长租公寓“红海”市场拼杀下的机会在哪?

　　国务院日前发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　其中长租公寓在新一轮限购限贷背景下，让不少投资机构涌入这一领域，相比地产其他领域，房屋租赁市场迎来了全新的发展方向，而长租市场已经呈现“红海”拼杀现象。

　　2016金砖论坛首次加入公寓行业，在11月10日下午举行的《共享经济论坛》中，来自公寓行业的云寓CEO杨舒羿、未来域CEO王宇、源涞国际CEO叶菁、寓见公寓CEO程远、浦赢投资CEO/住优金服董事长丁亚明、一米好地创始人冯印陶、德晟资本车阳以及盈家生活联合创始人兼首席品牌官姜俊杰等优秀领导人进行了一场题为《红海租住市场下的蓝海机会》的专题圆桌对话。以下是圆桌对话的全程回顾——

　　杨舒羿：感谢主办方，感谢各位来宾，我先做一下自我介绍，我是我们存量物业的小学生。为运营商提供一些相关的服务，在第一个环节中，先介绍一下我们各位在做什么。

　　王宇：大家好，我是王宇。在座的有很多老朋友，今天下午咱们的论坛讲的是关于红海租住的事情。未来域是第一批开展长租公寓的企业，目前在全国八个城市管理物业。公寓从前两年才开始被广大参与者或者说整个的投资行业进行关注的，在这个过程中，很多人认为公寓的行业本身是资产品类中的一种。

　　叶菁：大家好，我是源涞国际的创始人叶菁。我们其实也是公寓的相对细分的一个部分，相比现在特别火的青年公寓，我们有一定的区别。我们做的是中高端的服务式公寓，类似境外的雅思格、圣洁之类的品牌。相对我们的客户人群基本上都是一些企业的中高层或者是一些高净值的人群。商业模式跟青年公寓差不太多，长租为主，然后也配合一些短租，客户的定位有一些区别。公司成立于2013年，目前在上海的中高端公寓品牌里面处于比较前列的位置，在上海管理差不多2000套的房源。

　　程远：大家好，我是程远，寓见公寓的CEO。我们现在公寓直接运营的资产超过240亿元。

　　丁亚明：大家好，我是丁亚明，非常高兴参加今天的会议。第一财经的金砖论坛我们从第一年就开始参加了，今年开始终于有了关于轻资产的分论坛，所以基于这个历史的大背景，我们为公寓品牌提供金融服务，也是见证历史的转变。谢谢。

　　冯印陶：大家好，我是一米好地创始人和CEO，第一次来到金砖论坛，觉得非常的荣幸。一米好地是非常年轻的企业，经过一年的发展完成了四轮融资，中南资本是我们A轮的融资方。一米好地是互联网金融平台，我们对自己定位是家互联网公司，通过一米好地我们希望能够让存量资产的运营型收入，包括公寓的收入，办公的租约收入等等可以让更多的人有更低的门槛进行更灵活的投资。我们希望服务的对象是中小型的运营商，在他们渠道比较有限的情况下，可以跟我们灵活高效的产品融资。我们目前做过三年期的实验，最长做过八年的实验，已经非常接近真正意义上的网络资产证券化了，我们也希望通过不停的努力能够帮助轻资产行业有进一步的发展。大家提到说现在是一个白银时代，其实一米好地现在才是黄金时代，因为以前的地产大家一说起来无非是开发，从一块土地把房子盖起来到卖掉的一锤子买卖，现在有这么多的运营管理商，这样有更多的运营的机会在里面，有更多的相应的金融的需求，我们希望在这个过程中能够有更深层次的服务。

　　车阳：大家，我是车阳。我们一直在看别人怎么运营，并一直看好整个存量资产的证券化。这个一定是存量资产整个资产股权层面的划分，我们要做的是房地产基金。一两年以前我们资本还不太适合进来，而现在这么多优秀的运营商已经聚集，我觉得是时候了，谢谢大家。

