公寓行业挑战机遇并存 产品才是核心竞争力

　　据世联行发布的关于集中式和分散式长租公寓的专题研究表明，目前我国一二线城市租赁市场旺盛，租客仍然以青年群体为主。在2016长短租公寓管理与金融发展论坛暨广东省公寓管理协会成立大会上，多家公寓企业高管在各种形式的论坛和采访中，对于集中式和分散式长租公寓的经营现状、挑战与发展趋势等方面，展开了多维度和多层次的探讨。

　　行业处于阶段性过热时期 产品才是核心竞争力

　　世联行副总裁甘伟认为，公寓企业应多反思自我是否满足客户群体痛点。YOU+青年公寓联合创始人刘昕指出，目前集中式公寓租金已经到天花板，企业不能只看到市场，还需要按照企业自己的战略步骤进行布局。

　　据了解，目前公寓行业中主要还是分为集中式和分散式的长租公寓，两者除了在物业的分布情况上有区别以外，更大的不同之处在于，集中式长租公寓的运营商担当的更多的是二房东的角色，而分散式长租公寓的运营商担当的更多的是中转平台的角色。

　　无论是哪种形式的长租公寓，产品才是核心竞争力，如公寓的配套和服务价值等，也会以便捷的交通条件为前提条件。至于它们的收益，则主要来源于长期稳定的租金收益以及薄利多租的盈利策略。

　　除此以外，公寓行业正逐渐加强产品金融化操作，如引入风投、通过房地产信托投资基金(REITs)实现房地产证券化、以及租金收益权证券化等方式，实现长租公寓的滚动开发。

　　浦真资本CEO丁亚明认为，房地产市场已进入增量与存量并存的时代，未来布局存量是主要趋势;传统房地产金融将在产业链前端去杠杆化，并购型基金将崛起。微家公寓创始人李树德则表示，目前行业的经营环境和竞争氛围存在阶段性过热的情况，但他相信，无论是房价、租金、租赁市场还是买卖市场，都会在一个阶段内进行调整。

　　公寓行业未来发展向好 挑战和机遇并存

　　广东省公寓管理协会秘书长、52团租创始人徐再军认为，集中式和分散式长租公寓各有优势，能够相互结合和促进：分散式公寓在房源的采购方面会较为方便，但它不利于企业与租客建立很强的关系;而集中式公寓有更好的条件把生活、学习、社交集于一体，这是分散式公寓所不具备的。

　　未来，公寓行业的开发模式会更加多样多样化，将主要以合作和加盟、收购和改建等模式为主，并更多地满足市场的定制化需求，如在开发前期就与开发商在土地方面进行合作。

　　万科泊寓合伙人华南总经理张成皓认为，地产商在房源方面更有优势，但也需要强化产品和运营，并理性对待项目进行取舍，提供企业定位人群的公寓。水滴公寓创始人冯玉光提出，面对目前行业情况面临供小于需、基础设施未到位等困境，公寓企业应积极优化开发模式，如更多地和开发商建立创新型合作关系。

　　近几年，政府十分关注公寓业的快速发展：15年年初，政府规范发展租赁市场，推进金融试点;而15年下半年，公寓被定性为生活服务业，政府鼓励公寓金融，细分业态发展;今年年初供给侧结构性改革，迎来税收利好。2015年以来频频发出利好消息，不断促进和鼓励公寓发展。

　　寓米集团董事长张晚华在会后接受媒体的专访时表示，部分公寓由于种种原因，在资质上无法获得明确的定性，这类企业在发展的过程中难免会遇到各种阻力。而今年在广州成立的广东省公寓管理协会的成立，除了从企业本身的优化和提升去推动整个行业的发展以外，也希望能建立起企业与相关政府机构对话的桥梁，更好地解决行业内亟待解决的种种难题。

　　徐再军向记者表示，未来协会除了解决行业中所有企业融资难的问题、提升和打造整体现有的这个行业的从业人员的综合素质、以及打通整个供应链以外，也希望能够协助政府，共同制定行业的标准和准入机制，来规范公寓行业。在各方努力下，相信在未来不久，广东省针对公寓行业的相关文件或将出台。