3家创业公司死亡!长租公寓死亡潮来了?

　　今天，我们说一个沉重的话题。

　　上周，联合办公空间Mad Space破产倒闭的消息像一闷棍，让联合办公、长租公寓运营者们五味杂陈、危机感倍增，也让次世代考虑提前做这个选题——长租公寓的死法。

　　过去2年，似乎每天都有互联网O2O创业者获得融资，近1年，似乎每天都有互联网O2O企业中止、倒闭。眼下，长租公寓似乎繁荣非常，这是不是假象?在我们忽略的角落，有一些长租或短租品牌也在慢慢陨落。

　　长租公寓，死亡潮来了?

　　#今年房地产O2O死亡名单#

　　支柱产业的房地产，各类创业扎堆，玩房产实际上玩的是钱，需要相当的实力。长租公寓市场规模预期过万亿，公寓租房和租售平台动辄融资过亿，今年4月魔方公寓获3亿美元融资，2015年蘑菇租房获3000万美元B+融资，青客公寓获1.8亿人民币B轮融资，吉屋网获1亿人民币A轮融资，爱屋吉屋获1.2亿美元D轮融资。

　　巨额融资说明，要么行业进入门槛高，要么行业呈聚合效应，市场留给后来者的机会越来越少。

　　房产O2O死亡企业有7家，其中有5家是在2013年成立，所在城市以北京和上海为主，主要从事租房业务。

　　租房领域的这几家企业，快租、爱租提供的是短租类服务，V租房基于微信提供长短租服务，从出生到死亡仅存活2、3年，都可谓默默无闻。

　　长租公寓市场恶劣到即将出现“死亡潮”?你过得安全否?

　　#2016年公寓市场，痛并快乐#

　　首先，简单看看今年长租公寓发展的形势。

　　1、这么多快乐

　　次世代前些天盘点第三季度新进的公寓品牌，不下10个，还有无数没名号的小二房东，人才济济、繁荣异常。

　　>>>>> 仅3个月，万达、龙湖等8+个新长租公寓品牌入市，大战来了?

　　这一年来品牌公寓的表现，4月魔方公寓融资3亿美元，10月优客逸家宣布融资上亿。YOU+本月进入苏州，还有湾流、V领地等基金或开发商背景的品牌公寓，迅速多城扩张。

　　再说说公寓行业，上半年从年初到年中，政策连续出台，倡导传统二房东注册“出租企业”，号召“商改住”，施行“营改增”，探索“资产证券化”，下半年前半段看似了无动静，实际上次世代调查发现，河北、甘肃、湖南、海南等11个不同程度落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

　　>>>>>11省市不同程度落实《加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》丨重磅调查

　　备受关注的是，四川省出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确“商改租”，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　几万亿量级的租房蓝海，非常大，一切迅速发展，行业大会密集举行，北京、上海、广州各类论坛不断，广东公寓行业协会成立，给公寓行业正了名。

　　2、这么多困境

　　可也是在每一次论坛上，从业者们都在喊“痛”。

　　新派公寓CEO王戈宏指出，长租公寓面临的7大困境，竞争、资产、盈利、模式、金融、政策、人才全面被困。

　　一方面，你感受着这行业的“乐观气象”，认可前景不错，另一方面，眼下又困境重重。长租公寓熬得过眼下困境吗?

