疯狂扩张后 长租公寓如何解决同质化危机

　　在资本的推动下，长租公寓似乎正迎来春天。上周，铂涛集团旗下的长租公寓品牌窝趣刚刚发布新产品——窝趣服务式公寓。据了解，目前其在深圳四家门店的平均入住率已经高达98%。

　　在今年深圳市规划和国土资源委员会的公开数据中，到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率仅34%，住房保障覆盖率也仅超过12%，这意味着，依然有数千万的常住人口无房，深圳的租房市场已经孕育了千万数量的级别。而相关数据显示，目前深圳已存在超过100家长租公寓品牌。与此同时，同质化严重、盈利缓慢等老生常谈的问题，也一路拉扯着长租公寓奔跑的步伐。究竟长租公寓该如何撑到最后?

　　长租公寓遭遇过剩危机?

　　两年前的9月，顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，自此拉开了长租公寓在资本市场亮相的序幕。短短两年间，各路资金蜂拥而入，根据业内人士透露，截至今年年中，大概有60亿资本流向这个领域。

　　站在资本的风口上，长租公寓迅速膨胀起来。根据此前中国饭店协会公寓委员会的统计数据，截至今年4月，国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。预计明年公寓间数将达到400万的量级。到2020年底，品牌公寓会超过1000万间，市场占有率超过10%，将出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。

　　而根据互联网租赁平台“合屋”的统计，目前深圳已存在超过100家长租公寓品牌。“以深圳市场为例，传统租房供应源头都是城中村、农民房等，这些房子居住环境恶劣、品质低下。随着90后的崛起，他们对居住品质要求不断提高，现有的市场很难满足。”合屋创始人罗凤鸣在受访时表示，这是长租公寓火爆的根本性原因。

　　步入2016年之后，随着越来越多的长租公寓疯狂扩张，究竟会不会过剩，成为这个行业普遍的担忧。

　　“根据最新的统计数据，中国目前有2 .6亿的租房人口，占整体人口的15%左右。而目前国外的租房人口占比已经达到30%-50%。”日前，在铂涛集团2017年新品发布会上，窝趣轻社区CEO刘辉给出了一组数据。

　　在深圳市规划和国土资源委员会给出的公开数据中，到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率仅34%，住房保障覆盖率也仅超过12%，这意味着，依然有数千万的常住人口无房，深圳的租房市场已经孕育了千万数量的级别。

　　在刘辉的眼中，长租公寓解决的是租房品牌化的问题。按照现有数据，长租公寓行业在租房市场的占比还不到5%。现在，部分国家这个占比已经超过50%。“短期来看，这个行业不会出现过剩的情况。不过，由于物业资源的相对有限性及众多品牌的不断涌入，到一定时间行业会出现缓慢成长。”

　　“长租公寓现在只是萌芽发展的阶段，不可能饱和。”谈起这个问题，罗凤鸣非常笃定，他说，从体验感、产品舒适度到后期生活方式的营造，长租公寓已经完全超越了此前低级的居住形态。从这个角度来看，长租公寓还会持续为整个居住市场带来品质性升级。“除非推广、产品本身存在一定的缺陷，但这并不代表这个市场已经饱和。”

　　同质化成为长租公寓不得不面临的大问题

　　事实上，觊觎长租公寓的不仅仅是公寓运营商，在这场兵家云集的大战中，各大房地产商、中介行业和酒店集团也蠢蠢欲动。据不完全统计，目前深圳的公寓市场里，不仅有YOU+公寓、Warm+公寓、同寓、魔方公寓等已经运营成熟的品牌，万科、深业、招商等房地产巨头也纷纷衍生了自己的公寓品牌，与此同时，诸如铂涛、如家等连锁酒店品牌都在加速布局。

　　“同质化的现象比较严重，这一两年集中入市的公寓产品都在互相抄袭互相模仿一些基础性东西。”罗凤鸣一针见血地指出。不过，他认为，同质化未必是坏事。“住宅一向是非标准化的市场，如果同质化能促进长租公寓围绕用户体验和需求来进行产品的升级改造，那长租公寓一定不会停留在目前的水准。”

　　当务之急是，如何避免同质化，创造差异化优势，是这些出身不一、血统不同的长租公寓品牌不得不面临的问题。“最好的创新是微创新。”蔡忠峻给出了自己的观点，首先必须打造好的产品，装修要好看耐用，价格还要足够便宜，这点很考验公寓团队的产品开发能力。在这样的基础上，一定要根据自己的资源优势判断，再增加主题式、智能家居等衍生属性。另外，要提供好的服务，先将保洁、wifi、维修等最基础的服务做好，再进行创新式服务。“但无论如何，最终还是要回归到客户需求。”

　　根据罗凤鸣的观察，在今年下半年，长租公寓领域的产品升级与多样化已经趋显。

　　“基于运营能力、成本承受能力、客群定位等因素，哪怕是同个区域的同栋楼房，也会有不同的公寓产品出现。”罗凤鸣称，毕竟长租公寓是个新生事物，需要一个沉淀的阶段，“还是要多给这个市场一点时间。”

　　收益低 社区O2O或成为盈利延伸

　　除了同质化严重，如何寻求到可持续的盈利模式，也迫切地走进一众长租公寓的视野。迈点旅游研究院发布的《2016年中国长租公寓品牌发展报告(年中版)》统计了一组数据，国内商品住宅的租金收益率只有2%-3%，如果通过改造其他闲置不动产或使用农民房，租金收益率可以提升到6%-8%，但目前公寓行业的运营费用很高，一般为40%左右，公寓的收益率只剩下3%-5%。

　　由此看来，如果单靠租金一项收入，长租公寓往往难以实现盈利。刘辉透露，以窝趣为例，其依附铂涛集团的供应链优势，从采购环节入手，拿到高质、相对低成本的产品。他也表示，未来，在租客数非常稳定、与品牌公寓有很好的社交互动，能更好感知租客需求，并且有足够多的租客基数的前提下，社区O2O绝对可以成为盈利链条的延伸。

　　不过，蔡忠峻则认为，公寓是个很传统的行业，没有办法在模式上创新直接带来盈利。只能在每个流程节点打牢基础，深挖自己的“护城河”，才能获得盈利优势。“其实，如果操作得当，回本周期一般可以控制在12个月到18个月之间，这个投入回报不算慢。”