如何做一款公寓业的苹果 造一个公寓版的京东

　　湾流凭借雄厚的基金背景入场，一年来，跨越3个城市，社区门店24家，做了数款“高大上”的经典产品，我们好奇，湾流为什么这么快?

　　湾流国际创始人兼CEO黄海滨说，“未来，湾流更像是公寓行业的主题型京东’”，而湾流的公寓，目标是做成公寓行业的苹果(iPhone)，让租客“着迷”不已。

　　黄海滨，长江商学院EMBA，重庆大学管理学硕士，湾流国际创始人兼CEO。15年以上的地产金融、地产开发、商业运营等专业经验，复星体系最年轻总裁，一手打造中国地产私募基金第一品牌，累计募集纯股权基金约100亿，累计投资金额约400亿，累计开发面积约600万平米。

　　一、湾流，流向哪儿?

　　从租房这件事来说，其实就两个层面“产品+服务”，如何做首先要看市场，看一个区域的供需、竞争以及机会点，供需决定了生命力。

　　湾流看准了一线和“准一线”城市，供求更多，机会更大，因此抢占一线城市的紧俏资源很有必要，“湾流有一个特色，只做一线城市”，黄海滨说。

　　战略上，湾流未来分3个节奏前行：

　　2016年，湾流国际将全面布局北上深三大核心一线城市，投资和管理约8000套房源。

　　2018年，投资与管理规模将达到50000套，成为国内第一品牌。

　　未来，湾流国际版图将扩展至纽约、伦敦、巴黎、悉尼等15大世界级城市群，掌控100万套房源。

　　这些城市的共同特点，高房价、庞大的人口导入量和人口密度、先进的人群消费理念和思维，而这样的城市，正是湾流的目标。

　　二、怎么做出高品质的公寓产品?

　　同行提起湾流，首先都会称赞它的产品，设计范、国际感。为了这些好看的公寓产品，湾流不惜打造一家设计院，湾流在打造有特色的产品背后有3个逻辑点在支撑：

　　1、贴近租客需求，打造持久性产品

　　房子是重大的商品流，即使是租房，那也是3、5年内无法区改变或改造的持久型产品，因此一个舒适、潮流、阳光的居所对年轻群体来说非常重要，需要花大功夫去研究打磨产品装修、结构，持续吸引年轻人。

　　2、长租公寓可学习“小户型”，小空间大价值

　　公寓这一行是房地产的前沿，“我是建筑学出身，又在地产行业做了15年，对产品本身比较执着”，黄海滨懂行情，“我们借鉴在地产做“小户型”的经验，更懂如何利用更小空间发挥更大价值”。

　　3、像“苹果”一样，用好的产品体验打造“湾粉”

　　湾流想做这样一个品牌，“我们要打造一个有梦想、传递正能量、有激情的品牌社区，有自己的‘湾粉’，一个能引起年轻人共鸣和价值趋同的空间，这种价值理念和社群风格得到客户喜爱和支持，这才是湾流想要打造的附加价值”。

　　可没开玩笑，首先，湾流在人群细分上极其细致，从年纪、职业、入住要求上打造不同系列产品的不同特性，打造了5个层次的产品。

　　高端公寓系列，Marina Residence;

　　中端公寓系列，Harbour Apartments;

　　中低端公寓系列，Harbour Bean;

　　不同主题的公寓，如Harbour Sorority，与模特经纪公司合作，为模特、海归提供的女神公寓;

　　综合型产品Hive Space，实现办公+居住一体化，wework+we live,为创业者提供“工作生活零距离”的一站式空间。

　　此外，湾流还花大功夫做品牌，少有的打造了一系列的品牌UI。湾流的吉祥物——海盗豹，谐音来自“嗨到爆”，应用在湾流各个社区门店里。

　　年底，湾流在北京的高端项目即将开业，上海的女神主题性公寓也将亮相，陆陆续续，湾流国际青年社区将覆盖各类城市青年个性化需求。

　　三、3大盈利模式，关键是规模化

　　湾流与同行的的盈利模式类似，但湾流思考的更深入。

　　“未来，湾流更像是公寓行业的主题性‘京东’”，黄海滨很笃定。京东是平台，卖产品，湾流是卖租金和服务，将实现3大盈利模式。

　　第一种，租金，系列主题公寓。

　　这种盈利模式的资金回流比较慢，不能急功近利，不能刚投资就想有回报，在资金回流上，湾流有足够的耐心。

　　第二种，C2C互联网租赁平台。

　　在模式上，湾流借鉴Airbnb的商业模式，旨在打造一个国内长租版的Airbnb，“当然，这是3年后”。

　　随着线下体量的增加，湾流首先实现自己的规模化，拥有庞大的客户和数据信息，随后，它的野心是——建立一个打穿服务人员、租客、网点和公共配套的互联网平台。“利用平台辐射周边房源是一件可行的事，可能在湾流未来的产品线上会出现两房、三房等多样化的产品类型”，黄海滨考虑得更远。

