公寓行业风口已过 你找到出路了吗?

　　都说公寓行业的风口已过，你找到出路了吗?

　　前面我们讨论过做集中式公寓如果不能挑选到好的物业，也不懂得控制运营成本，想获得利润无从而谈。做分散式公寓呢?因为物业分散属性，所以难以规模化，标准化，管理成本也随规模扩大而增加。

　　在特定区域范围内，以物业资源为主要优势，弱运营特性的公寓行业，如何从大量同质化公寓产品中脱颖而出?有人打情怀牌，有人打价格牌。你有没有找到自己公寓的发展路径?

　　#公寓的出路是小而美#

　　1、长租公寓资本豪赌，热度已过

　　聪明的人会发现，2014年下半年投资圈就已经逐步关闭了公寓投资的大门，2016年更被称为资本寒冬年，那些投资大佬们不再广撒网，而是把资金收缩到个别公寓品牌。

　　他们也发现，即使公寓CEO像风火轮一样的又是自信又是承诺使尽“洪荒之力”融资500万，回到公司依然要一头砸到碎片服务中去，和500万变成5000万的故事没有任何关系。

　　2、资本只是纸老虎，小而美公寓是出路

　　前面提过，要把长租公寓的项目做赢，资本只是充分条件，而非必要条件。所谓的资金壁垒，是建立在相对高门槛的行业基础上的，而长租公寓是低门槛行业。任何有物业资源的人都可以做，数量从一间到成百上千间都可以，没有限制，而且复制速度迅速，复制难度很低。

　　在同一区域，长租公寓的竞争维度第一是价格，第二是步行距离，第三是装修配置，第四是社区情怀，你会发现，这项生意依赖于运营的部分很少，是一项等客的“柜台”生意，大家都是近距离取水，短兵相接。

　　加上大家寄望于人房比和管理运营成本很低的初衷，品牌公寓往往会配置一个店长和三两个管家人员，这些人员不管是主人翁态度、职业精神、责任感、实战经验和能力都远远不如个体老板本人。在处理分店价格变动、服务贴心程度、租客疑难问题、对外关系处理等方面的灵活性和决策能力就更加不能相比。

　　因此，品牌公寓，即使有充足的资金去寻找到合适的物业，若失去最初的装修成本控制，又没有把控好运营成本和运营效率，多重内耗后，必将会拉长其回报周期，增加风险造成1+1<2的结果。

　　而基于人口红利、二三线城市提供给年轻人发展空间不足，导致一线城市拥挤而居住矛盾突出衍生的生意，在只依赖区域性需求的背景下，小而美的公寓才拥有更多适应性和应变能力。品牌公寓诸多市场教育的行为，反而会成为助推小而美公寓老板赚钱的利器。

　　资本只是纸老虎，杀不死小而美的公寓，因为一旦公寓火爆得不行，旁边物业的业主一定有心思将自己的物业也改造模仿一下，降低200元，用贴心负责的服务，轻松获得客户芳心。这时候突然发现，所谓的品牌力量，一切都是假命题，用心的小而美公寓才是赢家。

　　#我们为什么做平台#

　　1、蘑菇公寓，长租公寓盈利模式的探索

　　2012年初—2013年底，现在的蘑菇租房CEO马晓军先生当时正忙着收尾恒家地产业务，准备筹资。我和龙东平在做商业计划书，折腾房间，大过年的还在加班开车接送客户。现在的北京蘑菇租房总经理范正亮先生正在等斜阳到来，坐在海岸名都游泳池边等业主，和他们谈合作，技术总监田东林正在苦修系统，我们做的是旅游地产短租公寓平台“旅家度假公寓”。

　　我们做的事，正是旅游地产的分享经济。与度假地不便看管自己房屋的业主进行合作，业主提供物业，我们提供运营，定制自动结算的账务系统，业主专属权限查询，随时关注房屋状态及入住信息和收益情况。

　　我们在三亚湾围绕擎天半岛、海岸名都、新浪国际等10多个小区，集中管理房源，在短短的4个月内，房源达到300套左右。入住人时间分散(以天为单位)、公寓的物理位置分散(不同楼层不同栋号)，最大的单次高频服务半径达到5公里。碎片化服务瞬时间让我们的创业变成了劳动密集型产业，最多的时候，管理300套房用到了近100人。

　　我们踏踏实实沉下去做了一年多，平安投资我们做蘑菇公寓的时候，我们觉得比谁都有信心，团队所有人都是有房地产经历为背景的，又遭遇了短租公寓如此多的痛，踩了那么多的坑，而且长租公寓虽然物理距离分散，但是时间相对集中(以年或者半年为单位)，大家都觉得一定能从此一路太平。

　　现在你知道了，我们做了几千套分散式长租公寓的测试，踩了分散式短租公寓和分散式长租公寓的各种坑，我们依然没有摆脱规模效应和边际成本成反比的情况，而是规模效应和边际成本成正比。

　　在分散公寓产品特性和区域竞争特性的背景下，在深刻理解整个长租公寓行业的各种痛点以后，我们觉得做一个互联网的租赁平台，帮助广大的公寓创业者解决管理效率、账务管理、发展资金、客户粘性、成本控制等问题，帮助每一个小而美的职业房东做好公寓生意，是一件能改变行业、超有价值的事。

　　2、蘑菇租房，精准的租房SaaS服务平台

　　蘑菇租房系统平台，从管理工具切入，每一步都为职业房东的成本计算做考量，帮助千千万万的个体老板算账，将各小区不同楼层、不同的业主、不定时欠租欠费、退租，紧急客情、损坏赔偿、水电网杂费等所有杂事，平台化、协同化地集聚，与供需匹配，为小而美的公寓企业搭建信息化所需要的所有基础工具和管理服务平台，减少传统管理带来的运营费用增加，让每一位公寓经营者和管理者都能准确的精控成本。

　　过去长租公寓赚钱，80%赚的是偷税、部分店大欺客蒙骗租客、人口红利和二三线城市发展机会少导致一线城市居住产品供需矛盾突出造成的红利，属于卖方市场下特殊时期特殊产品。

　　今天的长租公寓，一方面政府加大力度监管不断规范市场经营秩序，一方面低门槛参与人多导致各种成本倒逼现象严重，对于长租公寓行业的创业者们，说精益创业都显得仓促，而是必须精确计算到分，才是这项生意可以做好并持续赚钱的能力。

　　目前已有上万的职业房东使用蘑菇租房系统，我想，他们是看透长租公寓生意本质了的。