“开发商100%自持”或促进购租并举？

　　上海周浦某地块有一块特殊规定：开发商须持有15%的住宅物业70年，让人印象深刻。

　　前两天，另一则消息再次引起记者注意：北京首批试点“限房价、竞地价”方式出让的4宗土地块竞拍成功，住宅100%自持，开发商在项目建成后的5年内不得出售，未来将有数千套租赁住房投入市场。

　　对这种调控行为，政府给出的统一解释是：为了推动建立购租并举住房制度，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

　　不过，要实行真正的“租售并举”，目前的市场依旧存在几个问题未解决。反观开发商，却完全不受影响，仍然疯狂拿地。这些举措会对租房市场造成什么影响?

　　实行购租并举还存在3个问题

　　1、租金涨幅跑不赢房价

　　数据显示，目前一线城市及部分二线城市租售比已达到1∶500，房价涨幅远高于房租涨幅，物业的长期出租抵不了一次买卖带来的“痛快增值”。这种情况下，“重交易轻租赁”的格局短时间内难以撼动，长租的实现只能是说说。

　　2、房屋租赁市场不规范

　　几乎所有租客都遭遇租房的“不痛快”，房屋维护、押金管理、物业水电费用支出等，也成为租房纠纷的多发地带。租客长期处于弱势地位，租房市场也是乱象丛生，归根结底，房屋租赁市场缺乏应有的规范与监管。

　　3、改建房屋出租的细则亟须进一步明确。

　　虽然在6月新政里，国务院发文允许“商改住”、允许“隔断房”，但在实际操作过程中，相关部门进行管理时，参照的执行标准是什么?改造房屋用于出租，又有怎样的具体界定?这些，都需要新政细则的进一步落地。

　　存在这么多问题，开发商基本不在意。归根到底，思考模式不一样。

　　开发商：地太少，先拍下再说

　　虽然住宅自持被很多房地产人士吐槽，将“减少市场有效供应，加剧供求失衡”，但对开发商来说，土地太少了，尤其是一线城市的土地，先拍下再说。

　　据了解，2016年截至目前，北京土地市场仅有7宗含商品住宅地块实现出让，中途断顿5个月之久。即使是有诸多限制，开发商们依旧不想错过。

　　另外，开发商抢“限房价”地块的背后，更多的可能是看重在5年自持的时间里，通货膨胀、货币贬值速度或超过资金成本，也在对赌未来房地产调控政策会走向宽松。

　　开发商做公寓，现状如何

　　但不管怎么样，传统开发模式或将终结，地产行业进入服务业时代，一线和二线城市也从过去的增量开发、增量市场逐步变成存量市场。

　　在此之前，不少开发商试水公寓市场，万科、恒大、金地、深业、龙湖建立了自己的公寓运营团队，阳光城、景瑞、绿城、花样年也通过引进或者和公寓运营商合作，共同经营物业。

　　但他们总体还处于探索和观望为主。在地产转型的当口，开发商做公寓，很大一部分原因，是想通过公寓的运营和包装，让手上的闲置物业再次增值，同时还能享受国家相关优惠政策。

　　开发商做公寓，对租房市场的影响

　　开发商做公寓，在选址、拿房、设计、施工、成本控制、流程标准化等方面有着明显优势，这次的土地竞拍就是一个很好的例子。100%自持，在鼓励开发商购租并举的同时，国家也在间接地为租房市场进行房源供应。

　　开发商对土地和房源有着得天独厚的条件，他们的进入，增加了房源供给;而成熟的产品设计理念，直接通过房源，改变着市场产品结构。

　　但是，对于习惯挣快钱的他们来说，做公寓就没有考虑通过经营盈利，而是想通过经营，实现品牌溢价，并打包做成资产证券化产品。几乎所有的开发商都在向金融业学习，很多品牌公寓运营商也在走这条道路。

　　但在物业持有运营方面，开发商依旧有很长一段路要走。