宝安10万平厂房改长租公寓引官方严打

　　近日，宝安区政府相关部门发布了《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》。通知要求，区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。

　　宝安区政府这一动作，让不少长租公寓负责人表示担忧。一是目前无法可依，二是等不及，抢占公寓市场的狼太多，一慢就落后。

　　近两年长租公寓大举进攻深圳市场，这些公寓房源大多来自旧厂房和农民房改造，但目前并没有明确的相关法规对长租公寓的消防等各方面进行标准化约束，造成长租公寓市场鱼龙混杂的局面。

　　熟悉长租公寓模式的盈家生活深圳公司负责人郑泽豪透露，据不完全统计，目前宝安区拥有至少10万平方米厂房改造而成的公寓项目。(另据相关人士表示，可能超50万平方米)

　　郑泽豪分析，深圳厂房改长租公寓，目前存在三种情况：

　　第一种是原先厂房的配套宿舍，使用性质是居住用途，改长租公寓后可以申请消防备案手续。第二种是部分区域试点产业升级，厂房改变使用功能做创客办公、社区。这种需要区政府或者是街道办的“会议纪要”，也可以申请消防备案。第三种是未经任何部门同意的纯工业性质厂房改长租公寓。这是此次严打的重点。

　　如此而言，在深圳做厂房改公寓并非无迹可寻。目前深圳最大集中式公寓品牌魔方公寓公共关系总监黎月珍表示通过“会议纪要”去申请消防，是指由政府其中一个部门发起，在上海的话则由统筹经济和招商角色的上海商务委发起，联合治管理、消防、人口管制 、环境保护等相关部门一起开会讨论，通过这个项目是否可以做成公寓。若全体通过，申请人则可以通过“会议纪要” 去办理相关手续。

　　而农民房改公寓的流程则同理。由村委承担上海商务委的角色联合各部门开会讨论，形成“会议纪要”后进行相关的流程申报。

　　除了会议纪要外，工业产权性质的项目业主可通过申请“临商证”。在不改变土地性质的情况下可以进行公寓房的改造，拥有临商证就可申请消防许可。

　　实体厂房搬迁，属于城市产业升级中不可避免的一个阶段。“上海政府跟二房东斗了很多年，最后发现还是打击不了，要给大家一条活路。由政府牵头鼓励群租房改n+1，做青年公寓。”这也正是青年公寓在上海较为发达的原因，盈家生活深圳公司负责人郑泽豪表示。

　　“厂房改公寓，现在没有一个消防法规和相关的规定出来，但是国家现在这方面已经在拟定。目前而言，大部分是参照酒店的标准来做。但是值得注意的是，无论是厂房宿舍改成公寓或纯工业厂房改成公寓，在消防这一块都报批不了。目前只能统一用报备来管理，都没经过正式的审批。”深圳旧改咨询公司负责人表示。

　　对于不少做公寓的人来说，找到厂房业主或物业公司，签定相关合同，再办消防许可证，最后完成公寓的装修。这一流程不繁琐，难点在于如何拿到消防许可证。事因目前没有相关的法律法规出台，所以官方按什么标准拿到许可证，没有统一的案例可借鉴。“最常用的做法就是参照酒店式公寓来报消防。” 蘑菇租房平台相关负责人表示。

　　虽暂未有统一的法规出台，但深圳目前已有厂房改办公的案例或许能成为未来厂房改公寓的一个借鉴。据了解，万科目前在坂田正进行一块工业用地(万威空调厂)改办公的项目。整体改造成本不高，主要成本在于消防。“大概花了几千万，”相关人士透露。这类型的改造要报综合整治类旧改，这流程走下来要1-2年左右时间。

　　不可否认的是，这样的旧改流程难以适应快速发展的深圳公寓市场。

　　随着深圳实体产业的转移，宝安区空置的厂房成为长租公寓选址的首要目标。而厂房的业主也十分愿意把空间租给公寓投资者。

　　“现在厂房资源也难找，客户天天过来问我有没有厂房资源。租给工厂20-30元/平方米，现在改成公寓租金可以达到50-80元/平方米。以后想长期租用还可以改成酒店或办公楼，在宝安这边也可以做到100-200元/平。我们很多客户都是这样的操作思路。”蘑菇租房平台相关负责人表示。市场需求量大、厂房改造公寓比租给工厂带来的收入更高，促使了厂房改公寓的进一步野蛮生长。

　　另外，据证券时报报道，今年9月初，万科泊寓以69元/㎡/月的价格租下了宝安福永福海工业园B3区3号楼，用于青年公寓的改造和运营。而该楼的挂牌价格仅为23元/㎡/月，溢价率高达200%。据了解，福永片区青年公寓的最新承租报价基本是在每月30元/㎡以内，最高也不会超过40元/㎡，因此万科泊寓是以高出市场价两三倍的价格来承租该物业。

　　开发商、天使投资资金、互联网平台都在抢占这块肥肉，使得这个市场竞争越发激烈。据了解，与深圳合屋平台合作的品牌公寓就超100家。与其同时，没有标准化的法规约束，厂房改公寓确实存在较大的安全隐患，不少私人二手房东并没有按酒店的标准来做消防。

　　对于暂时还够不着深圳房价，而又不满意城中村的居住体验的年轻白领来说，青年公寓的出现给了不少人两全其美的选择——价格在可承担范围之内、可以满足居住体验。这也正是青年公寓能够在房价高企的一线城市成为爆款的原因。

　　就目前而言，整个市场还不规范，游离在灰色地带。我们希望青年公寓能成为时代的爆款，也能成为经典款。