长租公寓为何成为创新创业的热点中热点

　　笔者是一名从事房地产业7年多，历任工程、设计、投资各岗位，所做项目含住宅、办公、商业、酒店，总体量近百万平米，对美澳等发达国家行业状况有一定了解，算是行内人。

　　近年，国内房地产市场从黄金时代进入白银时代的言论愈演愈烈，行业内异动纷纷，针对房地产行业的创新创业项目层出不穷。面对国内每年数万亿房屋租赁市场，各领域人士相继登场，其中以风险投资深度介入长租公寓领域为标志，长租公寓成为房地产业创新创业的热点中热点，吸引各方关注。

　　近日，偶然产生对这类项目一探究竟的冲动，说干就干，经过1个多月的实地调研和分析。笔者将近年主要的长租公寓项目进行了统计，从行业总体状况、运营状况、盈利模式、与互联网的关系、国外相关行业现状等方面进行了综合分析，并对今后该领域的创新创业方向进行了研判，成果与大家分享讨论，也期望解答心中疑问。

　　一、长租公寓项目投融资情况

　　从公开市场信息可知，长租公寓创业项目(已获得风险投资)集中出现在2014年和2015年，与全社会风险投资，尤其是互联网领域的风险投资高潮期重叠，期间投入长租公寓项目的总投资规模近40亿元人民币，涉及项目20余个。在至今尚在运营项目中，已完成的融资阶段多为天使轮、A轮和B轮。从统计数据来看，长租公寓类创业项目天使轮平均融资量不足千万，A轮平均融资量一般在千万-1亿间，A+或者B轮融资量均过亿，最大单笔融资为青客公寓于2015年获得1.8亿元;C轮融资现有一例—魔方公寓2016年获得19.5亿。

　　参与长租公寓投资的机构来源多样，其中代表有：美国股权私募基金—华平资本;老牌股权私募基金—IDG、赛富亚洲、经纬中国;新兴股权私募基金—顺为资本;券商创投机构，平安创投;呈现百花齐放的景象。

　　在资本的推动下，长租公寓领域逐渐成为房地产行业创新的热点领域，绝大多数创业项目在概念上都嫁接互联网概念，企业宣传中O2O、社区、共享等热门词眼层出不穷，正所谓乱花渐欲迷人眼。究竟这些长租公寓项目运营情况如何，与互联网是何关系，投资人的投资风险到底几何?且看下文分解

　　二、长租公寓项目总体介绍

　　长租公寓创业项目基本都启动于一线城市，尤其集中于北京、上海、深圳。创始人多来源于BAT、房地产开发以及酒店管理行业。业务范围主要分布在北京、上海、深圳、广州，以及主要二线城市如武汉、成都、杭州等。

　　从各品牌的规模来看(对照酒店，以管理房间数或者管理床位数来界定)，魔方公寓(上海)管理房间数最多达到2万间，次之为青客公寓(上海)1.5万间，其余基本均低于1万间。单个品牌的规模聚集度都较小。

　　以魔方公寓2万间客房为例，平均每间40平米(平摊卫生间、客厅等公共区域)，不超过80万平米，不过3-4个居住小区的体量，仅相当于一个一线城市区域中型开发商一年的开发量。

　　各家品牌并未公布其盈利状况，无从判断其成本以及盈利情况。但是从各主要公寓品牌接受采访的记录来看，绝大多数尚处于亏损阶段。

　　以函数公寓(西直门店，KTV改建)为例，该项目于2015年年中租赁完成，经过一年装修后于近期开业运营。经过实地考察并与工作人员交谈(伪装成租房人)，笔者对该项目的经营情况大致的进行了估算。

　　从测算表可见，在考虑全部满租并无间歇期，无重大外围市政条件改造(如电力增容)且不考虑资金成本的前提下，虽然净利润率表现还算不错，但是现金流回正的时间为2021年(租下来后6年)，可想而知项目的资金压力十分巨大。这可能也是现阶段改造类长租公寓的通常情况。

　　三、长租公寓商业模式

　　1、运营管理模式

　　► 房源收集和管理

　　根据房源获取渠道的差异分类，其运营管理类型主要以下三种：

　　零散-分布式：零散房源归集，重新装修后出租，统一的物业服务标准。

　　整租-集中式：整租整栋物业，重新装修后出租;整栋运营 ，统一物业服务标准，并配以社交和健身空间。

　　自购-集中式：自建或者收购整栋物业，物业类型有居住楼、工厂、商业等，重新装修后出租，整栋运营，统一物业服务标准，并配以社交和健身空间。房源获取，地推式从个人手中获取房源，从企事业单位手中获取闲置的工厂、商用物业、居民楼等。