　　我们认为现在喊“痛”还算及时。长租公寓市场的上升期将持续到2017年中，今年底对于不少扩张起来、规模体量较大的公寓企业是个考验，可能面临较大空置率，团队出现剧烈浮动或变化，但大多数人都把希望放在2017年春节后及毕业季这2个租房旺季，在2017年中后才可能出现真正的“死亡潮”。

　　V租房、快租等公司的死亡，关键在于其运营模式有硬伤，这些，在下一期研究“死亡内因”文中再做分析。

　　在快速上升的形势中，大部分运营者保持理性，意识到困境并积极想办法破局，这是件好事。可能导致长租公寓死亡的内外因是什么?有没有破解之法。

　　#长租公寓企业死亡的3大外因和破解之法#

　　因为篇幅过长，今天我们只说外因，下一期再谈内因，也是主因。

　　1、人口红利逐步分散，盲目扩张致命

　　长租公寓爆发式增长需要巨大的人口红利，北京、上海人口基数庞大，但已呈现流出趋势，深圳这个年轻城市通过较宽松的落户政策，人口还将持续增长，广州市场目前活力有限。并且，这些人口红利正在逐步分散。

　　譬如长三角，上海未来25年的城市规划，显然已经在走发达国家的精英城市路线，城市基调是“创新、人文、生态”，人口数量控制在2500万内，人才政策中强调“学历、精英”，人口将不会再出现爆发式增长。上海周边城市不断崛起，苏州、南京、杭州、无锡等近几年在不同领域表现抢眼，创业者流向杭州，上班族流向南京、苏州。

　　企业也在外流，例如上半年“华为出走”事件，企业也会带走大量人口。

　　数据显示，国内上规模的公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，集中在北上广深。深圳租金连续多个月下跌，非常多公寓从业者感觉今年“租客少了、房子多”，去化速度慢，空置量提高，说明在一线城市，已经存在区域性供应过剩。

　　另一方面，长租公寓市场，尤其是区域性市场，尚没有实际需求量调查数据可参考，从业者很难判断市场体量，也很难掌握同行动态，造成在某些所谓的热门租房区域及周边集中改造物业。

　　这种环境下，盲目扩张可能是长租公寓企业的致命性原因。

　　如何应变供需失衡问题?

　　首先，长租公寓需要更加全面、完善的市场调研，随着公寓协会等组织的成立，让这成为可能。运营者们对市场的预判，需要大量准确、有效的数据。

　　其次，长租公寓企业战略布局上，应更加审慎。并不是布局越多越好，而是布局合理，人口红利持续时间较长。

　　例如苏州，也正在经历城市革新，传统工业退场，人口外流，最终能否转型成功难说，目前已有多家品牌公寓进入，是否有足够的市场空间难说。而，1.5线城市的杭州，还有西南的枢纽成都，我们比较看好。

　　2、区域性差异明显，物业、管理致命

　　跨区域扩张的公寓企业已不少见，但扩张中的问题也陆续暴露。

　　拿房难。决定拿房2个关键性因素，一个是关系，一个是价格，好物业往往抢破头，最后价格居高不下，做为外来者，“强龙压不过地头蛇”。

　　团队管理难。如何选择外地市场领头人?控制地方上的运营成本?是否可与总部运营战略、发展理念一致?定多少KPI，市场份额到多少?

　　城市环境各不相同，北京小区房一般一年一签，上海签三年、五年，把上海的精装模式搬到北京，显然装修投入太大，亏大发了，照北京模式，继续做简装的公寓房，显然白领不买单了。

　　扩张异地，物业、管理都可能是长租公寓的致命关卡。

　　我们看好开发商、中介背景的公寓运营商，他们在异地扩张上有天然优势。

　　又得说到自如，目前仅在北京、上海、深圳3个城市，跟着链家的角度走，聚集了房源，也有现成的团队，当地还有链家体系监督。

　　3、政策变化，未来难测

　　网约车新规出台后，各种滴滴死亡的分析甚嚣尘上。长租公寓和网约车相似，同样带有灰色标记，8月初才刚宣布网约车“合法化”，10月多地就宣布新规需“当地户口、当地牌照”等等，新的行业，必然将面临政策上的一波多折。

　　尽管已经出台各种利好，但群租房依然普遍，流动人口依然被当做城市巨大的不稳定因素，长租公寓也可能遭遇政策“洗牌”。

　　这确是不可破解，只有接受、应变，寻找新生机。