链家研究院院长：长租公寓最终拼的是运营

　　2016年12月7日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告，报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。

　　杨现领认为，主动租赁行为和被动租赁行为都是市场的客观存在，其内因是企业自身的运营能力，外因是居民的资产配置、消费行为多元化等因素，“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”

　　记者：报告说，北京客单价每月2500左右最受欢迎，但最满意客单价难以撑起利润。

　　杨现领：目前租房市场格局是“4411”，具体是指：40%是中介，40%是二房东，10%是业主，10%是自如等长租租赁机构，中介能否盈利取决于客单价，当租金平均客单价低于每月4000元，很难盈利，所以很多二房东都集中在城郊的区域或者低客单价区域活动，未来租房市场格局可能是“541”结构，也就是50%是像自如这种专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。

　　记者：这个结论的依据是什么?

　　杨现领：宏观上，三个依据：一是现有市场格局，房源错配、区域错配、人群错配等造成租房市场痛点很多。举个接地气的例子，打开点评网，吐槽租房经历的是最多的;二是城镇化过程，现代城市体系中，中低高收入的人群都有租房需求，城市服务者、应届大学生等都有租房需求;三是更多的资本和玩家进入了租赁市场，这个赛道的规则正在慢慢建立。

　　记者：既然有市场，那企业应该如何做?现在市场上，谁的打法会成功?

　　杨现领：租赁市场的核心竞争力是运营能力，拿品牌公寓举例。品牌公寓主要有两种商业模式：一种是集中式公寓，比如魔方公寓;一种是分散式公寓，比如自如。各有优势，集中式公寓便于管理，分散式公寓便于扩大规模。

　　从盈利角度来说，集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好，但做到10万间，这个太艰难。

　　从企业角度来说，基于一定的产品和服务能力带来的规模效应，才能赢得市场，主要需要三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。

　　记者：规模有陷阱。

　　杨现领：12个字：轻者更轻，重者更重，不重不轻。做到1000间是容易的，这取决于基本的获客能力;但做到十几万间是艰难的，涉及到规模化运营，但每一个阶段都需要停顿苦练内功，比如自如有30万间时，可能会具备从30万到50万间的能力，但即使有能力，也需要在50万间规模时，停一下，磨炼一下团队，供应链要重新搭建。

　　规避规模陷阱相对好的方式是，你走规模不是直着向上的，而是阶梯式的。前面是重的阶段，培养运营能力;后面是轻的阶段，培养平台化的能力。自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%，但一旦认准一个有价值的事情，坚持做到底，通过摸索，现在的自如已经运营得非常成熟了。

　　记者：这个过程需要占有大量资金。

　　杨现领：长线的资金跟长线的资产配置是通过市场自发解决的。

　　第一、租金回报率和租赁与转售的回报率会出现交叉时，现在5年长租租赁租金回报率是7%到9%，租赁与转售的回报率，这个是什么概念呢?就是我持有某个房子三年，中间卖掉，中间获得价差，把溢价和租金加在一起的回报率，大概是11%左右，租金回报率是7%到9%，其实他们比例在靠近，一个在上涨，一个在下降，当它们俩交叉的时候，这个市场的租金回报率会支撑正常的运营机构所需要的回报率。

　　第二、资金成本其实是下降的，开发商、居民等所有人的资金成本在下滑，资金的流动性非常重要，从长周期来看，中国处在利率市场化的浪潮里面，资金成本肯定会下滑，过去我们可能不觉得回报率7%左右是高回报，我们恨不得15%的回报率，但现在这个回报率确实不低，尤其在资金成本越来越低的情况下。

　　记者：如何理解中端租赁稳定、高端租赁价格不错。

　　杨现领：这个结论是有前提条件的，很多人被迫选择租赁，或者在租赁上待的时间更久一些，从自如数据可以看出来，自如原来是分租，整租是一居室，现在一居室向两居室转，租房需求在升级，这是一个正常的升级过程。

　　记者：北京租房趋势是怎样?

　　杨现领：这是两个维度的话题，第一个维度，北京已经有120万套房子是在租状态，但这个里面的机构化、市场化、专业化发展才刚刚开始，北京发展最充分的是自如，但自如市场占有率依然不到10%，依然有很大渗透空间。业主不愿意把房子出租出去，原因就是说麻烦，懒得跟中介打交道，中介也懒得跟他打交道，因为租出去之后，租金抵不上装修成本。

　　但是机构化的发展会把这两个问题都解决掉，因为机构的存在会帮你把客户的筛选、住户的服务做了，也会把产品的品质做上去。今天公寓运营企业承担了业主租期控制的风险，我租五年，原则上讲，我自己找中介来出租，按照八个月的租期，在五年里面要换六个租客，每一次换客，两个月的空置期，这里面的损失是很大的，自如帮你改就没有问题了，自如靠自己专业的能力，快速的获客能力，出租率整体超过95%，能够通过专业化的管理能力把这个问题解决掉，这是一个存量蛋糕机构化和专业化的过程，有很大得空间。

　　记者：未来企业格局是什么?

　　杨现领：我觉得一定会百花齐放的，参与者有酒店运营公司、房地产开发企业、房地产基金、VC、互联网公司等等，总体来说，是相对分散的市场，但也会出现品牌企业。