复盘：2016地产创新大事件

　　2016年，传统地产人革了自己的命。

　　这一年，长租公寓、共享办公、商业地产、房企创新、泛科技……一个个都是地新引力关注的年度转型热词，它们犹如一个个坐标，勾勒出中国房地产行业转型发展的巨型脉络。

　　房地产白银时代，创新是唯一出路!纵观地产业内，各类创新层出不穷。是执行层面的小打小闹?是模式层面的大刀阔斧?还是理念层面的脱胎换骨?创新之举带来的成效几何?带来了怎样的改变?看不清?理不顺?

　　今天，我们整理出了2016年五大创新领域的三大事件，结合我们过去一年竭心尽力的研究报导，给你呈现一个最真实和完整的2016年。

　　关键词1：共享办公

　　大市场

　　今年联合办公市场发展依然迅猛，一线城市与部分二线城市仍是市场主力。线下空间的规模，数量迅速增长，规模效应得到体现。万科，龙湖等房企也开始进入联合办公市场。线上服务更加多样化，也更注重服务的可触达性与人性化。

　　各大空间的社群建设也从战略慢慢落地生根。 国内空间行业的发展，也吸引了外资品牌的入驻，以wework为代表的国外联合办公已在一线城市生根。 而行业的发展也从各自为战到了合纵连横阶段，空间之间有了更多合作互补，行业大会，协会，联盟也如雨后春笋，联合办公的中介平台也将成为下一个市场热点。

　　作为一个新兴行业，联合办公的发展离不开资本市场的支持，今年资本市场非常看好空间行业，亿元级融资比比皆是。

　　大事件

　　毛大庆发布全新商业模式——5Lmeet(共享际)

　　2016年9月，优客工场创始人毛大庆发布全新商业模式——5Lmeet(共享际)，在共享际，空间与内容、产品与社群会发生奇妙的化学反应，人们在空间里共享教育、共享居住、共享办公、共享美食、共享艺术、共享健康，共享服务。

　　点评：共享际是一个将宜居的、活力的、互联的、生态的、开放的空间提供给受众的超级平台，让工作、居住、娱乐三者紧密结合，将共享经济大潮下的各类模式各类玩法整合到了一起。

　　GCUC峰会成功举办

　　2016年9月8日—10日，距今规模最大、规格最高的联合办公峰会 (GCUC全球联合办公峰会)中国站在北京知名的创意产业集聚地751D•Park隆重举行。GCUC是全球规模最大的联合办公主题产业峰会，也是全球最早的联合办公峰会之一。

　　与此同时，全国联合办公联盟秘书长、易居(中国)企业集团CEO丁祖昱对《国内外共享办公行业报告》以及全国共享办公空间排行榜进行了发布。

　　对于白皮书：克而瑞作为第三方服务商持续关注着国内共享办公空间行业的动态与现状并在行业报告中对未来的共享办公行业的发展作出了预测与走向;

　　对于排行榜：克而瑞从全国监测的数百家空间中选出近50家符合我们标准的空间，然后从中进一步挑出30家左右的重点空间，通过数据采集、创始人/营人面对面交流、空间内入驻团队访谈、网络投票等系列工作获得诸如空间入驻率等指标，进一步通过无量纲化、在为不同指标赋予不同权重之后，最终计算并评选出10强和5个单项奖。

　　点评：从成立以来就被冠以「Juicy」这样诱人的名字，意为一场丰盛、多汁的办公风潮正向我们席卷而来，改变着人们传统的办公方式。诸多行业先驱和重量级嘉宾将献上关于社区、地产、融资、设计、科技技术等多方面分享和论坛，为中国联合办公行业带来新的契机。

　　wework等外资品牌陆续进入中国

　　以WeWork、RocketSpace、Founders Space为代表的国外空间运营商都选择在今年进入中国市场，或独自打拼或与本土企业合作。

　　4月，漕河泾开发区创业中心与硅谷顶级孵化器FoundersSpace签订合作协议，共建联合孵化项目。7月，WeWork在中国的第一个项目于上海市静安区正式开业，并迅速拓展到三个点。8月，海航集团和美国顶级孵化器RocketSpace，宣布进行深度战略合作并组建合资公司。

　　点评：国内市场的火爆让外资品牌看到了新的市场机会，越来越多的国外品牌开始进入国内一二线城市，做好本土化，以期有更大的发展空间。

　　关键词2：长租公寓

　　大市场

　　CRIC监测内数据显示，2015年有27家获得投资，2016年为13家，但投资总额大于2015年。

　　长租公寓近两年市场发展加速，在企业规模、发展模式创新等方面，均有优质品牌出现，如规模化角度来看，魔方公寓及自如已经位于前列，细分市场中有如安心公寓、V领地等品牌，投资机构对市场的解读愈发明确，可根据不同的投资策略进行，因此金融融资逐步向典型品牌靠拢，强者恒强的态势逐步显现。

　　另一方面，如窝趣、湾流，包括万科泊寓、旭辉领寓等，其母公司有较强的资金实力或金融背景，暂未进入公开市场，但竞争是全方面开始了。

　　大事件

　　产品设计居办一体化

　　在北上广深等一线城市，随着传统居住和办公空间租赁方式的漏洞逐渐显现——价格贵、环境差、交通不便，不仅抬高了青年白领融入城市生活的门槛，而且极大影响了青年创业和创新的热情。如何才能有效的解决这两个痛点?

