2017房地产市场预测：酣战长租公寓

　　当巨头们开始进入某一行业时，通常说明这个行业前景向好。现在，房地产开发商、房地产中介、酒店集团等各路资本就纷纷“杀入”了长租公寓。

　　混战中的长租公寓市场如今鱼龙混杂，发展粗粝。多数玩家自身的“二房东”模式一直被市场诟病，且竞争更多为初级阶段，也就是集中在“抢房源”身上，同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开打。

　　2017年，品牌公寓运营商、涉猎长租公寓的房企和中介才将在各自领域中决出座位排名，品牌输出、产品细分上或有大动作。其实，长租公寓的大戏在2017年才刚刚开始。

　　品质租赁，大戏中的高潮

　　存量房已是中国房地产市场越发重要的一股力量。

　　链家研究院院长杨现领给出一组数据：2016年，全国二手房买卖交易额预计在5万亿元左右，新房交易额则在10万亿元左右，二者相加高达15万亿元，相当于美国市场的2.5倍，日本市场的12.5倍。这一“15万亿元”的数据在2008年则是3万亿元，其中，二手房增长最快，翻了10倍(2008年，二手房交易额不足5000亿元)。

　　杨现领还指出，2016年，二手房租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。

　　显然，存量房市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。

　　若以二手房交易量超过新房交易量作为进入存量房时代的判断条件，譬如在已步入存量房时代的北京市场，思源地产数据显示，2016年二手住宅与纯商品住宅比为5.7：1;2015年二手住宅与纯商品住宅比为3.7：1，比例提升2.0。

　　更何况，还有新生力量加速进场。2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。

　　在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，这样的变化虽然稍显猝不及防，但拍地模式的改变，将增加北京楼市租赁房源的供应量，变相丰富市场上的租赁产品。特别是“现如今，如何能够在可承担的租金范围内住得好一点，是租客们考虑的重要因素。品质租赁需求正在快速增长，而相应的供给却严重不足。”杨现领指出。

　　也就是说，主打品质租住生活的长租公寓们正中靶心。

　　房企“献身”

　　随着多地房地产市场限购、限贷政策加码，越来越多房企试图寻求更为长效、稳定的盈利模式。由于进入存量房时代，购房者和租房者的需求将转向品质和增值服务的提升，若房地产自持运营以高质量的新房出租，确实存在机会点。

　　除此之外，还有上万亿元租房市场“蓝海”的诱惑以及政策助力。

　　据华泰证券分析，按照当前城镇人口7.7亿人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。

　　在2016年6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布。相关规定表明，支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。同时还特别提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　长租公寓正在成为房企新的“宠儿”，对租赁市场万亿级规模虎视眈眈的长租公寓众玩家，终于可以在存量房从配角逐渐变成主角时“心花怒放”，大展拳脚了。

　　万科、招商蛇口、龙湖、中海、阳光城、旭辉、复地、景瑞等相继在北京、重庆、南京等多城市落地长租公寓项目，未来或将有更多房企涉足这一领域。

　　最先在长租公寓领域试水的万科，于2016年5月正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，并计划在2017年拥有15万间公寓。目前，万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地多个长租公寓项目。招商蛇口也已根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求，目前运营的公寓面积超过60万平方米，未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平方米的租赁公寓。

　　从目前的现状来看，大多数开发商运营长租公寓的模式，多是通过盘活存量房资源。房企布局长租公寓，一方面可以进入租赁市场这一新“蓝海”，实现业务多元化;另一方面，通过租赁形式能够盘活资产，有效地实现存量房的去化。

　　房企涉足长租公寓可以提供自身的存量房源，并依托成熟的供应链、工程家装、产品研发、融资渠道、品牌效应等资源，支撑公寓快速占领市场。而且，房企自持当“房东”，除了自身在建设、装修上的累积经验，与那些需要先承租他人房产的长租公寓运营者相比，还少了一份承租物业租金上涨的成本烦扰。

　　但要做长久，却不容易。开发商做长租公寓，属于重资产模式，前期需要资金沉淀。此外，由于是自身的房源，选址条件也比较局限，可复制性较差。

　　2016年的租赁市场交易量、租金价格都依旧循着往年淡旺季的规律在起伏涨跌。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙等多位业内人士都判断，2017年的租赁市场仍将是平稳增长。胡景晖表示，事实上，近几年北京的租金涨幅始终维持在个位数(见表1)。

　　这主要是因为近远郊区的交通配套越来越完善，尤其是地铁。加上丰台、通州、大兴、房山、昌平、顺义等区域城市规划好、建设好，房源越来越多，质量也不差，医疗、教育、生活、娱乐等配套也越来越完善，租金价格却相对更低。因此，更多的租赁人群开始选择这些区域(见表2)，并拉低了租金的整体价格。

　　值得注意的是，租金价格的低涨幅，使得租房相对卖房的投资回报率变得越来越低。伟业我爱我家集团数据显示，2010年以来，北京的租金年投资回报率持续走低，其中，2010年至2012年维持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下，目前已降至不足1.2%。

　　连续下滑主要源于租金涨幅的变缓和房价的持续上涨。2016年8-10月，北京每套住宅的月租金均价分别环比下跌了1.09%、2.66%、3.76%，而国家统计局公布的全国70个大中城市的房价数据显示，8-10月，北京二手住宅价格分别环比增长了3.9%、5.7%、1.1%。此消彼长之下，北京各月的租金年投资回报率也就一路走低。

