揭秘：集中式公寓入住率低的5大真相

　　公寓市场，老品牌火势蹿升，新品牌笋势生长，集中式公寓成为大多数品牌发展首选。

　　最初，在租金成本高的基础上，集中式公寓就试图通过“社群”概念，再加上智能、精装等特色，做出更高的品牌溢价，从而实现盈利。

　　事实上，回到集中式产品和服务本身，你的公寓体验如何?从知乎、豆瓣、媒体等渠道，租客集中反映了这5大问题。

　　一、费用贵，水电煤、物业费高

　　商业水电费一直是集中式公寓头痛的课题，尽管已经出台，商改住水电煤按居民标准，眼下大多数城市未落实，商用楼、厂房改的集中式公寓，依然还是商业水电煤标准。

　　租客居住成本多高?据调查，上海某品牌公寓租客投诉，每天早出晚归，晚上9点后才到家，自备小风扇，不开空调，平时仅洗澡上网用电，20平米的房子一个月电费高达375元!正当租客感到震惊时，一同入住的邻居说，自己每月的电费已经高达上千元!

　　要知道，上海民用电标准峰时段0.617元/度，谷时段0.307元/度;工业用电峰时段1.252元/度，干时段0.782元/度，谷时段0.370元/度。

　　如此高花费的水电花销，一方面是工业水电标准，另一方面不排除管理员在电表中做了“手脚”，无形中提高了居住成本，导致租客合同一到期就仓皇逃走，这也是长租公寓客户住不长，无法提高竞争力的原因之一。

　　物业维修有多贵?某品牌公寓每个月的服务费占房租的10%，换个灯泡80元。

　　目前品牌公寓普遍提供一定服务，收取服务、维修、保洁费。一般服务费收10%-20%不等。假设租金3000元/月，每月服务费300元，租客就会有动机去租个人房东房源，租3300-3500元/月房源，个人房东维修不收费。

　　二、交通不便，离公共交通远

　　集中式公寓大多数选择废弃的商用房、厂房，很多这类物业的问题是，到地铁站的步行距离远。另一方面，现下为了抢占市场，很多公寓企业在选址上相对粗糙，追求数量。

　　集中式公寓选用物业：独栋或者顶层整个层面;经营不善的传统经济型酒店、家庭旅馆、浴场、会所等;具备改造条件的旧厂房、仓库、工业园区的配套房屋(出租方需要出具区一级的会议纪要);具备改造条件的闲置国有资产或政府办公楼商业园区内可改造的办公楼。

　　集中式公寓地段参考：轨道交通附近(步行不超过15分钟);大型能自己满足消化的工业园区(含创业园)(轨道交通可能暂时未通，但是园区内商务办公、shopping mall商家足够多，能实现自我消化公寓);轨道交通沿线繁华商贸区的一、二、三级路面区域和市中心繁华区域;各个大学城附近、万达附近、成熟的城市商业广场附近

　　“体验式”入住模式：知乎上，某租客喜欢某品牌公寓loft装修风格，搬进来后因为地铁站太远，每天来回两三小时的路途消耗，终于扛不住了，3个月搬走。

　　交通位置不佳的物业，就算把心思花在装修上，企图通过美轮美奂的装修包装来“弥补”位置偏远的缺陷，房子装修好了，租客也买账，但长时间的交通不便磨平了居住带来的愉悦感，租客往往新鲜劲过了，就会搬离公寓寻求交通便利的居所，“体验式”的入住模式，也是目前大多数公寓面临的困难。

　　三、管理存在问题，霸王条款多

　　公寓的退房制度一直备受诟病，公寓运营方和租客本身的契约精神都有待加强，公寓方容易给租客“霸王条款”的印象。

　　案例1：某公寓规定，租赁合同未到期需要提前1个月申请搬离，且押金不退;合同未到期且没有提前申请就要退房，扣2个月押金，也就是说要补交1个月房租!

　　案例2：厨房使用收费，某公寓每月280元的公共厨房使用费。

　　案例3：某公寓，缴租收据没有保留则视为没有缴租，晚缴租一天扣一百元违约金，让租客咋舌。

　　一方面，如退房、维修等行为往往比较突发，现有规则，公寓方一般根据自身运营利益制定规则，租客往往难接受。

　　一些公寓存在"入住易搬走难,给钱容易退款难"现象，知乎上租客反馈的退房问题中，60%提到退房多月押金还没退还，或租金退回慢的问题。

　　另一方面，公寓运营方管理人员不专业，在遇到这些问题时，不仅服务态度差，而且还推脱责任，拖延解决时间。

　　四、重装修轻舒适 中看不中用

　　一旦是硬件上的伤，软装再好也弥补不了，很多公寓在建设中忽略了这一点。

　　这些案例不少见：某集中式公寓，原结构每个楼层每隔2米一面大窗户，均匀分布。为了更多的房间数量，不顾窗户构造做改造，没有一个房间窗户可打开。为了房间量，中间2大排暗间，并且未做任何采光处理。

　　集中式公寓硬件要求包括

　　层高：单层装修后净高不低于2.6米，LOFT层高不得低于4米

　　周边设施：500米范围内有菜市场、银行、餐饮等日常生活配套

　　消防设施：已经通过消防验收合格;房东负责通过验收合格;至少要具备通过验收的条件

　　楼体及楼道宽度：楼体进深20米内，超过20米最好在顶层;楼道净空间不低于1.4米

　　采光要求：采光良好无暗房(最好是板式房)，进深超过20米的顶层商场，可以允许周边开窗、开阳光顶

　　边际效能最大化：以最少的面积打造更多的房间作为出发点，现在都流行做loft，但不是所有物业都适合做loft，一般而言，层高不低于4米。长租和短租不同，租客对舒适度的要求更高。

　　据租客反映，某公寓两个对门的房间之间，只有一个狭窄的走道，说句夸张点的，租客对着窗户的一声叹息对门租客都能听到，更别说女友随时过来入住了……

　　暗室多、空气不流通、潮湿、墙壁发霉、层高不足，都是大多数公寓的致命问题。公寓的打造，装修固然重要，但是不从长远利益考虑的产品打造方案，无法真正做到边际效能最大化。

　　隔音差、私密性不足、太多“公共区间”，满满透露的都是如何盈利最大化的商人逻辑。无法从租客角度去打造产品的品牌公寓，就无法真正俘获租客的“芳心”。

　　五、服务问题多， 公寓口碑差

　　基于“社群”崛起的集中式公寓，服务是其与合租房和老公房的重要亮点，事实上，服务做得怎么样?

　　据租客反映，有部分公寓会出现网络经常断、热水时有时无、停水的现象，迅速的扩张，服务跟不上，影响公寓口碑，导致发展后劲不足。

　　目前服务中问题集中体现在：软硬装故障多，维修反应慢;服务人员更换快，服务流程变化快，不知道找谁。

　　无论主动还是被动，有一群人要租房，做再多活动，都抵不上一次纠纷的不愉快，长租公寓的核心体验是住和住相关的服务。

　　舍本逐末包装产品，却在舒适度上偷工减料不是明智之选。不要让长集中式公寓沦为租房的过渡选择，最终租客又流失到老公房或合租房里。