郑州长租公寓刚刚起步 可竞争早就开始了

　　“一月不买房，三年都白忙”，2016郑州房价一路高歌，从5月的小跑进场，到10月的全线飘涨，郑州刚需一族彻底被甩离三环以外，甚至被短暂推离买房希望，继续长期坚守租住战线。12月11日，三环内最后一个城中村拆迁，安置房却暂未到位，再次导流大批人群进入租房市场……

　　传统租赁，以托管中介为主。从业主那里拿到房源，将房间进行多个隔断，简单装修后立即出租，公共区域没人打扫、wifi没人维修、漏水、租户安全等问题层出不穷。毫无防备的被涨房租，也让租房者叫苦不迭。

　　工资不涨，租房成本提高，这一哀伤却很现实的问题，不禁让“郑漂”们发问，想在这个城市留下来，怎么这么难?

　　而近两年，专注35岁以下青年租房人群，保证居住环境、家具配套、社交需求以及生活服务的长租公寓，如悦如网、魔飞公寓、米家公寓、和和寓，成为郑州长租公寓的较早“缔造者”，新鲜血液也将涌入这片“红海”。

　　禁止养宠物，不允许携带12岁以下儿童，每间房子最多不超过两人......租房平台以租获益，规范租房市场，似乎让租房者看到了一丝曙光，有“尊严”的租住时代来临?

　　长租公寓实探

　　11月28日上午，建正东方中心楼下，一位年轻小伙派发的传单吸引了小林的目光：米家公寓，1折房**!宣传页上印着一个个房间的照片，整洁的布置、青春风的设计、空调等家电齐全，看起来十分温馨。而价格也很美丽，东区整租三室2580元/月，单间880元/月，标间1200元/月。

　　拨通了单页上印着的联系电话，一位自称公寓“管家”的小刘接待了她。问清楚工作地点和需求后，小刘驱车带小林来到了米家公寓入驻的商都嘉园小区，单程8分钟。

　　这是一个83平米两房改造的小三房，冰箱、洗衣机、餐桌都是最新配置，卫生间也打扫得很干净。虽然有暖气片，但是因为是新交付的小区，今年暂时没有供暖。安装有天然气表箱，但管家小刘表示，为了安全考虑，米家公寓的房源统一不开通天然气，未来会为租户提供电磁炉等设施。

　　房间主卧已经租出，剩余次卧和被隔离出的客厅“第三间”。原有次卧放置了一张房东留下的床，装修极为简单，租金850元/月。“隔离房”方向朝南，带阳台，房间里配有窗帘、1.5X2米单人床，晾衣架、衣柜 、桌椅、灯、空调 ，租金900元/月。除租金外，无须缴纳物业费和网费，但需每个月缴纳房租10%的服务费，可享受每个月1-2次的公众区域保洁和免费的家电简单维修。

米家公寓房间配备

　　仔细查看，小林发现各房间并没有使用宣传中的智能门锁。小刘解释，“智能门锁需要密码开门，以前有租客不记得开锁密码，直接把门锁翘掉，对租客来说不方便。且每个智能门锁价值600元左右，也给公司造成了一定损失。如果原业主本身的门锁完好的话，米家不会再更换智能门锁。”

　　对比官网上温馨美观的房源照片，现实中的房间看起来稍微有些普通和空旷。对此，小刘再次解释，“官网上房源照片，后期经过背景虚化、调色，拍照时的一些道具，如鲜花、床单，在实际房源中这些软装是不存在的，但硬件设备一样也不少。”

　　长租公寓多少钱

　　据小刘介绍，类似的房间他们有很多。

　　同一栋楼的2003房间，也是83平米改造成的三房，探访当天，还处于待租状态。“尽量整套出租，租金2580元/月，租户直接交纳物业费，不需要交服务费。”和1702的温馨风格略有不同，2003墙体颜色和房间窗帘调性更接近日式简约。

　　“很多业主拥有4、5套房源，业主住不完，也没时间自己出租，公司9月底考察后，认为这个小区有集中开发**，就通过贴条等途径，寻找了500套房源。将近1个月的装修、通风，房源在官网和第三方平台上线后，每天有很多组客户看房。11月27日当天租出20间，总共租出将近300套。”小刘介绍。

