魔方和You+ 哪种模式会是品牌公寓未来

　　You+与魔方公寓同属于集中式长租公寓，同样是选择租赁整栋商业或工业产权物业进行改造，经营，提供服务和完备的管理，把这些公寓租给青年都市白领群体。

　　它们都获得风投的融资，以收入房子、改造，出租公寓来获取盈利，俗称“剪刀差”盈利模式。就体量和覆盖范围而言，魔方会更具优势，但覆盖城市、区位选择标准也几乎相同……

　　在有这么多相同点之后它们的长租公寓也做出了很多不同，互为竞争对手却又能够在这个市场获得一席之地并做大做强，它们怎么做到的?

　　5分钟获1亿融资——You+的跌宕起伏有情怀的人能懂

　　有态度有情怀有梦想 You+起步巨燃!

　　2011年10月，广州海珠区凤凰街道，You+创始人刘洋、刘昕兄弟签下了原高露洁牙膏厂厂房，开始公寓改造。 自此，You+国际青年社区成立。

　　虽然做的是长租公寓，但是创始团队最初的想法是：长期公寓只会作为载体，搭建年轻人和创业者的社区平台才是核心，他们主要做的是一个年轻人的社交平台和创业基地。

　　You+的运营模式是租房，租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对初上班的年轻人。卖点是完备的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。

　　不同于其他一些公寓的租住要求，You+国际青年公寓在租客选择方面很有态度，业界闻名的“三不租”就是从这里出来的。

　　租用要求：

　　➀45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体;

　　➁结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计;

　　➂不爱交朋友的不租。

　　除了三不租以外，还有房客KPI(关键绩效指标)测试，通不过还不让住。

　　You+对入住房客的考核机制：一个月参加了多少社交活动;认识了多少新朋友是判断你是否合格的重要指标。

　　这么有态度，小伙伴们都知道吗?

　　5分钟获1亿融资 You+借势雷军广为人知

　　说到You+的急速扩张，不得不提雷军。

　　刘洋与雷军的会面，正是联合创始人苏菂牵的线。据当事人回忆，当时在北京见了雷军，他一直低头在看资料没有说话。谈了5分钟左右，刘洋问了一句：“您有北漂过吗?有租过房子吗?”雷军抬头说，有，在北京地下室租过房子。

　　5分钟，雷军拍板投资一个亿。

　　其实事情也没有这么悬乎，据雷军后来透露，他已经考察You+项目半年多了，非常看好该项目，也看好整个团队。2014年11月28日，雷军表示顺为资本已确定投资YOU+，目标是给漂泊的年轻人一个温暖的家。

　　小米雷军的介入不仅在资本上对You+注入了强心针，隐形的广告宣传和推广也是极为可观，融资之后You+开始广为人知!

　　物不是，人已非!You+换帅之后你还追吗?

　　在获得融资之后，You+签署了一系列租赁合作协议，6个月后迅速从广州延伸至北京、上海，房源数量也由数百间激增至近3000间。

　　此后，You+迅速扩张，并陆续获得一系列知名风险投资机构的后续融资，2015年You+获得包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣等在内的B轮融资。

　　2015年，You+房间量比2014年增加了8倍(含在建项目)，租金收入比2014年增加了4倍，已经在8个城市布局，估值达到两亿美元。

　　发展到这个程度，所有人都会觉得说热度不减，势头不弱，未来很被看好!

　　但也正是这样的发展让You+国际青年公寓在本质上发生了变化。一次次的融资，除了让You+公寓加快全国扩张的步伐外，还让You+逐渐失去了“情怀”以及团队开始这个项目的“初衷”。各城市、各地区店铺开始规模化复制，失去了创新的空间和时间。更重要的是，一味求快，随着住户入住体验投诉增加，失去了粉丝的拥护。

　　资本的进入刺激了公司的发展，但同时也让创始人失去了对公司的控制权。

　　2016年8月，You+国际青年公寓换帅，新任主帅是原中粮置地品牌战略总经理郁珽。

　　You+换帅升级 布局地产界破冰前行

　　经过换帅修整之后，You+会增加一个大的战略方向，决定在地产板块做新的尝试和创新。其次新任主帅郁珽在地产做了15年，在SOHO、华茂都曾有从业经历，后来在中粮任战略部总经理，包括大悦城、住宅公寓等规划，也曾做过地产基金。并表示在今年会和几个开发商进行深度合作。

　　You+靠外界资本开始扩张，但是扩张的途中“走了弯路”，没有走在原来的预定方向。

　　You+方面表示，产品的本质不会改变，只会在后期的发展中提升硬件品质，更加注重租客的体验感，以更好的居住和社交空间来迎接更多年轻人的加入。我们也期待未来You+能带给我们崭新的一面。

　　揭秘长租公寓老大——魔方公寓的发展经

　　公寓市场起步时间不长，现在很难看出未来各家公司的发展势头。但就目前而言，魔方公寓的经营规模是行业首位，被称作“长租公寓界的老大”。

　　魔方公寓是长租公寓领域里的老大!