　　V+Space提出了「居办一体化」的共享空间运营模式，借鉴万达商业综合体的开发理念，将长租公寓和联合办公合二为一，并通过践行「共享、社交、成长、快乐」的运营理念，将原本低效的物业空间，打造成一个青年快乐成长、创新创业的沃土。6月份以来，V+SPACE已经启动了金桥社区、呼兰社区两个项目，成为了共享空间行业新秀。

　　点评：伴随着行业的爆炸式增长，联合办公已经出现了过剩隐忧，提高运营能力已经成为行业企业当务之急。

　　去公寓化

　　公寓传统的做法是寻找整栋的旧建筑，自己整体改造后对外出租，提供解决年轻人居住、社交、创业等痛点的内容运营模式。这种模式的缺点是重资产，一个项目启动资金动辄上千万元。

　　前段时间，以YOU+为代表的公寓方首次提出了「去公寓化」的战略想法，其实质是使是自己成为内容提供者、运营商，去与拥有存量物业的公司或机构进行合作，实现从重资产到轻资产的过渡。用轻资产的模式将公寓房间数量提升，然后用精细化的内容吸引有着社交、创业需求的年轻人。

　　点评：一边是用户，一边是资本，连接部分便是产品体验。失去产品体验就失去了用户，所以由精细化运营保证的居住品质与体验感是底线，同时也是公寓产品盈利的最好保证。

　　直营转平台化

　　长租公寓行业本身是一个前景行业，如果按照传统的租金模式赚钱目前还是非常困难，但未来如果可以嫁接更多的服务，将会出现更多的盈利商机。一开始必须重资产投入，做公寓直营，才能体会这个行业面对的问题。

　　在直营化的过程中，蘑菇公寓寻求转型成为一个公寓的平台商，很多其他的二房东手上的公寓也可以通过蘑菇的平台进行交易，这已经构成其未来更重要的赢利点。

　　点评：随着时代的发展，以后我们购买的或许不再是单一的产品那么简单，跟随的可能是一个完整的服务链，一切服务将会变得完善化、实用化、便利化。

　　关键词3：商业地产

　　大市场

　　2016年，电商冲击依旧存在，泡沫化、同质化的困境使市场竞争愈发激烈。然而，随着「营改增」政策的出台，中产阶级快速崛起，商业地产有望抓住消费者个性化需求方面进行精确的产品定位，实现新的利益增长点。

　　面临着机会与挑战，不少房企纷纷转型新兴业态，通过线上线下融合，实现跨界合作，试图在改革与创新中突破瓶颈，在激烈的市场竞争中突围而出。

　　大事件

　　新政影响(营改增、商改住)

　　5月起「营改增」在地产行业正式落地，对商业地产的推动却暂未显现。由于「营改增」在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚未太清楚，这是导致利好暂未显效的原因之一。另外，可以抵扣销项税的仅仅是不动产的进项税，商业地产转让税费仍不能在销项税中抵扣。

　　此外，今年年中，国务院发布新政，放开商业用房等改建用于租赁。改建后，该用房的土地年限和容积率不变，土地用途将改成居住用地。其水价、电价、气价都比照居民住房来执行。

　　点评：简单来说，由于这两个新政的落地时间较短、营改增税收力度不大、操作较为不熟练，导致后续效应暂未显现，但随着时间的推移，政府的救市意识势必会显现效应。

　　万达退市

　　由于股价始终被低估，在香港上市仅20个月的万达商业于9月20日正式宣布退市。万达集团董事长王健林曾经对外解释，万达商业H股私有化，最核心的原因是公司价值被严重低估。

　　点评：作为目前全球规模最大的商业不动产运营商，同时背后还有万达集团在文化、旅游、金融、电商等各大板块业务的协同效应，市场预期万达商业未来在A股的估值将远超一些住宅地产商。

　　万科收购印力

　　10月31日，万科企业股份有限公司与若干合作方组成的联合收购平台，入股印力商用置业有限公司的相关交易，已顺利通过国家商务部审核并完成了交割。至此，印力正式成为万科集团成员企业。据悉，印力累计投资的商业地产项目超过60个，管理资产总规模逾300亿元，持有并管理超过30个印象系列购物中心，重点分布在长三角、珠三角和环渤海地区，总建筑面积超过430平方米。

