寓见公寓CEO和V领地合伙人谈公寓运营

　　11月26日，由克而瑞与魔方金服共同推出的房地产创新训练营——长租公寓系列正式开班了!以实战经验分享为主旨，首堂课程由寓见公寓CEO程远老师讲授，中午课程由V领地合伙人吴中鸣老师及凌霖领衔。

　　下面将今日导师的内容进行摘要分享。

　　导师1：寓见公寓 程远

　　《公寓运营管理的未来》内容精编

　　1.对于寓见公寓，核心解决两个问题，即批量公寓的定价问题和收益管理问题：将非标产品的标准化。

　　2.互联网并没有改变什么，只是加快了效率。从财务模型来看，类似传统的零售行业，这与传统房地产行业不同，属于重资产投资模型，先投资后获得高毛利，通过靠高周转但毛利低，每一次加价都不会非常多，同时房间上线后，要计算出多少天是空置的，每天零点进行空置率统计，即上线空置率OCC。

　　3.规模不等于效益，空间没有人去运营就不可能产生现金流，折旧是金融内的安全边际。

　　4.当产品定位决定时，客户就随之决定，要注意产品定位与客户需求之间的矛盾，毕业0-3年客户单程1.5个小时，毕业4-8年的客户单程最多接受45分钟，客户并不关心品牌在这个区域内的体量，而关心想要入住的地区或项目中有多少剩余选择。目前寓见公寓打密度打产品，希望尽可能的覆盖客户的生活周期。

　　5.用户获取成本包括广告投放、人力成本、转换成本;其中，租约的存续期，影响年内的销售次数，其他成本包括运营成本、维修、催缴等，特别是催缴等方面较为消耗人力。

　　6.APP在拓客获新方面价值有限，但在中后台即服务租户的账单缴费、运营服务等方面有较大价值。

　　导师2：V领地青年创客社区 吴中鸣/凌霖

　　《积极驱动创新转型与多维资源整合》内容精编

吴中鸣

　　1.V领地与其他公寓的区别在于，单体项目大，多项目都在10000万㎡以上，比如金豫路店，包括青年长租公寓和创客办公以及生活配套。

　　2.隐形成本与机会成本：去开发商思路。

　　物业租金成本50-60%：物业改造费用10-15%、运营管理费用10-15%、拓展费用0.5%、综合税金10-15%、项目利润10%。做公寓必须实现标准化，包括成本、设计、施工，以此控制成本在合理水平内，并针对不同的物业类型进行分类组织与细化，最终实现全部模块化。

　　3.物业人员激励体制包括股权激励、基础性激励、经营性激励、精神鼓励

　　4.第一次装修成本约1800-2000元/㎡，含公共区域，第二次装修在5年左右，装修成本相对降低。

凌霖

　　5.多渠道拓展：物业出租、托管合作(包括互联网技术的开发)、联合开发、品质升级(在物业改造、消防等方面进行提升及合作)、合作投资

　　6.运营人房比1：100，人力成本通过公寓物业管理智能化进行分摊，APP实现开关门锁、室内智能监控等，以系统作为输出的方式。

　　7.200个客房的酒店需要7万-8万的人流量才能满足年利润10%的要求，200-230个客户即可以满足。

　　8.运营核心是让客户回归本质：上好网、睡好觉、洗好澡。