　隔墙噪音、楼板噪音以及走道噪音处理，都在考验着运营团队的沟通智慧!!!

　　第四类问题：跳闸

　　虽然空气能开关是标配，但是因生活场景的设计不足，导致频繁跳闸的事情屡屡发生;专业人士来看，加上管家和租客的描述，我勒个去;100间房公寓，有20个房间同时使用2500瓦的电磁炉，45间房开个空调，5个房间在用微波炉，在加上日常常规电器照明，居然带不动，这下真是悲剧了!!!

　　场景用量核算模糊、超负荷运转，是日常跳闸、频繁跳闸的主要因素;交付后，运营者抽个二天时间，水电网负压测试怎么也要试试啊!打开全部水闸龙头开关放15-30分钟，水压够不够!开启所有电器用电设备，运转4个小时，哪些跳闸负荷隐患，值得一试的!

　　第五类问题：反味

　　反味要看接受程度，如果马桶冲水都会冒气泡出来，厄……还是搬家吧，犯不着用健康来抗挣!那些以味抵味的生活小常识能自我催眠一下，尤其是公寓不同家居，小面积蜗居、通风采光阳台都是及尽空间利用;谁也不愿意醒来是被熏醒的!

　　揪其原因，主要在于弯管和地漏的处理工艺选择上草草而过，留下的则是长久的伤痛!

　　以上这些常见的令后期运营痛苦不堪场景，都在屡屡上演，除了施工期间的有效沟通，材料成本与收益上的博弈，质量细节的管控，不要发生在运营期间，特别是那种分批分层赶工的工程处理又异常的烦琐和牵制，涉及到巨大的成本，很多时候又无法及时有效的改善，被动的修修补补又一年，那都是事后诸葛亮啦!

　　备注：ONE+国际青年社区是一个都市青年群体的长租公寓，旨在为都市白领精英创造高品质租住生活服务，隶属于博盛投资控股集团股份有限公司。