“厂房”改公寓为什么比小区房更受欢迎？

　　这样的公寓在宝安西乡、固戍一带十分常见。在宝安大道东侧银田工业区内，占地20万平米的工业区，约三百米的路上，就有七八家这样“厂房”改造的长租公寓，价格因面积大小或户型，从1700-3500元/月不等。

　　据早前媒体报道，因接到市民投诉，银田工业区内的不少公寓因由厂房改造，在消防方面存在重大的消防隐患，西乡街道办盐田社区曾出台采取违法整治工作，确保工业区安全，但由于非执法部门，许多长租公寓的消防安全依然受到诟病。

　　但记者实地走访发现，很多长租公寓都是去年装修、今年开张的，外观已翻新过，远看，彩色的厂房墙体分外夺目。

　　“这里的长租公寓大多由厂房改造，部分由工厂宿舍改造，”一位长租公寓管家告诉记者，大规模的厂房改造不仅刷新了外墙，在内部结构上，也让设计师做了相应的调整。“来我们这儿，不会让你失望，”某工业厂房改造的长租公寓管家说到。

　　当记者问到是否需要创业公司才能入住公寓时，某长租创业公寓管家表示并没有，“名字而已，不过我们这里都是半年起租，一般合同签半年、一年的都有。水电物业不包，水电按照工业标准征收。”

　　1、破旧厂房秒变“创业公寓mini社区”

　　记者随即步入某公寓内部，从设计上看，该创业公寓的公共区域“大堂”基本保持原厂房内部结构，铁艺风和简单的彩色墙面组成后现代风的小资情怀，涂鸦的墙面，色彩明快的桌椅以及LOFT办公区域、休闲区以及吧台，动静分区，甚至还有小型会议室以及健身器材，活脱脱一个“mini社区”。

银田工业区内景

　　圣诞节，不少公寓内部还摆放了圣诞树，充满节日的气息。

　　穿过大堂，狭长的走道，仅容两人通过，色彩缤纷的墙面延展了空间的视觉。记者在现场数了下，一层楼大约有40余间房，密密麻麻，显得较为拥挤。当记者提到，厂房改造的长租公寓并不符合居住要求，该公寓管家笑道，“我们这是已经改造完成了的，现在不让改了，但已经改了也没办法。”

　　租金为2450元/月的loft公寓，可置放一张1.5米宽的双人床，保护围栏较低，铁艺楼梯延续工业风。同样为loft户型的公寓，楼下多出的一部分空间可摆放一张沙发床，可住两人，租金为3500元/月。平层公寓，面积20来平，价格为2580/月，有部分家私以及家电。

　　公寓窗外，可看到大批的厂房，不少空置中。

　　2、“酒店式公寓”前身是农民房

　　与厂房、员工宿舍改造的长租公寓不同，这家公寓属于“农民房改造”，但从装修档次与风格来看，显得较为一般，也没有什么设计亮点，色彩暗沉，卫生间偏暗，所配备的家电家私档次也一般，配备的小厨房可用电磁炉，走的路线是“酒店式公寓”风，档次相当于国内小县城三星标准。“盘活业主闲置资产”是公寓改造初衷，29平单间，租金为1950元/月，部分房型的装饰上接近居家风格。

　　3、长租公寓也开放“样板房”?

　　相对于被政府严打的“厂房改公寓”，这家号称自家物业工厂员工宿舍改造的公寓，竟然和商品房一样，在装修完毕正式出租前，开放了两套“样板间”。

　　“相对于工业厂房改造，我们这边基本上是自有物业进行改造，舒适度要高很多，”这家长租公寓管家说道，“这栋总共六层，一层大约13-15间，现在入住率基本上达到了三分之二，套间、两房一厅这些房型基本上都住满了。”

　　“管理费100元每月，水电另算，水费30块钱包五方，年前房源还比较充足。现在可享受特惠价，像这种样板房单身公寓，租一年的话，2380元/月，性价比还是比较高的。我们同样也有24小时安保管理。”

　　相较于创业公寓的“大堂”卖点，这栋号称由工厂宿舍楼改造的长租公寓，今年9月份左右才开始营业，装修完毕到入住还不到半年。目前开放的两个样板间，是两套20多平米的大单间，其中一套为榻榻米床，一半可做工作台使用。

　　“这两套是样板房，基本上就是少了上面那个窗帘，其他都是一样的，样板间只做开放参观，并不出租，该管家表示。“租客都是来自于科技园和宝安智谷片区，也有海归。我们打造的是高端公寓，沙发也是宜家的。目前这边的环境比较清静，我们准备把一楼的空房改成咖啡厅。”