　　► 线上营销和预定

　　多采用APP客户端、网站、微信公众号进行线上宣传以及预定，并借助58同城。豆瓣等其它中介网站进行推广。部分企业如水滴公寓提供SAAS系统服务，以供二房东客房管理软件。

　　► 多样化空间配置和标准化物业服务

　　分散式的公寓均提供统一的物业服务，主要为水电费代缴、定期打扫卫生;

　　集中式的公寓一般均提供公共活动空间，娱乐空间、健身空间等，并提供统一的物业服务，如水电费代缴、定期打扫卫生，并组织统一的社区活动。

　　2、客户定位

　　► To C—青年白领为主的客群

　　代表品牌：YOU+、青客、蘑菇、寓见、函数。

　　从各品牌Slogan可知，绝大多数的长租品牌公寓针对用户，为愿意为生活品质埋单的年轻人。如蘑菇公寓—“精品白领公寓，真房源，单身合租，零中介费，房租月付”，寓见—“寓见城市青年公寓是一家专注于房屋托管、租赁的连锁公寓品牌”。

　　此类公寓一般给租户提供丰富的公共活动空间和装修现代时尚的住宿环境，但是价格高于附近的民房约10-15%。

　　► To C—垂直领域的分类，针对特殊群体

　　代表品牌：蜜柚公寓、优客逸家女性公寓

　　成都蜜柚公寓、优客逸家女性公寓，均推出专门针对女性的长租公寓，在室内设计中突出女性特质，并针对女性需求设置功能并提供有特色的物业管理服务的项目。

　　► To B—针对商业用户

　　代表品牌：上海安心公寓、广州乐活青年公寓

　　上海安心公寓，面向蓝领群体的舒适型公寓，以集中式和标准化的管理，满足蓝领低成本的住宿需求，主要针对永和大王等餐饮类企业客户，不针对个人服务，发展迅速，盈利情况较好。

　　广州乐活青年公寓，与产业园区合作，自建并运营，跳过了其它公寓品牌谈厂房谈地的阶段。专门针对产业园区工作人员，解决产业园的租房刚需，服务企业级客户，同时作为产业园的其中一个扶持创业者的社区。第一批房源将于今年投入使用。

　　► 房屋出租管理软件—针对专业二房东

　　上海水滴公寓，运营水滴品牌，通过水滴管家提供职业房东Saas系统(类似于opera系统)，打通房源C端，提供平台服务。

　　3、盈利模式

　　从各品牌长租公寓的现状运营情况来看，虽有部分品牌输出管理以赚取管理费，但主要收入就是租金，稳定的租金收入既是盈利的主要来源，也是企业的生命线。究其本质，长租公寓可划归为房地产中持有型物业类型。

　　因此其产生较好的盈利前提如下：

　　巨量(数十亿级)低成本资金;

　　以较低的价格收购资产或者租赁资产;

　　大规模的房源(万间以上)，摊薄管理成本;

　　设计施工标准化，压缩改造成本和周期;

　　日常管理优化，降低人员成本。

　　就以上这些盈利要点，长租公寓的发展将会存在以下较大挑战：

　　1)优质低价房源的获取压力

　　2015年中至今，伴随一线城市房价的大涨，全业态的资产价格均在升高，租金也水涨船高，间接导致一手房源的价格越来越高。同时，因为宏观经济下滑明显，各城市人均收入的增速与房租不成正比，导致客户可承受租金的价格增长幅度受限。

　　越来越多的企业进入该领域，互相之间竞争剧烈。同时，还要面对无法逾越的传统中介(如链家)获取房源优势。尤其在分散式房源方面，传统的房地产中介公司利用门店的优势积累的房源，优势远大于新进企业，如链家的自住如家和自如寓品牌在北京累计的房源(品牌为自如寓)近10万间。

　　2)政府审批和工程改造成本的风险

　　改造项目与新建项目很大的不同，在于经济测算中工程费用难以标准化。每个旧楼都有各自的建筑结构市政条件，需要分别考虑，这也影响了快速的扩张。

　　改造类型的项目，在前期政府审批和竣工验收阶段，可能涉及规划、建设、消防等各政府的审批，均存在一定的不确定性，很可能导致前期空租时间过长，影响收益。

　　另外，旧楼改造公寓，涉及的最大的不确定性，即是外围市政工程的费用。比如工厂改公寓，经常涉及电力的增容，费用极高。以及给排水市政的改造，行业收费不透明，很容易造成巨大的前期投入。