　　租金相对较低，也是对租客的一大吸引。

　　根据节点，米家公寓对商都嘉园小区部分房源采取首月1折活动。即：以一间房房租900元计算，首月1折，首月房租90元，押二付一，第一次交纳房租1890元。按照一年期合同签订，一年租金(990 X 11+90元)共10980元，折合每月房租832元，每月均**68元。而魔飞等平台，则为半年租和一年租的用户，提供了服务费和房租的部分折扣。

　　对比郑州高铁商务圈附近房源，如奥兰公园，10平米左右的次卧，租金约1100 -1200元/间，位置、配套更好的小区，主卧价位在1800 元左右。如果去高铁片区写字楼上班，电动车大概需要20分钟，对比租住在奥兰花园，时间成本略高，但房租每月节省了至少250元。

　　“这个小区里，很多都是高铁片区的白领在租。”小刘说道。

　　郑州长租公寓画像

　　和米家公寓相似，魔飞公寓、悦如网、和和寓等长租公寓，也是相似的房屋改造和出租模式。通过官网、app、58同城公寓板块等平台，是他们提供房源信息的主要渠道。

图片自米家公寓官网

　　据悉，悦如网为2014年创建，为目前郑州长租公寓市场领域创建最早的一家，拥有套数也最多。魔飞公寓和米家创建于2015年，魔飞更注重品质化;和和寓起步较晚，房源分布相对较少，出租价格较前者有优势。

　　但相较北上广深长租公寓的**，郑州的长租市场似乎更“默默无闻”。但低调之下，长租公寓已经“蚕食”了郑州租房市场的半壁江山，更成为了租客们的青睐之选。

　　号称“中部最大的青年公寓租房平台”，据悦如网官方介绍，截止2016年3月，已经拥有千余套房源、房客万余人。截止2016年12月，魔飞公寓共拥有房源2000多间，覆盖郑州主城各个区域，以集中原区和金水区最为集中，如正商紫薇里小区和白庙社区。米家公寓目前拥有房源数也达到了2000多间，存量以金水区和郑东新区最多。和和寓于2016年10月起试运营，起家房源200余间。

　　定位为青年白领社区，多数长租平台对学历有一定筛选，并要求为35岁以下年轻人群。而魔飞运营数据显示，22-29岁租房族占据总房客的80%。

　　“万亿的市场规模，给长租公寓发展带来了‘红海’。”魔飞公寓品牌部负责人赵伍君，自2015年从传统地产跳槽而来，对长租市场很有有信心。据其介绍，目前魔飞公寓房源租售率约96.2%，已经与美的、小米、格力、立邦等达成战略合作，公司更有滚动增加的扩张计划。

　　进入运营第2年的魔飞公寓，目前拥有100多位员工，职能分工极为清晰，大多数工作都通过线上app和内部办公程序完成，更拥有自己独立开发app等产品的能力。

　　作为长租公寓界的“技术宅”，目前，魔飞公寓APP可实现全程式服务：有意向客户通过APP进入客服系统—预约咨询—客服答疑，客服将有租房需求的客户通过第一时间推送给管家—管家抢单—管家线下带客户看房—对房源满意，租客通过APP填入个人资料和信息，生成租赁合同—签约、手动盖章。

魔飞公寓运营流程图

　　另外房租交付、水电费缴纳、报修、活动参与也在app上实现。甚至，租客可以通过app对保洁服务进行打分，直接反馈给客服部做第三方的服务星级评价。

魔飞公寓app截图

　　“公司大多是80、90后，以90后居多，也有很多就租住在我们的公寓。魔飞更重视客户的体验，这也是团队设置了许多细节的原因。”赵伍君说。

　　新红海背后真相：传统房企助力

　　虽然长租公寓充满年轻化的符号，但是在其背后，却充满了传统房地产平台的影子。

　　魔飞公寓由美华房产总经理乔小勇和住哪儿网CEO共同创建，两人2015年5月合作，开启二次创业。如今，乔小勇仍兼任魔飞公寓的董事长。而美华房产成立于2004年11月，在郑州市区范围内拥有营运门店四十余家。目前，双方已经在二手房业务打通，美华房产在巩固二手房核心业务基础上，业主登记的托管房源、租客需求，可直接推荐给魔飞公寓。而房源的供应比例上，美华提供和魔飞自寻房源占比约1:1。