　　记者进入公寓“样板房”发现，公寓的阳台改成了一个小厨房和一个小浴室，1.5米的床和沙发基本可满足居住需要。此外，沙发左侧还配备了衣柜和小写字台。榻榻米户型配备有书架，平时不睡时，可放置两张床垫的榻榻米另侧可用来办公。

　　4、“更像大学集体生活的延续”

　　为何长租公寓在大城市能成为一种居住潮流?从价格上来看，长租房介于便宜的农民房和昂贵的小区房之间。长租公寓更多代表了一种生活方式，含有居住消费升级的概念，融合了居住产品升级、硬件服务、软性社交等多种形态的开展。

　　“这更像大学集体生活的延续，年轻人可以得到居住功能之外的其他满足。”从长远来看，长租公寓是年轻人居住消费升级的一种典型消费形态，不仅能满足基本的居住需求，更能激发增进彼此互动，加强对城市的归属感，这也是农民房和小区房不能比拟的，合屋创始人罗凤鸣说道。

　　“我们观察到，在深圳许多长租公寓的运营主体大多以工厂宿舍改造为主，由于原本就是居住功能，随后进行装修升级，增加服务型的内容，现在也有很多公寓消防标准都是按照酒店来做，喷淋可以入户。我们更多是想呼吁长租公寓整个行业提高自己的标准和要求，在安全问题上，确实没有什么可以妥协。”

　　为何长租公寓在深圳能受到租房者的青睐?罗凤鸣谈到，深圳年轻人消费主体在逐年稳定增长，长租公寓主要是针对年轻人。

　　从需求上来看会呈现旺盛的形式，从供应角度来看，深圳有大量的城中村、农民房以及为产业升级所淘汰下来的工厂宿舍、商业物业等，都可以用作长租公寓改造和存量空间升级，这也是其他大城市不能比的。尤其是政府如果能明确规范长租公寓的话，会发展得更健康有序。

　　从长远来看，长租公寓是年轻人居住消费升级的一种典型消费形态，不仅能满足基本的居住需求，更能激发增进彼此互动，加强对城市的归属感，这也是农民房和小区房不能比拟的。

　　“长租公寓提供了一些不可复制业态形式，尤其在深圳土地资源稀缺，人口密集的城市，不可能所有人都买房，租房是一个非常好的选择。长租公寓的客户对象，主要是有一定经济基础但还达不到买房条件的年轻人。”窝巢公寓创始人陈铭昊表示，投入运营的长租公寓，规模、价格、地理位置、管理运营这些都是决定长租公寓发展的条件。

　　而经营一年以来，陈铭昊越来越觉得，创始人的角色更像一个小开发商，运营好一个长租公寓，其实并不是人们想象中，刷刷墙，简单包装一下破败的农民房就能放租收租这么简单，更多考验的是综合能力。“这也绝对不是小年轻写个PPT拿几百万风投就能干的事情”。

　　“除了租金，我们在整个配套上也会做一些布局，培育餐饮、娱乐等多种配套业态。”公寓产品扎堆，同质化严重，竞争力低，长租公寓也会存在这些问题，这就更需要认真对待每一个不同业态的产品，做出产品的差异化。

　　据合屋统计，目前深圳已存在超过100家品牌长租公寓，他们的房源大多来自旧工业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，实际上这就是进行城市更新的“柔性改造”。

　　5、居住条件较好，“活得不那么苟且”

　　在科技园工作的六子告诉笔者，之所以选择长租公寓，是看中它足够省事。“家电都配套，卫生也不用自己操心，多出几百块钱省了多大的功夫，为什么不呢?”

　　同样在科技园工作的一位设计师则表示，对于他们这种“颜控”来说，最重要的是装修好。当被问及为什么不选择价格更实惠的农民房时，他坦言：“我们不可能真的去爆改出租屋，这不现实，说不定哪天就搬了。长租公寓装修比较好，活得不那么苟且。”

　　笔者走访时发现，长租公寓不仅吸引了白领，部分外国人和家庭也喜欢居住在这里。一位美国归来的创客告诉笔者，她喜欢同样处于起步期的长租公寓，喜欢挑战与希望并存的一切。“这里给了我一种很特别的感觉，有图书馆、桌球，还有空间可以跟小区里的同龄人头脑风暴，”她说道。

　　“最特别的地方在于我们有自己的APP，每天可以在上面分享我们的生活，再也不是关上门不知道对面门长什么样的情况了。有时候我们还组织party，一起打火锅。“