　　姜俊杰：大家好，我们一直在关注租客他从找房到议价的过程，从公寓入住的第一秒到最后一秒的入住体验，所以我们围绕这三大场景做了一些相应的产品。包括盈家找房以及租金期和盈家生活的APP。我们会根据公寓发展的整个进程，从物业的开拓、装修、资金，然后到客源最后到服务。我们的四大产品，在为满足公寓方在品牌、客源、服务以及资金方面的一些支持。同时呢，盈家也在积极的打造我们的生态圈，基本上扎根于租户领域，为我们的上下游提供一系列的服务支持。

　　杨舒羿：谢谢各位。听完各位的介绍，不知道在座的各位是否跟我的感受是一样，感觉到一种力量。因为在过往中国的房地产行业和今天论坛的上半场下半场感觉很相似，前半场是黄金时代也好，通过货币现象来支持行业的发展，但是到后半场我觉得是一种通过运营的力量，通过资本的力量，让我们变得更加有生命有生活。我们现在做的是商业联盟，我们希望把整个企业集中起来，让大家寻找的时候不必花费时间。因为我自己也在看新闻，新闻上介绍说像原来在运营的基础上有一些金融的元素，包括我们寓见应该也做了一些相关的金融领域的尝试。接下来想听一听各位从做运营的角度如何先运作金融?

　　从做运营的角度如何先运作金融

　　王宇：我个人认为，金融在公寓行业里面，目前已经非常的普遍了，基本上每家公寓都跟金融机构都有一些各种各样的深度的浅度的合作关系。短期之内，可以解决企业现金流的问题，但不能够解决企业持续性发展和健康性发展的本质。如果说恶性循环的话，就是不断要发展，不断的要保证空置率，确保每一轮的现金流都有健康的控制。说起金融这一块，简单讲一下我们对这个行业的逻辑。因为我们未来域一直以来对公寓行业的看法是比较保守的，在2010年单独创立未来域这个品牌之前做了十年的房地产。2000年做房地产时，整个中国的房地产的发展是跌宕起伏的。公寓运营商其实属于单独的品类，也有很多优秀的企业。不管市场够不够大，关键是大家有没有规范这个行业，因为我们这两年也看到很多企业为了快速发展做了很多事，比如说拿了很多工业用地的资产。有些人认为不停的用2BC的模式融资才可以发展，但到最后自己企业很困难。今年下半年一方面是金融工具成为频繁出现的产物，在这个过程中要谨慎的看待金融，谨慎的找准自己企业发展的本质。公寓就是一个品类，不是一个完完整整的行业，这个品类在发展中间需要更多的人用健康的态度面对。在若干年以后，我们为中国的公寓行业租赁行业起到带头表现作用，并且一直前行，从而确立自己的标杆地位。

　　叶菁：我非常认同王总的观点。公寓运营商最终还是要靠运营，企业本身一定要有自身的盈利能力，确保每个项目要赚钱，才能够持续的发展。刚才主持人提的主题是公寓行业怎么样利用金融。我本人是2001年开始做房产咨询，2016做资产投开发商的项目，也经历了十几年房地产的周期。从房地产整个行业发展来看的话，房地产行业之所以有这么多大型的企业出来，那一定是离不开金融的很多协助。我们公寓行业属于刚刚才起步的行业，就像刚刚王总说的那样，前些年大家都不认为这是一个行业，但现在因为政策的导向，就突然多了包括资本在内的很多关注，长租公寓作为一个新兴的行业开始迅速的发展。也就是去年开始资本方不管是股权投资的资本方还是债券的金融机构都对我们这个行业开始关注，我们公司自己也是在去年年底开始陆续接触金融机构。去年年底包括今年年中有两轮融资，在今年下半年重点发力做一些债券类的产品，债券类的产品接触的渠道有很多，包括跟冯总、车总。目前我们的行业对金融机构还是处于观望的状态，很多的产品是需要创业设计的，因为我们这个行业相对还是轻资产的，有些甚至是品牌输出，对于这种轻资产的行业，金融机构怎么样确保这些资金的安全，这个就是金融机构需要跟我们供应商来共同探讨的地方。我们公司九月份跟中安保险做了一些合作，属于一个摸索的产品，现在也是在跟一些地产基金，包括一些资管公司券商在沟通，发一些ABS的产品。