　　胡景晖认为，“9·30”新政后，北京房价涨幅明显缩小，持续调控之下，房价的回落也成大势所趋，所以，未来北京的租金投资回报率很大概率会回升。

　　但无论涨跌，北京的租金年投资回报率都是比较低的，尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率，更不及其他各种理财产品。这将是长租公寓需要面对的一大挑战。

　　“长租公寓需要找到更便宜的资金，主要可以考虑险资、债权甚至类REITs等低利率资本。目前，已有租赁企业将其对租客经营租赁权的收益，通过金融机构转化为理财产品，转让给投资人。通过发行类REITs的金融创新产品，提前收回部分房租，在一定程度上解决了长租公寓的资金痛点。”长富汇银的一位投资人指出。

　　“目前，大家都比较期待通过REITs模式来解决这一难题。但是，一来REITs在目前的中国还没有成熟的实施条件，二来即便得以成形，不足2%的年租金投资回报率恐怕也很难具有足够的吸引力。”胡景晖提醒道。

　　除此之外，大家除了拼谁家的房源多么好，更拼的是所有物理空间背后的软性服务，在床铺之外，还能提供什么样的增值服务变得非常重要。而房企在开发销售类产品时习惯快周转，当持有运营时，需要考虑的却是完全不同的问题，这是想要涉足持有租赁领域房企亟待解决的又一问题。

　　如果没有了“二房东模式”，世界将会怎样?

　　90后小志(化名)，最近在北京盘算着租一套长租公寓的房子。“虽然每月要多花差不多500元，但是房租价格相对稳定，跟住酒店一样，还可以避免房东提前解约等闹心事，比普通租房更省心。”

　　据了解，长租公寓瞄准的多是像小志这样的年轻一代，有刚性需求，就有可待挖掘的市场空间。2016年3月，由国家发改委、商务部等10个部委就制定了《关于促进绿色消费的指导意见》，鼓励共享经济发展，“房屋+共享”成为国家明确支持的行业。这让长租公寓站在了风口之上。

　　“长租公寓的竞争局面还没有正式展开。大家都在同区域，供应价格相仿产品的时候，真正的竞争才算开始。”新派公寓创始人王戈宏指出。现在的竞争都是着眼于地段，即拿房的比拼。就连房企也在用二房东模式在市场上收楼。此外，长租公寓还面临着联合办公等运营商的拿房争夺。“大家都在抢房，使得拿房成本越来越高。”

　　据悉，一线城市拿房成本已达每天每平方米4元以上。“怎么才能拿到成本低的房源，现在看来很难，前几年还不错，现在市场被炒起来了。我们现在都在租期上想办法延长，否则很难拿到房。”有业内人士如此表示。

　　高企的拿楼成本，已经让长租公寓二房东模式的盈利能力受到挑战。而这也让资本方对于公寓行业的投资迅速冷下来。“很多投资人开始观望。”王戈宏判断，融资就构成了2017年长租公寓面对的一个重大挑战。一旦融资跟不上，现金流能否支撑得住?并购、合并事件在2017年很有可能发生。“二房东模式的红利已经消失。”

　　那么，2017年的出路在哪里?

　　产品细分上会有大动作。

　　“现在长租公寓之间的区别不大，仅是地段和装修不同而已。”王戈宏认为，这并不足够。从公寓产品属于哪一类消费者上讲，即使长租公寓彼此之间的租金定位一样，消费者对于公寓产品、品牌文化的认可度本应不同。

　　自如公关负责人也认同。在他看来，长租公寓还是一个重服务的行业，用户的体验很关键。在前期，长租公寓用互联网的方式来改造租赁市场，推出的多是标准化的产品和服务，主要在于之前租赁市场的体验太差，痛点太多，比如假房源、房屋品质差等问题。“但互联网对租赁市场的影响还没有完全发挥出来，未来更多个性化的产品和服务都会推出来，满足不同人的需求。”

　　而这也将引发公寓品牌的细分，比如，有品牌重产品，有品牌重社群，等等。“在2017年，品牌输出的竞争可能会杀出一个结果。”王戈宏称。

　　一个佐证是，2016年12月YOU+公寓首次公开了其在2017年的战略方向，即“去公寓化”。YOU+公寓创始人刘洋的解释是，在打开与地产业及其他公寓的合作渠道后，YOU+公寓希望以有温度的内容去运营别人的房子(即从自己拿房变成运营商去替别人管房)，这叫“去公寓化”。同时，YOU+会更加关注房间里的人，继续把便于社交与创业的公共区域放大。

　　佰仕会创始人陈方勇认为，就一种过渡性居住产品而言，减到恰好就是度。这个“恰好”是指特定客户的最低接受程度，作为一个相对“长期”的居所必要的配置。而品质的胜出就要在这些“恰好”的配置上做足文章，就会事半功倍。

　　比如，睡眠质量是客户所看重的体验，床品就一定要好(如果极致，只提供睡眠的胶囊公寓都是很精准的产品);上网速度如果是年轻人特别看重的，带宽就一定要配足。而其他并不是那么常用的功能，能放进共享空间就用共享的方式来提供。

　　长租公寓又可以怎么做加法呢?“公寓最应该加的是数据，需要将管理数字化，将消费行为数字化，一个商业行为是否面向未来，就要看它的数字化生存能力。”陈方勇称。

　　2017年，无论在规模、品牌价值，还是运营模式上，原有品牌公寓运营商、房企和中介所做的长租公寓等领域中或将分别杀出几家领头羊公司，“会很热闹的2017年才是长租公寓真正形成格局的时候，决定2018年的态势。”王戈宏言道。