拿到这样的房源 保证让你的公寓只赚不亏

　　这几天，笔者朋友圈被《公寓大败局》刷了屏，公寓金融泡沫、行业被玩坏、败局都是扯……各种观点层出。

　　作为吃瓜群众的笔者，围观之后想说：这行不缺拿着资本扩张的土豪，也有为了实现人生理想的情怀主义者，更多的是指着公寓养家糊口的房东老板。活下去、怎么赚钱，可能是他们更关心的话题。

　　也因为这个话题，笔者有幸跟几位公寓老司机多聊了几句，他们顺便漏了些拿物业的干货，在他们看来，拿物业很关键，关键是如何拿到合适的!

　　笔者整理了一下，今天分享给大家。

　　一、分布式vs集中式 哪种前景更好

　　老司机：分布式好拿房，还是集中式?

　　笔者：分布式吧。

　　老司机：你干得过链家、我爱我家吗?

　　1、分布式：竞争多，越来越难拿

　　现在的分布式房源不比从前：拿小区房，普通公寓拿什么跟链家、我爱我家竞争?中介本身的资源优势，你争得过吗?

　　即使拿到了部分，很有可能是二手、三手房，除非盈利能力过硬，要不拿来就是鸡肋。

　　更重要的是，大家都在做规模的时候，分布式房源存在很多短板，忙半年的利润，甚至比不上拿一栋集中式。

　　2、集中式：机会和风险并存

　　做集中式，可拿的物业多了，开车转一圈、网上看一遍，相信我，你会有很多收获。

　　在成本控制得当的前提下，较之分布式，集中式公寓的规模和利润更有想象空间。而且，在拿房方面，集中式直接的竞争对手很少，可选择范围却更大。

　　二、分布式&集中式 哪些物业可以拿

　　1、分布式拿房，注意3点

　　1)地域尽量集中，减少管理成本

　　当你对自己所在片区足够熟悉时，这个区域的中介、供应商、租客群你足够了解，房源信息是否有效、是否盈利你一下就能判断出来。在成本和服务上，你可以做得更好。

　　当你成为这个片区的地头蛇时，相当于你占据了一定比例的市场份额，在整体租金定价上，你将更有话语权。

　　2)近地铁站，步行不超过10-15分钟

　　一般来说，租客步行到地铁站，能接受的范围大概是15分钟或者1公里左右。如果没法达到这个标准，也要有相对成熟的生活配套或交通条件弥补。

　　3)租期要稳定，经营才能长久

　　做分布式，部分房源被卖掉无可避免，这对想规模发展经营的公司极为不利。拿房时，对此要着重注意。

　　为此，有些房东偏好去谈动迁房一类，虽然品质一般，但政府有规定3-5年不能卖，合同期能签长一些，经营比较稳定。

　　2、集中式的物业选择很多

　　●商用楼是房东普遍青睐的物业，产权、消防基本能过;

　　●随着政策的放宽，手续齐全的商改住，政策能给到很多便利;

　　●厂房改造有一定风险，但是有政府许可的前提下，消防做好，是一个利润比较高的存在;

　　●产业园区项目很有诱惑力，面对企业的运营，稳定的同时管理方便;

　　●开发商项目、政府回迁房这种，可遇不可求，有足够的运营能力可以试试;

　　●现在酒店转型的越来越多，改造上比较容易，往往是价钱不好谈;

　　●城中村自建项目，在深圳广州比较多，运营很轻，前提是要有运营能力，改造的想象空间很大。

　　●新建轨交、开发区域新项目，属于价格洼地，看中的是长期前景。

　　三、物业“3不拿”原则

　　能拿的物业虽然多，有些基本点要注意。

　　首先，选址。这基本决定了你做这个能赚多少，怎么赚。

　　其次，定位。尤其是集中式，拿房前期调研工作要做全了，做什么档次、针对什么客群、什么房型、叫什么名字、定价多少等等，这是一个复杂的工作。

　　在产权明确、性质合法等硬性要求之外，老司机们一致认为，物业有“3不拿”：暗房多的不拿、消防有硬伤的不拿、测算通不过的不拿。

　　1、暗房

　　采光，关系到公寓给租客的第一印象。要做到暗房少，最好是拿板式房，进深不可过长。如果已经存在暗房问题，看是否有条件在周边开窗、开阳光顶，尽可能多透点光。

　　2、消防

　　这是最重要的一点，没有经验的房东，很容易栽上头。不怕拿到没通过消防验收的房子，这个大不了自己再做过就是;就怕连通过验收的条件都不具备，这种物业位置再好也只能说拜拜。

　　要知道，在人员密集的公寓，人命不是闹着玩的，政府的规定不是闹着玩的。

　　3、测算

　　租期、面积、底价，对老司机们来说都是浮云，但有一个原则不能打破：物业租金不超过房屋出租收益的40%。

　　前期谈价、能改造的把握、后期运营能力、整个出租链条的成本控制，环环相扣。对老司机们来说，拿物业一点都不难，将物业运营好才是是否能盈利的重点。

　　四、盘活物业的关键：核心竞争力

　　得益于互联网的高速发展，房源信息获取的渠道越来越多，也越来越透明：熟人介绍、业主介绍、推荐电话、资产管理公司、银行、消防大队、装修公司、中介、政府、媒体、广告、报纸……

　　物业信息到处都是，但你能做吗?盘活物业的关键，在2点：对项目和自己能力的判断、拥有核心竞争力。

　　如何拥有核心竞争力?说到底就三点： 成本领先、差异化、垂直化。

　　这又是另一个庞大的话题了。目前来看，公寓用得最多的是通过智能化设备、公寓管理系统来提升管理的效率，用机器、工具代替人工，提高人房比，降低人力成本。

　　说实话，拿物业是一个很值得探究的话题。下期，笔者将就某集中式公寓进行实地考察，并从该项目切入说明如何拿合适的物业，敬请期待。