别再死盯白领公寓了 高端市场大有可为

　　近期魔尔公寓、窝趣服务公寓的面市，不禁让人深思：公寓高端市场是否可行?产品怎么做?如何运营能盈利?先从源头说起。

　　高端公寓的客户，是哪些人?

　　通常来说，高端公寓意味着更好的产品、更细致的服务、以及更高的价格。在租赁市场，需要这些服务的，主要是这么几类人群：

　　1、常驻国内的外籍人士、外派专家、企业高管等，因为工作的原因，租期较长，通常在3个月至1年，甚至2、3年更久；

　　2、短期出差、旅游到中国的商务人士，注重附加服务；

　　3、国内消费群体，注重享受，近1-2年比较活跃，比重开始增加。

　　可以发现，这类客户以企业高端客户为主，工作生活很高效，时间观念强，近CBD是首选；同时，他们对生活品质、服务水准有着更高的要求，周边的配套、氛围、公寓的品质、品味、服务等，都在考量范围内。

　　哪些城市适合发展高端公寓?

　　目前来看，这类产品主要在一二线城市发展较好，比如北上广深，入住率均高于60%。

　　但是，随着全球化进程加速，一些省会、枢纽城市，比如杭州、重庆、成都、西安、沈阳等，随着跨国企业的投资入驻，也有较大需求。

　　另外，有一定经济发展潜力的城市也不容小觑。据了解，入住高端公寓的国内租客比重逐年增加，部分地区甚至达到30%。一个有很多有活力的企业、消费习惯和能力不错、娱乐产业比较发达的城市，比如长沙，可以考虑。

　　高端公寓产品有哪些

　　如果你所在的城市以上条件都具备，那么恭喜了，高端公寓值得一试。目前市面上的高端市场的产品分为3种，侧重点不一样，产品形态相对比较多样。

　　1、白领公寓升级版：魔方集团魔尔公寓为代表

　　这类多是品牌公寓为拓宽业务线所造，主要面对城市中高端职业精英人群，以魔方的魔尔公寓为例。

　　客群：城市新精英，长租为主

　　选址：一线城市的市中心或CBD区域

　　形态：整栋集中式，套房整租

　　产品：个性化装修，轻奢风格。55-65平套房房型为主，定价8000-15000元/月。

　　魔尔公寓产品是基于魔方公寓的基础，在客群定位、位置、装修等方面进行了全面升级，整体运营类似白领公寓。

　　2、酒店式服务公寓：雅诗阁、优帕克、尚翌等

　　这类产品介于酒店和公寓之间，是目前最常见的高端公寓。

　　客群：国际性企业高管、外籍商旅人士等，长租客户占比高达70%。

　　开发者：以酒店集团、物业公司为主，近2年来，也有许多地产存量物业转型服务式公寓。

　　形态：集中式/分散式兼有。集中式多属于存量物业改造，分散式则坐落于市中心高档住宅区，装修参照星级酒店标准，户型从50-200平均有，覆盖1房到3房。

　　管理：标准化和服务类似酒店，长短租结合，互相弥补。

　　服务：多数能提供家居清洁、维修、管家等基础性服务，及定制代订机票、预约美容/化妆/按摩、儿童宠物托管、行李运送、代缴各式费用等衍生服务。

　　通常，服务式公寓减少了公共大堂的空间，而且客源稳定，运营成本低于酒店，利润空间也比酒店大。

　　3、特色物业整租：上海老洋房、北京四合院等

　　这类产品在旅游城市较多，以别墅、特色建筑为主，位置多位于老城区中心，交通、生活配套完善，租客多是文艺、历史爱好者，家庭长住为主。

　　管理者：这种物业产权多属于政府，由物业公司持管，能拿下就代表不用担心消防、政策问题。

　　形态：独栋为主要形态，家庭整租，根据当地特色进行个性化装修，偏民宿风格，注重品质感。

　　管理：长租为主，结合短租+日租，运营及服务偏长租公寓。

　　对比白领公寓，哪些方面要注意

　　白领公寓升级版、服务式公寓、特色建筑，这几个产品都有共通之处：位置要中心、装修品质要好、以整租为主。

　　作为公寓运营者，如果拿到合适的物业，也可以尝试一下这一方面，但要注意下面几个方面：

　　1、运营方法要巧，别吊死在一棵树上

　　高端公寓占据天时地利，但客群范围比较小，在运营上，要有针对性，还应根据客群、区域特点分时间分地点进行投放。

　　比如，在前期，先充分了解公寓所在区域的该客群的偏好，如入住原因、房型偏好、居住习惯等，再根据客户需求，合理规划公寓房型构成，避免资源浪费。比如商务旅客会选择工作室或1房，而工作调动的客户或家庭则偏好2房甚至3、4房。

　　另外，长租的淡季通常是短租的旺季，将预测细化到每一天的入住率、平均房价及客房收入，再相应调整长短租配比、招租广告投放等方面。

　　2、管理上，灵活处理各类问题

　　高端公寓客源多数是外籍人士，在备案、入住、管理各方面存在一定特殊性，处理问题的过程中，记得留下有效凭证，避免不必要的误会。

　　另外，千万维护好品牌，房屋状况维修好，在业主间形成好口碑，拿房便不成问题。

　　3、服务要用心，态度很重要

　　服务这方面大有可为。比如根据租户需求，签订灵活租约，让客户在租住期间得到更贴心的服务及更有竞争力的价格；比如在居家服务基础上，菜单式选择个性化服务，为品牌增值。

　　高端租客素质一般都比较好，当形成一定的口碑，品牌就是名片，招租也更容易。