　　程远：我觉得还是要和大家一起来分享一下我的一些观点和看法。第一，公寓这个本身就是地产的一种，而且是属于比较小的一个市场，所以本身来说是一个比较小的细分的领域。第二，公寓管理和资产管理是两码事，公寓管理是由于不动产特性决定的。第三，我觉得不太清楚资产的工具或者ABS等等，这个不是我们公寓运营商关心的事情。像我们寓见来说，最重要的是把租客给伺候好，怎么让你的租客更满意，怎么样让他们觉得爽，这个是我们整天讨论的问题。寓见成立虽然只有两年，但已经有四条产品线，满足不同的租客需求。我们也不想主做青年公寓，也想尝试更多。对于运营商来说，服务的重点是什么?服务重点的是租客人群。还有你会发现好的运营商放到租客身上，让租客怎么样生活的快乐，他们脸上充满快乐我们就很开心。让你的公寓人群对你认可，这样发现你的业主离不开你了。

　　丁亚明：作为一个金融行业的老兵，从业十年以上，来谈谈我的想法。金融无非是两点，一个要看资产，之前我们为什么说房地产行业的金融蓬勃发展，因为通过评估会有一个价值。我们运营商有什么资产呢，我个人觉得不仅是轻资产，真正的轻资产只做管理输出，那是最轻的资产。尽管最轻的资产，还有一个管理的年限，物业对空间有一定年限的管理的权力，权力的变现也是轻的资产。我认为公寓行业目前的产品是比较缺乏的，而且价值也在更深的挖掘。第二个金融的要素是杠杆，所有做金融的人都是资产加杠杆，你不借钱的，我一定要找你借点钱，你多做几个项目，我这里有钱给你，所以现在银行经理干的活是往开发商那里跑。所以我觉得未来应该是做金融做资本的人说我们给你钱，我们帮你设计方案。从公寓金融的角度来说，至少有几个手段大家用的比较多，最直接的就是股权。基金在地产开发商用的非常多，其次是装修贷款，在项目开业前给你贷款。所以包括到后面供应链的角度，开发商的供应链做的如火如荼，做成了标准化的产品，也做了证券化的尝试，未来公寓行业的发展会有越来越多的供应商服务。我们从地产投资不管是红海还是蓝海，做公寓的前途大家还是可以看到的。

　　冯印陶：虽然我自己在整个国外的银行做金融产品做了七八年，但其实真正做金融产品也是从去年开始。有几个体会，第一个体会，在座的这几位根本不缺钱，他们现金流非常的健康非常的稳定，因为现金流被租约合同确定，今天会知道六个月后有什么样的资金收入，入住率是非常稳定，这个精确度是非常高的。但是他们又缺钱，为什么说缺钱呢?进行现金流调配的难度挺高的，公寓从大的时间角度来说不缺钱，比如说某个时间点上突然拿两个项目拿不出这么多的现金，对公寓来讲要的不是大规模的融资，而是要的是现金流完善工具，这是最迫切的。这也是一米好地做的大方向，我们要提供的是相对灵活的现金流管理工具，特别是中小运营商。另外的感受是这个行业很赚钱，但也不赚钱。为什么这么说呢，他们的收入是非常稳定的，但是IR其实是没有那么高，好多人一看两块钱租金五块钱租出去，没有看到中间的成本，饼不是那么暴利的行业。像很多现在有一种新的炒房模式，现金流收入非常稳定，利润很健康，但不是暴利的行业。针对这些，我们的金融产品要匹配上去，公寓运营商的核心精力要花在怎么做好公寓产品、空间产品。股权也好，银行也好，券商也好，不同的方式里面选择合适它的工具和方式去做。所以从这个角度来讲，金融和公寓结合的时候，其实是一个相对大家需要准确衡量交集到底有多大。我觉得其实对大多数金融服务商来讲，更多的机遇不在于大的企业，他们自己可以找到很多解决方案，而是一些中小型的在发展阶段的公寓企业，这是我的想法。

