长租公寓瞄准城市白领 喜与忧有哪些

　　随着万科、龙湖、YOU+等布局广州长租公寓市场后，魔方生活服务集团旗下品牌“9号楼公寓”也宣布正式进入广州。在房地产行业净利率逐年下滑的趋势下，增量市场向存量市场转化，开发商为了寻找新的盈利点，开始进军长租公寓市场。而一些长租公寓运营商也纷纷进入一线城市抢占市场。

　　市场变化

　　龙头房企进军长租公寓市场

　　日前，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，尤其是“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”政策，被认为是改善商住楼库存的有效手段。政策的导向之下，长租公寓市场蓬勃兴起，成为了众多房地产开发商竞相探索的新蓝海。

　　事实上，2015年初，万科早就剑指长租公寓，推出长租公寓品牌“万科驿”，目前已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地，并计划至2017年实现15万间万科驿公寓。其中，万科于广州棠下的长租公寓——泊寓近日正式亮相。据悉，泊寓不仅是万科向城市配套服务商转型的重要战略业务，也是万科确定长租公寓统一使用“泊寓”品牌后，在广州落地的首个项目。

　　而龙湖近期也宣布已正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态。龙湖长租公寓定名为“冠寓”，力争在三年内实现300处长租公寓。

　　此外，包括金地、远洋、招商蛇口等房企也都进军长租公寓。世联旗下的公寓业务，从2015年至今，已经发展到全国10多个城市，2016年，红璞公寓将在全国上线3万间。

　　解决员工住宿问题 帮企业留才

　　对于刚刚走出校园的大学生来说，想要在一二线城市安顿下来，可不是一件容易的事情。刚刚毕业实习，工资水平本就不高，首要的问题就是“租房难”。

　　当然，租房这个难题不止是大学生遇到，城市化进程加快，在城市人口比重逐年上升的蓝领一族也成为租房的一大群体。我们每天都在享受城市带来的便利，去餐馆有厨师、服务员;出行有专车、的士;购物有送货上门、叫餐有外卖直达……城市人对便捷生活的追求推动着服务业的转型和升级，目前全国包括服务业在内的人力密集型产业从业者已近4亿人，北上广深等一二线城市蓝领所占人口比重逐年上升。业内人士告诉记者，服务性行业90%的公司都会用提供包吃包住的福利用来留住员工。但是提供住的解决方案并不多。

　　日前，国内公共租赁“连锁集中式长租公寓”运营商——魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓，在广州车陂地铁站店举行“新集体主义”品牌推介会。作为一个切入B端市场的公寓品牌，9号楼公寓主要聚焦市中心劳力密集型从业人群，并通过引入集中管理的多人居住空间解决方案，帮助企业解决员工住宿问题。

　　记者调查

　　一些公寓人均日租金最低16元

　　从魔方生活服务集团的官方介绍来看，9号楼公寓是该集团旗下一条独立的产品线，提供了集中管理的多人居住空间解决方案。目前设有2至8人间，并以整间为单位出租给企业，按照500~1500的床位月租价格来计算，人均日租金最低低至16元。

　　记者在9号楼公寓看到，除了全门禁24小时监控，公寓还安排了24小时人员值班和定时巡房等;每间房配备的智能门锁实现了一人一密码，确保任何进出记录都会反映在系统管理端;消防方面采用酒店级标准，并且增设烟感、喷淋等装置，让租客在一个集体租住环境中也能享有安全、有序、和睦的氛围。除了注重硬件上的细节打磨，公寓也利用诸多软性服务给租客提供了实实在在的便利。例如为公共洗衣设备配备智能服务软件，让租客足不出户就实时了解洗衣设备使用情况，送洗和取衣省时省力。

　　“过去的员工宿舍都是临时租用居民房，房间里抽烟、喝酒、喧哗等现象司空见惯，租住环境令人堪忧。而在9号楼，通过统一管理和服务，不仅杜绝了很多安全隐患，还使得员工的租住生活质量得到明显提高，增加了他们的工作积极性，这种新集体生活，让很多员工点赞。”现场的一位企业代表说。

　　业界分析

　　喜 互联网和资本运作可扩大发展空间

　　据悉，目前多数长租公寓的房源是通过收购方式获得的，而直接从房企拿地进行建造的不多。易居研究院总监严跃进认为，对于此类长租公寓来说，确定三年一个周期的租赁期以及这中间的融资等显然非常关键，只有这个问题解决了，房企才会有更大的动力进行此类业务的拓展。

　　广州链家研究院院长周峰认为，只要未来3~8年，大中城市的流入人口数量保持正向，长租公寓便会有更大发展空间，关键是互联网和资本运作的模式要持续下去。

　　业内人士表示，一些白领对于此类公寓的认同，在于其有一个圈层效应，未来一些新的长租公寓也可以针对特定群体进行租赁。

　　忧 成本高，利率回收周期长

　　据业内人士分析，长租公寓在实际经营过程中，也有一些难点，主要是成本高、利润回收周期比较长、存在一定空置率。

　　广州万科助理总经理喻敏锋透露，万科棠下泊寓的15年经营权是经过激烈的举牌竞拍才取得的。“每平方米的平均成本投入约2000元，整个项目共计投入了4000万~5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算，整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下，万科要实现收支平衡恐怕要有四到五年。”

　　周峰表示：“在大城市要找整栋的旧楼宇作为改建对象，机会并不多，且其地理位置决定最终的出租率。空置率主要由其租金导致，房企要合理制定每年的租金增加幅度，同时要保证出租率，这是个比较难平衡的问题。”