　　3)管理成本控制压力

　　长租公寓品牌之间竞争白热化，服务同质化，利润刀片化;竞争激烈必然导致降低管理和物业成本，控制不好会带来物业服务水平的下降，影响居住体验。现阶段某些品牌公寓的客户，对物业服务的安全性和便利性已经出现存有较大不满，媒体已有较多报道。

　　4)资本的压力

　　长租公寓模式归根结底还是重资产模式，为资金驱动型和资本密集型产业，沉淀资金数量大，无法避免现金流的压力，如魔方公寓，已融资20亿人民币，但是仅累积了不到2万间房源。

　　随着对房源规模增加的强烈需求，加之自身盈利能力有限，对资金的需求会越来越大，是否能有足够的渠道获取低廉的资金，前期投入的资本能否坚持，都是值得考虑的问题。有传言华平资本持续投资C轮魔方公寓，也是因为前期的投入无法回收，骑虎难下所致，如果有接盘侠出现，其退出也不失为好的选择。

　　4、“期望”的盈利模式

　　大多数长租公寓(如蘑菇公寓)品牌的创始人，都有意无意的公开宣称并不依靠租金盈利(ps：这不是公开叫嚣耍流氓么)，而大画其饼，描绘给投资人一个美好的未来，主要的饼子如下：

　　1)利用租金和押金沉淀，利用限制资金投资金融产品获利

　　在规模未到足够大时，租金和押金估计早就投入到公司运营和项目拓展当中，利用期限错配额的资金可能成为进行金融投资的资金，但是将面临巨大的风险和不确定性。

　　2)将具备稳定租金收益的资产证券化，远期RIETS上市

　　美澳、新加坡等国家存在成熟RIETS产品，前提条件是所发行RIETS中所含的资产均为发型企业(一般为基金公司、资管公司)所有。而现阶段国内绝大多数长租公寓的产权并非公寓管理公司持有，而只是“二房东”。

　　另外，RIETS能够顺利运行的前提条件还有，税收减免和份额自由交易。前者涉及到国家税法的调整，后者则涉及到证券交易法的调整，绝非短期内可实现。业内对RIETS的研究，已近10年，仅仅产生了一些类RIETS的产品。最近市场上广泛报道的曾被成为中国地产RIETS第一例的中信启航的RIETS出现的问题，让中国RIETS的未来蒙上一层阴影。

　　因此，不管是在法律法规上，还是资产属性上，国内长租公寓通过RIETS实现融资和退出的目的在较长(5-10年)的一段时间内无法实现。

　　3)建设用户社群，打造生态闭环，拓展金融、招聘、创投等增值服务

　　由BAT人员创业的企业，几乎都宣传自己的企业的互联网基因，高举O2O概念，以建设用户社群，打造生态闭环为远期目标，拓展金融、招聘、创投等增值服务，憧憬在环内赚钱。

　　但是现实运行中，互联网最大的作用是提高了信息发布、客户拓展、管理的效率，提供了一种高效管理的工具，而长租公寓运营的几个核心：如获取低价的大量资金，以及地推、找到大量合适的房源等并未得到解决。

　　所谓的互联网+的长租公寓战略，笔者认为是附庸风雅之说，甚为不靠谱。客户只是短期(1年-3年)内租住在公寓，较难形成长期的信任感，也可称为准流动人口，这些人是十分不稳定的流量，如何使用这些人流量成疑。举例来说，一些公寓品牌力推创业路演和求职服务，既不专业内容也少，比诸多的创投机构和垂直型招聘机构差距巨大;金融服务更不用说，当下出现较多的是公寓品牌与P2P金融企业的合作，主要是向住户提供房租的借款，盈利更谈不上。

　　住宅小区的物业服务互联网化都进行不少年头，如行业巨头花样年(已在港股上市)，管理上千万平米的物业，之前设想的通过社区互联网环境建设延伸社区服务盈利的想法仍未实现，现今的利润来源还是收物业费。

　　4)管理模式输出

　　输出品牌和管理，轻资产运营，赚取管理费和超额利益分成。需要大量的实际案例的累积，具备大量的自营型的项目。类似酒店管理公司的运营模式。但管理模式的输出，只有在品牌力和运营力非常强大，企业发展非常成熟的时候才能达到。可能很多品牌在扩张的过程中就已经死掉了。

　　四、与互联网关系

　　长租公寓可以说是挂着互联网大旗但是传统到骨子里的行业。互联网的核心是：轻资产化。现阶段的长租公寓模式归根结底还是重资产模式，沉淀资金数量大，无法避免现金流的压力。

　　如果互联网概念只是做个官网、做个微信、弄个APP，概念噱头概念，那未免太小儿科了。就像链家，之前互联网不发达的时候，依靠中介人员和门店推广拉生意，现在互联网牛掰了，然后大家可以通过链家的app和官网订房看房了，难道说链家的盈利模式就发生变化了么?