　　车阳：首先公寓的钱，基本都出在融资，融完钱以后干什么了?可能是拿来装修了，花了很多的钱。公寓企业用5%和10%的股权换来一两栋楼的装修，这个事是不是应该这么干，这个钱花在这上面，品牌怎么建设。因为我之前一直在做投资，特别是海外的，这个装修的钱，全部是基金出的，为什么愿意出这个钱?因为资产价值是它的。这时候我看你的钱用在哪儿了，为了最后能够规模的生产的品牌特别重要，品牌的价值是不可估量的。另外IT系统，叫智能系统的智能化程度，因为我们知道公寓是一个人力资本特别突出的行业，如果说你们的规模增加了，人力成本也逐步增加或者管理规模跟不上的话，我觉得作为资本方来说没有一个边际的效应。增加十套公寓只增加一两个人或者两三个人，这个是我对运营的看法。对金融这块的话，为什么要在资产端来金融化是有意义的，因为租约的证券化也好，还是说ABS也好，都是中间环节，根本的环节是资产的运营方。从房地产基金，从真的上游是资产方一直到整个下游的运营方，到消费者整个的链条打通才是真正房地产金融的起步。房地产金融发展这么多年现在才刚刚开始，房地产的白银时代就是房地产金融的黄金时代，我是这么理解的，希望跟大家在这方面做更多的交流。

　　姜俊杰：前阵子看到消息说明年的空置率蛮厉害的，有十几个公寓品牌悄悄出来了，其中很多抱着开发商的大腿，自带物业资源光环的竞争者进入这个行业，让我们感觉到公寓行业的红海出现端倪了。我的感觉是什么呢?整个公寓的发展，我们如何整合优势和资金资源来助力我们公寓每个事业的发展。也没有时间关注到后端说我到底除了赚租金的钱，我是不是还能赚到更多增值服务的钱，增值服务的载体和通道需要有一款APP，其实是值得我们运营方思考的一件事情。另外一点刚才王总提到的，如何能够增加我们公寓的竞争力，运营能够做的更好，就是从我们客户的需求出发。我一直做酒店行业，从英国到美国到中国，从高端酒店一直做到公寓，跨界跨过来的。我们当时有一句话叫做永远想到客户前面去，但是我现在做公寓这么多年，我觉得我们公寓的发展还不到那个时候，因为我想到了，但我未必做得到，需要考虑的东西太多。所以其实就是说现在我们是显现不出来的，如果真的空置率出现问题了，那其实就从原来的卖方市场变成买方市场，在卖方市场的时候我们那些租客其实别无所求，只求在都市有一方租地。我们租客的选择性大了，那个时候我们的租客可能会寻找更适合他的公寓产品，高性价比的公寓产品。所以在那个时候才是开始拼公寓产品拼运营的时候。所以现在我们还有时间去思考公寓产品到底怎么做，从租客的实际需求出发。跟各位做公寓的同行分享，我觉得公寓产品是可以被定制的，公寓的服务更可以被定制，谢谢。

　　杨舒羿：非常感谢各位的精彩发言，作为行业的服务者，存量市场的小学生，我大概对未来我们的发展有这样的认识，我们的公寓方将会从我们的用户不同的人群入手做不同的产品，像高端的金领，中端的白领，甚至我们线下做蓝领公寓或者其他的市场，针对人群不同的需求提升产品的价值，提升我们日常运营的服务。那我们资本方或者资金的提供方需要做的事情是在目前中国的格局下尽量多的将我们的金融工具进行整合规范化和创新性的品类的推进，把大量的资金用合适的杠杆到我们运营当中来。最后像姜总提到的，我们是从低端往低端统计的。

　　不是这个时代不好，是时代要求我们更好

　　杨舒羿：我个人的理解就是选择大于努力，在创新的领域本来是会有一些风险在的，但是我们可能在探索的过程中谨慎选择，然后不要盲目的扩张。最后做一个简单的结尾，我是2009年进入房地产领域的，在成都第一块地是帮香港的一个开发企业获取的，当时的售价是22500块，这样利润的空间，让我觉得这是一个很可怕的行业。但是随着这几年的变化，我们现在售价的持平是很正常的事情。我深刻的感受说这个行业越来越紧张，同时它为什么是一个蓝海的市场呢，不是这个时代不好，是时代要求我们更好。