做公寓如何摆脱同质化?这20%一定要做好

　　定制化的2层含义

　　随着市场消费观念的转变，定制化的本身用意即是契合使用者需求，用户普遍反馈满意度较高。在公寓行业，定制化有2层含义：

　　1、产品、服务个性化

　　这类比较简单，主要针对特定人群，在装修、设计、服务等环节下功夫，像自如经典的4种风格、魔方深圳杨美店(综合白领公寓、B2B产品)等，很多品牌公寓里也有。

　　针对中高端不同市场提出不同概念的产品、装修搭配上的些许变化，在笔者看来，只是市场细分后催生的产物，并没实现真正的定制化。

　　2、整体定位、规划

　　这类定制，在拿到房的那一刻开始，从整体社区的规划上入手，精研产品户型、规划配套设施。这个比较复杂，难度也更大，常见的是YOU+、寓见、万科这种，要么与开发商联手打造，要么是自持物业规划。

　　但真正实施起来存在很多问题。

　　定制化执行需慎重

　　比如定位。曾经面聊过一个房东，拿的房在高架桥旁，去地铁站还要走10多分钟路，位置偏僻人还少，他偏偏要做女性公寓，装修很漂亮，价格自然也不低。结果?自然砸手上了。

　　一旦定位不准确，产品就面临租不出去的尴尬境地，不仅浪费大量人力物力，空置率高企让损失更加严重。

　　而且，目前多数品牌公寓在产品设计、运营服务、增值盈利等方面，都还比较初级和脆弱。定制化往往耗时相对较长，并在一定程度上增加整体投入成本，从而让利润空间进一步压缩。

　　这对赚取租金差的房东来说，并不是什么好事。

　　这时候，我们可以看看国外。国外的公寓产品较之国内领先十几年，定制化的案例同样不少。

　　国外案例借鉴

　　案例：日本大阪Next21实验集合住宅

　　1993年建造的日本大阪Next21实验集合住宅，算得上是日本最早的“定制公寓”。公寓采用框架结构形式，可根据居住者的不同需求任意灵活地变化功能和布局，住户可以定制自己想要的房型和喜欢的装修风格。

　　为丁克家庭设计的公寓，为老年人设计的无障碍公寓，为年轻人设计的日式欧式结合公寓，以及可以随便改变布局的公寓等等。

　　同时，NEXT21住宅规划设计还考虑了办公、商务等多种功能，根据需求设定符合用途的层高和开间。

　　从案例中，我们可以发现，整个公寓的定制化，始终是围绕着“居住”属性进行的，建筑结构、户型设计都是建立标准化模型的基础上。

　　那么，如何在标准化与定制化之间找到那个精确的点，达到个性与规模的双赢?

　　如何把握标准化/定制化

　　社会学科中有个著名的理论—二八定律，也被称作 80/20法则 ，意思是，面对竞争对手、要做一个大众迅速接受属于自己的产品，企业应当有20%的定制化保持独特性，但要与整个行业分享80%的共性，并在企业内部完成80%的标准化作业。公寓同样适用。

　　20%的独特性，是将你与其他竞品进行差异化区分的关键。否则两个规模相同、产品相同、服务相同的公寓，只能靠拿房优势去比较利润，品牌也无法实现有效溢价。

　　而那80%的共性，可以被认定为业界标准，能稳定维持租客对产品的接受度和兼容性;企业的80%流程化作业，更有利企业规模化扩张。

　　做定制化公寓，能使公寓在同质化产品战争中脱颖而出，但在这个之前，笔者建议，先建立好标准化体系，再做好定位。