100%自持吃亏?开发商在下长租公寓大棋

　　刚刚过去的两天，北京土地市场进行了4宗“限房价、竞地块”地块的拍卖。此次集中拍地备受关注的不再是地价，而是地块中开发商自持商品房面积的比例。

　　或许是对地块志在必得的决心，包括绿地、龙湖首开联合体、万科、保利、中铁建等参与竞拍的品牌开发商，都选择投报的自持比例为100%。

　　这，看似是这些品牌开发商不差钱，就算利润空间被挤占殆尽也要拿地。但背后隐藏的或许是一个更大的野心。

　　100%自持，为长租公寓埋伏笔?

　　在今年北京土地市场长时间断顿后，此次土地竞拍可以说倍受业界关注。如果没有930新政，没有“出让方式改为限房价、竞地价”的补充公告，这4宗地块绝对个个都是“地王”之相，竞拍现场也必会是举牌激烈。

　　土地竞拍方式的转变，让开发商不得不从之前的纯开发模式向“开发+持有”的模式转变。这既是短期内政策调控的导向，也正是开发商长期转型的必然趋势。

　　链家研究院院长杨现领表示，国际经验表明，新增土地开发将越来越多的用于长租公寓，美国90%的新增公寓用于租赁，日本这一占比也有36%。在国内，这一占比则需要通过开发、持有、运营模式为更多人提供品质租赁实现，开发商“开发-持有-运营”将成为国内长租公寓的一个重要探索方向。

　　记者观察后发现，此次积极参考竞投的品牌开发商在持有特业，特别是长租公寓板块都已经有所布局、试水。比如：2016年初，万科就推出长租公寓品牌“万科驿”(2016年5月更名“泊寓”)，目前已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地，并计划至2017年将实现15万间公寓。龙湖地产在今年8月份的中期业绩发布会上，亦宣布已正正式涉足长租公寓这个新业态，并将旗下长租公寓定名为“冠寓”，力争在三年内实现300处长租公寓。

　　“搅局”国内租赁市场?

　　显然，在调控因素之外，这些品牌开发商都已经捕捉到了中高端租赁市场的需求，尽管海淀大兴4宗地块的自持面积尚未明晰未来的开发、运营方向，但不排除开发商继续实践长租公寓的可能。

　　毕竟，随着现代城市人对品质租赁生活方式的需求增长，租赁市场万亿租金规模对于开发商来说，也是诱人的。

　　杨现领认为，品牌房地产开发商进入长租公寓的优势显而易见。首先，开发商在开发、建筑的产业链管理能力具有显著的规模效应。进入长租公寓，于开发商而言，仅仅是向产业链下游的延伸。因此，长期积累的开发建筑产业链管理经验可转换迁移至于长租公寓，发挥显著的规模效应。

　　其次，在资金端，品牌开发商融资渠道多元，融资成本远低于现有品牌公寓商。丰富的资本运作经验及大量资金的积累，品牌开发商将在资金成本、资金体量上远远超出其他市场参与者。

　　第三，开发商以开发持有的模式进入长租公寓，能够有效解决目前长租公寓品牌房源不足、房源品质较差、改造成本较高的问题，而且相较于非持有的品牌公寓，开发商能够享有物业增值的收益。

　　前景光明，但劣势亦不容小觑?

　　目前，国内品牌公寓采用的多为包租模式，在强势卖方市场下，盈利水平较低。这也是品牌开发商布局长租公寓所面临的最大问题。业内人士认为，相比轻资产的房屋托管模式，重资产的房屋持有模式更有利于开发商在最大程度上进行成本把控。

　　以这次竞拍的4宗地块为例，如果开发商用自持面积发展长租公寓，不仅可以不受租期限制，将建设、装修成本进行更精细的把控和更长期的分摊，获取稳定的租金收益;同时也可以享受房产增值的收益。此外，自持的房产还可以享有更多的融资方式及更低的资金成本，比如抵押贷款、公寓RIETs。

　　“开发商自持物业发展长租公寓，劣势也是不容小觑。问题的核心在于开发商看待长租公寓的着眼点，能否布局重要资源力量进入这个市场。其次，开发商在租赁用途的小户型开发设计，以及存量房运营经验方面也是不足的。”杨现领表示。

　　相比链家、我爱我家这些拥有庞大经纪人体系的传统中介服务商，品牌开发商在租赁市场仍有很长的探索之路要走，记者也将继续关注竞拍成功的品牌开发商，在自持住宅上将如何布局。