分散式长租公寓的痛点及共同特点有哪些?

　　上篇文章我们探讨了集中式公寓的3大痛点和决定盈利的2大要素，今天一起来聊聊分散式公寓的痛点，以及公寓行业的共同特点。

　　#分散式公寓的痛点#

　　1、非标品很难标准化

　　公寓的标准化和酒店一样，都体现在产品和运营上。从产品角度而言，集中式公寓容易在产品形态上达到相对一致，也容易形成统一的辨识度加深印象快速传播;而分散公寓，由于处在不同的区域、不同的楼栋和楼层、不同的房型、不同的面积、不同的产品定位和价格水平、甚至连配置也不一样，每一套房就是一个独立体，如果不是强行标识，很难将物理距离不同的两套公寓标准化。

　　从运营角度而言，集中式公寓服务距离短，服务的可视性增强，服务弹性不大，可以形成相对稳定和统一的服务流程，减少内耗，降低边际成本，相对准确控制成本，提高效率。而分散公寓每一套房都差别化，造成多种标准或无标准状态，无法克服因物理距离带来的服务弹性，内部管理和客户服务体验的可控性双重降低，更加无法形成稳定和统一服务流程。

　　→→因此，非标的分散公寓，标准化是个假名题。

　　2、碎片化很难规模化

　　非标品，规模越大，碎片化服务就越多。

　　所谓公寓碎片化服务，是指服务大量不同小区、不同楼层、不同业主、不同租客所产生的带看、签约、入住、维修、邻里纠纷、收租、退房等一系列繁杂的事务性服务。如果经营几百套分散公寓，会像同时给几百床婴儿换尿布一样的琐碎和无序。

　　大量非标品无法流程化的碎片化服务，直接结果是便是人房比增加，运营能力和控制能力下降，不能很好的为客户服务，不能解决客户服务体验的痛点。运营控制不好，一不小心就变成劳动密集型产业，直接面临利润摊薄或利润倒挂的风险。

　　换言之，分散公寓是需要强运营手段的产品，如何通过强运营手段遏制因规模化增加的碎片化成本，是能否存活的关键。

　　→→非标准产生碎片化，碎片化遏制规模化，这是分散式公寓做大的瓶颈。

　　3、多方监管躲着做生意

　　分散公寓存在的前提是空间隔断，唯一生财的戏法是将一套房变成N+1或者N+n，租房市场浮出水面充分曝光以后，国家对于合租房居住面积和租客生活品质的关注加强，北京、上海、深圳分别规定个人出租居住人均使用面积不得少于7.5平方米、5平方米和6平方米，一旦可变空间被限制，合租房变现将更加困难。

　　再者，公寓物业邻居对于合租房的投诉、居委会监管、小区物业监管、派出所入住人口管理、消防管理、合租客户之间的矛盾投诉、房屋管理局或房屋租赁部门管理、税收管理等，每一项，都等于在收紧职业房东的紧箍咒。

　　因此，躲藏着做生意基本是分散式公寓的常态。

　　#长租公寓的痛点#

　　1、区域化竞争是根本

　　长租公寓，解决人们长期生活和工作为目的，向特定人群提供长期居住空间和居住服务，顾客以该区域工作、生活的人群为主，区域化竞争是它的市场特性。

　　准确的说，长租公寓是区域化市场，它只能依托于城市繁华的商业区、办公区、产业园区、大型工厂等，借助于城市发达的公共交通，北京、上海、深圳一线城市由于地铁发达，可以解决5—20公里交通沿线的客户，如果仅借助于公交车，最大辐射范围不超过5公里。

　　2、情怀不是生产力

　　蘑菇租房市场总监龙东平主导市场，为了推广蘑菇之前的分散公寓，做了各种社区化或者情怀动作，几乎把上海各大学、商场等都扫遍了合作，上百人的大型活动，情怀的、浪漫的、脱单的、主题性的、娱乐的都有。