　　通过这个平台，可能载入未来自身50万套或更多的房源信息，租客选房、看房、预定、支付、保洁、维修和社交，全部在线上走通。

　　第三种，金融服务平台。

　　基金出身的湾流团队，当然想到了“老本行”。湾流在平台基础上，将嫁接金融服务，“主要有供应端和消费端，供应链金融，即包括装修公司、防水公司、消防公司、弱电公司等供应端的接入;消费端金融，跟银行合作的信贷业务、租房分期，为消费者及二房东提供利益点”，都可能实现。

　　3大盈利模式的前提是——规模化，因此，湾流这3年，快速扩张是重点战略。

　　四、根本没有“资产荒”

　　庞大的租房市场，品牌公寓开发量不到10%，但现实是，好的公寓产品实现盈利又让租客喜欢，对物业的要求是极高的。市场普遍反应——“资产荒”，好物业越来越少，“我不认为有资产荒问题，关键在企业的承租能力”，黄海滨肯定。

　　“资产在过去一直是增量，是土地的不断开发，现在是增量和存量并存，未来市场只有存量。在日本，95%都是存量资产，有3500万人的租房市场，最大的公寓可以做到86万间，这将是未来中国市场的走向，而在现在的市场，存量才刚刚开始，到处是物业、到处是资产。”

　　“资产荒”的实质是经营能力不足、营业收入不够、租金未达到年轻人愿意支付的标准，无法通过自身运营提升物业价值。一个好的物业，拿地成本本身就高，长租公寓品牌通过产品打造、社区运营、品牌效应加速物业增值，承租能力就更大，“3000元的租金通过运营达到6000元，利润空间增大，选择范围就大了”，这也是湾流正在做的。

　　资产不是“抢”来的，而在于自身实力和内功。

　　五、公寓行业还没有竞争

　　年底淡季，很多房子似乎租不掉，因为房源太多，竞争太大?“这行业还不存在竞争”，市场蛋糕足够大。

　　一方面，长租公寓仍是卖方市场。

　　从庞大的租住人群基数来看，大量的人口导入和租房需求仍然存在。竞争的核心是供需，从供需关系上来看，需求仍大于供给，“湾流在北京、上海、深圳仅有2万套房源，加上同行也不过20万套左右，需求远不及此，仍处于卖方市场”。

　　另一方面，客户细分和产品打造不同。

　　无论是集中式还是分散式，都有租金价格区间和产品定位的不同，即使是同区域的两家公寓，由于市场细分的不同，仍然不可能构成竞争，这是一个蓝海市场，谈及竞争还为时过早。

　　六、长租公寓还将“火下去”

　　眼下，也有很多声音，看低长租市场。“无疑，这是个新兴行业，需求潜力巨大”，在黄海滨看来，这是个“朝阳产业”，万科、龙湖、旭辉纷纷都在卡“赛道”。

　　为什么有些同行这个冬天难熬?“他们对这个行业和投资理解不深刻，在赛道里，不是个好赛车手，没有想好未来的路和路上的风险，最后越走越难。”

　　他清晰地列举了一个投资数据“在地产行业，IRR(内部收益率)达到16%就能投资，如今公寓行业的IRR能达到25%或以上，从投资回报率来看，这无疑是一场更好的投资”。结论落点，公寓行业的资金回流时间长，只有规模越大，资源越充足，成本才能越低，溢价和定价能力也就越高，因此，首先就要想好“钱”的事，建立足够大的资金链。

　　“2017年、乃至2018年，公寓行业变化不大。”尽管公寓行业起步不久，进入门槛已经越来越高。

　　从团队、资金、资源三个层次来看，不会出现“资本大鳄”进场，即使有同行进入，公寓行业缺乏人才，团队的打造也需要过程，因此，未来两年内行业溅不起多大的浪花。

　　而这两年也是湾流的机会，目标是——公寓行业的“佼佼者”。