　　任何脱离商业模式和盈利模式本身，单纯谈互联网的创业以及投资，都是耍流氓，房地产业类别的创业创新尤其如此。简而言之，抛开赚钱，谈互联网概念都是耍流氓。

　　我想互联网的创业，要不是新商业模式或者盈利模糊的建立，或者是新计划或者新工具的发明，其余的都不可称之为与互联网相关的创业。这种对互联网的过度强调，范围容易忽略根本的盈利模式。

　　五、美国租赁式公寓商业模式

　　这里指的是整栋出租的公寓，而不包含散租的房屋。

　　美国的公寓基本分为两大类，一类针对大学生的学生公寓，一类就是针对年轻职场人士的公寓。年回报率为6%左右，而持有人多为基金公司。持有人在物业获得稳定的现金流后，向机构投资者出售从而获得收益后退出。本质为金融行为。

　　另外，美国开发商采用长租的形式，并非因为收益高，而是因为长租的形式因为可以获得较为稳定的现金流，因此在开发阶段可以获取更为优厚的融资条件，比如较长的借款期限和较低的借款利率。

　　美国长租公寓其开发持有一般秉持以下两种方式：

　　1)开发商开发 ➙ 开发商持有并雇佣公寓管理公司管理 ➙ 形成稳定收益 ➙ 出售给基金公司/开发商实现退出 ➙ 基金公司持有。

　　2)基金公司投资 ➙ 委托开发商开发 ➙ 基金公司持有/委托公寓管理公司管理 ➙ 形成稳定收益 ➙ 出售给基金公司，实现退出。

　　可见美国的租赁式公寓的开发背靠美国低廉的融资成本，主要的基金都为保险资金和退休养老基金，对这些机构来说5-6%的年收益，已可满足。

　　在国内法律证券法律法规调整的前提下，未来国内可能出现大量持有公寓资产的机构投资者，但作为RIETS上市的主体也是持有人，而非公寓品牌管理人。

　　六、长租公寓未来发展趋势和可能爆发点

　　笔者认为，现阶段国内长租公寓相关创业企业，还处于起步阶段，既在充当投资者也在充当管理运营者，角色定位不清，商业模式不明，盈利能力堪忧。

　　长租公寓的开发、持有、管理各阶段，需要不同的专业能力。应该让，具备不同资源优势以及能力的企业负责不同阶段。长租公寓产业进一步的扩张和发展也必将产生不同链条端的专业企业：

　　1)持有大量整栋公寓的金融机构

　　具备资金量和资金成本优势，且对回报稳定性有较高的要求，不追求暴利的机构投资者，如保险基金。

　　有一种观点，开发商可以作为长租公寓的一种持有以及运营人，但基于开发商资金成本和追求快周转的特性，规模绝无可能太大。比如万科的“泊寓”，品牌下管理的物业寥寥。

　　2)专业化的公寓管理服务公司

　　针对整体运营的长租公寓，专业的管理服务公司凭借专业精细的管理，接受资方委托，输出选址、设计、施工、运营管理能力，赚取管理费用和超额收益。

　　3)管理大量零散房源的资产管理公司

　　基于城市中个人投资的客户带来大量闲置的分散式的房源，传统中介服务公司(如链家)，利用其房源获取的优势，未来可能成为分散式公寓管理服务的巨头。

　　另外，现长租公寓品牌竞争同质化趋势明显(青年公寓、互联网社区等等bullshit)，未来竞争差异化能力堪忧。新进的创业者，要想异军突起，需要挖掘新的需求，拙见如下：

　　企业级用户：面向员工相对集中也有较大绣球的企业级用户，如产业园加工工业企业、服务类企业(酒店/餐饮)等，或者与高校合作开发针对学生的公寓。

　　细分类型客户：针对如陪读、看病等特殊需求、刚性需求，开发相应的产品，并形成品牌特色，建立行业壁垒，获得快速复制。

　　在长租公寓的创业中，找出适合创造差异化的产品，将会是长租公寓品牌创新创业的成败关键。

　　一家之言，不喜可拍。