　　一年后我问他要转化数据的时候，他回复说：这个很扯，是个坑。我理解他说的并不是一个转化没有，而是对于公寓而言，根本就不是营销的路子。

　　我们在南京西路上班，我在选择公寓的时候也挑选了很久，比较价格、地理位置、上下班步行时间、房间情况，周边生活便利情况，每一项都会在心里精确计算。

　　同样得到验证的是在北京蘑菇青年社区样板店，我和多位租友聊天探寻选择我们的理由，一位娱乐经纪人美女告诉我，吸引她的是：你们在地铁口、离我上班很近、价格是我接受的范围、公共区域有亮点。

　　→→折腾了一圈，你会发现，真正入住你的，并不是情怀，而是消费者内心关于工作、生活的精确计算。

　　3、产品同质化 创新困难

　　租一套房，拿一栋物业，经过简单的设计装修改造成N+1或N+n模式，你家有的我家也有，唯一不同的仅仅是颜色搭配和基本配置。

　　一度被放大的公寓的社区空间，社区文化等情怀的附加值，经过一年多的揣测和实践，大家发现情怀也仅仅是点头之交而已，没有更多的附加值转化。既然唯一能体现高难度的情怀不再是门槛，那么公寓就变成了只是简单装修隔断的生意。

　　对于分散式公寓，同质化空间分割后，地理位置和相应的价格水平变得“物竞天择”，不能改变服务的物理距离，不能减少行业本身碎片化的特性，增加智能设备的应用减少人力投入，让所有数据系统化平台化精控每一项成本，成了创业者们唯一能做的事，而这些，只是优化管理而非创新，因为，从根本上无法改变商业模式的核心。

　　集中式公寓除了情怀的影子外，其余的也显得很牵强，同质化互相抄袭也成必然。以前还可以有联合办公+创业公寓，但是经过火灾教训后，政府严令杜绝混合业态，必须功能分割。当家家都有公共区域社区情怀的时候，所谓的创新就只是产品更新换代升级而已，买方市场的前奏。

　　4、相互竞争 互为补充

　　根据对蘑菇租房平台数据的统计分析发现，分割成8—25平方米的集中式公寓和分散式公寓有着惊人相似而又相互交集的客户群，数据显示：30岁以前的客户占了85%,30岁以后的客户仅仅只占15%左右。在该区域上班、要求生活方便的年轻一族是群体特征，毕业后未结婚之前是主流(结婚后拖家带口的人95%选择单套独居)。

　　客户群体相同，产品同质化，地理位置相近，价格水平相近(集中式公寓单间定价参照分散式一房一厅)，喜欢空间感的住分散公寓(集中式公寓单间面积小于分散式一房一厅)，喜欢社区情怀的住集中式公寓，各取所需。

　　→→对运营者而言，比价格、比距离、比产品、比情怀成为维护经营的手段，在同一区域争夺同类客源，在区域性有效需求不足的时候，必将倒逼该区域的公寓从业者进行产品优化组合。

　　5、无法言说的核心竞争力

　　我千万遍的想过，凌驾于物业资源，简单得只需要钱的商业模式，如何向投资人讲解公寓的核心竞争力?有情怀?会控制成本?能融到资金?有好的资源?我们是品牌?

　　→→当我知道成本控制是公寓规模化过程中无法言说的一个坑后(见前篇)，能融到资也只是这项生意的充分条件而非必要条件，我宁可相信你说某某国资委的领导是你亲戚，有一大批集中式物业可以利用，而且还能帮助其他城市关系进行拓展。

　　当每一项被看透尽头的时候，多么惊讶，核心竞争力竟然只是能拿到好的便宜的物业。在中国人情社会交往为特点的背景下，需要多少个“亲戚”的这种资源才能构成核心竞争力。

　　如果觉得不够，最多可以勉强加一项，说你有把每一项成本、产品和市场精确测算然后定位的能力(其实你知道别人不相信)。

　　在特定区域范围内，以物业资源为主要优势，弱运营特性的公寓行业，细致化体贴的服务才是王道。

　　→→如何从大量同质化公寓产品中脱颖而出?有人打情怀牌，有人打金融牌，有人打价格牌。请问，你有没有找到自己公寓的发展路径?