　　米家公寓也不例外，亦是由传统托管公司“进化”而来。自2015年11月创建，目前已发展为80人左右的创业团队。

　　2016年11月30日宣布“正式运营”的和和寓，后方依托为恒辉房产。恒辉在官方微信平台表示：“基于对租房市场的深刻了解，顺郑州房价高涨的运势而生，为解决你我生活而来，开启青年社群生活新时代”，将和和寓定位为“年轻人的社群生活平台”。

　　此外，很多传统房企也在尝试与长租公寓牵手。据相关负责人透露，目前已有郑州知名房企正在尝试轻盈般的“万科驿”模式。与长租公寓平台签订合作，入住该平台的租户，决定买房时如果选择合作房企的楼盘，可以享受一定额度的减免，或者可以将租房期租金直接*用买房款。但具体合作方式，仍在讨论中。

　　而建造传统公寓的开发商，也在积极提供房源，由长租平台改造和运维。

　　现实之痛

　　对于开发商而言，长租平台或许是解决存量房的一个新窗口，寻找潜在客群的新渠道。但对于长租公寓平台本身，目前仍处于不盈利期，却是一个不能否认的现实之痛。

　　二改五、三改六，是传统租赁改装的不成文的规则。而更为标准的长租公寓，获取房源后，行业规范是只在客厅做软隔断，形成n+1模式，如两室一厅，改装后形成三个房间，保留公共区域和足够的生活空间。

　　而行业整体盈利模式还拘泥于租金差上。以米家公寓商都嘉园小区为例，83平米两房收房价1600元/月，改成三房后，一套整租2580元/月，合租价格分别为900元、880元、850元/月，总租金2630元/月，平台租金利润1000元左右。

　　但平均约500元/平的改造、家具、家电费用，需提前支付约4万元/套，仅装修费就需要40个月租金利润弥补。更不含团队和运营维护等费用。

　　在一份旧手册上，乐居编辑看到了魔飞公寓早期为房屋托管业主设计的“业主房产增值方案”，共有房屋资产托管投资回报A、B、C三种方案。

　　魔飞公寓和业主端签约5年，装修期设定2个月，合同总期限67个月，每年1个月的空租期，合同期满顺延5个月，计租期第三年起每年6%递增。

　　以A方案为例，若业主提供房源，不参与投入出租装修费用。魔飞需要每年向业主提供以下资金回报：

　　以金水区某小区房源为例，120平米的三室二厅二卫，收房时租金标准是2100元，第一年、第二年回报均为每年25200元。从第三年起，业主租金总回报为25200 ×(1+6%)=26712，以此类推，第四年总回报28315元，第五年总回报为30014元。合同期总回报为135441元。

魔飞公寓业主房产增值方案

　　而对比其他平台，和业主签约5年或6年，付款方式和标准也不一样，月付或者季度付。每年每套房源增加100块钱租金，或者有公司固定的的涨价标准，也是长租公寓和业主之间的“约定”。

　　发展前景

　　如果这是一件吃力不讨好的事，为什么还有这么多敢于吃螃蟹的人?

　　事实上，魔飞公寓正在尝试从社群上发端，做租后服务和客群延伸服务，也是很多长租公寓平台在探索并为之努力的。

　　1、利用社群进行增值。如定期对租客做调研，组织租客感兴趣的活动，与商界合作为租客提供**年卡等。通过积累租客资源，让租客形成对品牌的认知和依赖，这些“无形”的付出，将衍生为后期的价值。

　　2、利用集中式出租打造特色社区。在覆盖热门区域基础上，集中开发、打造存量多的小区，后期形成集中式特色社区，配备健身房、图书馆、俱乐部等公共服务设施。目前魔飞尝试打造的7层创客青年社区，就属于这类模式。

　　3、与企业合作，进军整租领域。比如说，开发商开发的品牌公寓，拿出一部分房源，交给长租公寓平台做托管运营。在为开发商去库存的同时，长租公寓平台利用这些整租房源，收取托管费用等。

　　与国外、国内其他城市长租公寓相比，郑州的长租公寓市场还处于起步阶段。存量房加上过万亿的租房市场需求，给郑州长租公寓发展带来了无限的发展空间。我们也期待，长租公寓在完成美好愿景的同时，能给予租房族更美好的居住体验，或许，这里会将是每一个郑漂们温馨的港湾。