　　魔方公寓也是连锁集中式长租公寓，先租下整栋物业，然后按家庭化标准统一进行装修，集中管理。

　　其核心产品—魔方公寓，一线城市定价3000-6000元/月(北上广深)，二线城市2000-4000元/月，使用面积25㎡-35㎡的独立居住空间。

　　项目多在一二线城市的大型办公园区、科技园区周边，靠近地铁或公交集中点周边生活配套齐全。

　　2010年至今，魔方公寓成立已有6年，目前在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、西安等全国各大中型城市内拥有100家直营门店，超过13000间房，全年平均入住率超过95%。未来3年内，魔方公寓还计划新开800家门店。

　　说了You+的融资，现在来了解一下魔方公寓的融资情况，从2013年至今，已获3轮融资，金额也相当可观。

　　为获得更多市场，魔方公寓选择通过股权众筹平台引入众筹加盟模式。“对有需求的加盟商来说，通过这种方式可以极大地降低投资门槛。对魔方公寓来说，通过这种方式能够更快地加大门店数量的增长。”

　　2015年魔方公寓正式启动“公寓+”战略，打开魔方的互联网化之路。公寓+工作、公寓+生活服务、公寓+金融等，目的是使租客的租住生活不再单一。

　　高中低三条产品线 全方位覆盖租房人群

　　除了服务，魔方公寓在产品定位和产品细分上做到了很精准的分类，在行业内很少有人做到。

　　魔方公寓共有三条产品线，分别为魔尔公寓、魔方公寓以及9号楼，形成高、中、低三种定位的产品。据魔方公寓CEO柳佳介绍，该三条产品线可以形象的理解为对应金领、白领以及蓝领的产品。

　　金领——魔尔公寓

　　魔方CEO柳佳表示九号楼公寓之后会开始推广高端公寓产品系摩尔公寓。也有小道消息称高端公寓——魔尔公寓已经成型，只是没有做外部推广宣传，2016年下半年会在市场上见到。

　　白领——魔方公寓

　　魔方公寓从开始起步主要就做白领租房部分，除了最新针对蓝领的9号楼公寓外，产品还是以魔方公寓为主。

　　目前魔方公寓现已覆盖深圳、上海、北京、广州、南京等15所城市，门店数量达150余家，房量2.2万间，服务对象近4万余名。

　　魔方公寓大致回收周期为4-5年，投资回报率在20%-30%的水平，公司旗下魔方公寓基本接近满租状态，平均出租率高达96%。

　　蓝领：床位出租——9号楼公寓

　　9号楼公寓主要对接企业员工，被称为是B2B的品牌。在深圳正式的品牌发布会之前，魔方已在全国7个城市布局了共20个9号楼公寓，房量达2500间，床位1.6万张。

　　根据魔方的计划，“9号楼”未来将在一线城市和重点二线城市开拓，今年拓展到4000间客房，3万个床位，明年计划拓展到1万间客房，6万-7万个床位。

　　9号楼公寓所服务的对象主要是“工作生活在城市中心、CBD等区域的人力密集型企业从业人员”。与主品牌魔方公寓不同，9号楼公寓是一种多人居住空间，以本深圳项目为例，就包含了2人间、4人间、6人间以及8人间，单张床位价格在400-1600元之间。

　　魔方集团还表示出对于深圳市场的巨大信心。柳佳表示，接下来一两年，魔方希望能在深圳开出100至200家门店，目前尚且只有11处。

　　总结

　　长租公寓市场虽然发展的如火如荼，但也有越来越多的问题逐渐显露出来：

　　1、公寓市场产品同质化严重;

　　2、剪刀差的盈利模式过于单一;

　　3、依托风投资本投入运作，基本上没盈利。

　　You+和魔方的发展同样也面临着这些问题，针对这些问题它们又做出了怎样的应对策略?

　　产品同质化问题：

　　产品同质化问题，两者在目标客群定位、产品细分、产品特点等方面都做出了一定的区别。

　　1、定位：

　　You+专注于公寓的一个细分市场，比较典型的是You+提出“三不租”，You+的对于创客和文青们会更有吸引力;

　　而魔方公寓的包容性更强，定位更全面，产品覆盖人群更广，对目标客户的获取上会更有优势。

　　2、产品特点：

　　魔方公寓做了精密的产品细分，所以在装修、格局以及价格上都能看出明显的区别，在提供住宿的基础上更能突出价格细分带来的个性需求;

　　You+的产品更注重设计感、新潮，融入创意元素并且极度追求创客空间的私密性，但后期You+的产品缺失了创意这部分内容。

　　双方虽然都是做长租公寓，但是对于产品的细节设计上都融入了自己的品牌个性。魔方做的更广，You+做的更精。

　　剪刀差盈利模式问题：

　　不可否认的现状是魔方和You+甚至是一系列的长租公寓都存在盈利模式过于单一的问题。

　　通过收房子，改造，出租，拿租金，获得盈利……但是这样的盈利相对于前期的巨大投入来说，资金收益过慢。同时，租房市场存在淡季和旺季，房屋空置将会影响整体的收益。所以这样的盈利模式对于一个长租公寓品牌来说，并不能支撑，也就是大家经常说的长租公寓难盈利。

　　现阶段的处理方式：

　　a、降低收房成本，提高房屋的价值和服务，使公寓增值，获得可观租金收入;

　　b、把低收益进行量化，扩大公寓体量，获得盈利;

　　c、降低空房率，减少损失。

　　d、形成品牌效应，获得品牌溢价。

　　很期待能有更加有利的盈利方式产生，摆脱现在困局。

　　过度依赖风投问题：

　　低盈利造成的问题就是对于风投的过度依赖，但如果公寓品牌在市场上没有较大规模和影响力就会很难吸引到风投的资金支持。

　　所以很多公寓品牌走入了一个循环：收房—改造—低盈利—扩大体量—品牌扩张—吸引风投资本进入—再扩张的模式。

　　一度的扩张让品牌忽视了优化自身产品、服务的重要性。市场竞争激烈，更多的人选择在市场中选择了扩张这条道路，虽然不能说这个模式是死循环，但如果品牌发展过度依赖于风投的资本投入，后期，企业的掌舵者很有可能会失去企业的掌控权。最终会发展成什么，决定权全握在了风投手中。

　　做公寓能不能抓住租客的心，能不能盈利，在于怎么去操作和运营，同一块蛋糕被不同人吃却能又不同的结果，这就是市场和竞争的力量。