　　点评：入股印力将加快万科向城市配套服务商转型，推动产品和业务升级，为股东创造更多长期稳定的投资价值。

　　关键词4：房企创新

　　大市场

　　2016年来看，房企除强化房地产主业，创新方面仍主要表现为跨界，而跨界产业也呈集中趋势，主要涉及金融、医疗及物业。如恒大恒大卖掉粮油、乳制品及矿泉水等业务，关注金融领域;绿地在保险、证券、第三方支付、征信等牌照获取上取得突破;泰禾、富力、远洋等房企涉足医疗领域;中海、万科等房企推动物业公司独立分拆上市。

　　兼并购也是房企动作的重要方向。典型的有中海收购中信项目，保利收购中航项目，融创收购莱蒙国际项目等。

　　十三五规划和住建部发文推动了特色小镇的建设，绿地、绿城、招商等房企纷纷涉足。

　　此外，还有很多房企扩容重资产领域，北京、上海存量资产交易这块今年十分红火，交易金额创新高，万科、金地等诸多房企都加大了持有资产这块的投入。

　　大事件

　　房企携特色小镇再出发

　　最近几年，地方政府和房企在产城融合方面实践颇多。10月中旬，住房城乡建设部认定127个镇为第一批中国特色小镇。绿城中国联席董事长宋卫平选择的是特色「农业小镇」，宋卫平计划在未来的5~10年做出5-10个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边，这样的小镇并不只是地产开发，而是把支撑小镇的基础农业包含在内。

　　华侨城集团在「文旅小镇」发力，该集团在四川同包括成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇。

　　点评：因特色小镇的建设将会有政策、金融等支持，随着特色小镇名单的公布，让在中心城市厮杀的房企看到了又一发展方向。

　　兼并购成风

　　数据显示，今年以来已披露的房地产并购项目为129起，涉及交易金额1760亿元，并购数量相较于2014、2015年有所下降，但单笔交易规模历年最高。

　　并购王融创近年来动作频频，9月份掷金178亿收购之后，11月30日再次集中扫货。一边是36.2亿买下了青岛嘉凯城公司全部股权，另一边是在二级市场耗资8.3亿增持金科股份，累计持股占比20%逼近公司实际控制人。

　　点评：房地产行业已进入高投入、高风险的白银时代，通过并购来整合资源、扩大规模似乎成了国内知名地产开发商的共识，其中的奥秘或许等到明年房企销售业绩排名重新调整时就会见分晓。

　　一言不合就更名

　　2016年不愧为房企的更名年，恒大更名为「中国恒大集团」、远洋地产更名为「远洋集团」、雅居乐地产更改为「雅居乐集团控股有限公司」、K2地产更名为「石榴集团」、安家传媒更名为「安家集团」等，房企名称的改变实际上是内容上从过去的业务扩展到多元经营，不仅仅是称呼形式的改变，更重要的是转型的需要。

　　点评：众所周知，名字赋予企业直观的业务逻辑以及深远的价值内涵，名字的变更往往意味着企业的战略方向发生了质的转变，也能通过全新的名称重塑企业的形象与身份，可谓一举多得的行为。

　　关键词5：泛科技

　　大市场

　　回顾2016年，我国泛科技发展呈现出巨头涌现、全面开花的景象。一方面，泛科技受到了资本市场的大力追捧，另一方面，泛科技无论在资金、技术、产品端发展，都取得了实质性的进步。泛科技是个广义词，它包罗很多，例如智能家居、SaaS系统或是一些平台工具，这都是属于泛科技。

　　企业服务发展在中国非常快。这后面有很多驱动因素，比如职能手机普及率很高，手机成了企业服务的重要载体;还有云服务普及，解决了盗版问题等等。基于这些因素，很多风投都觉得，企业服务是下一个热门领域。智能家居产业延续了快速发展的势头，新产品、新技术层出不穷，这离不开国家相关政策的支持和鼓励，也少不了企业的努力和创新。还有AR/VR，它是一颗闪亮的星，它控制着科技新闻的页面。

　　大事件

　　悦商科技「商业SaaS与资产数据化」发布会

　　2016年5月31日，悦商科技在上海外滩举行了以「商业SaaS与资产数据化」为主题的产品发布会，以商业SaaS服务为核心的悦商•大管家，在业内掀起一场商业资产管理的科技革命。

　　作为专注商业互联网化、SaaS、资产数据化的专业服务商，悦商科技旨在通过打通、连接、提升商业台前台后所有场景，以资产数据化为目标，为客户规划技术路径，以技术+服务为基础，从互联网建设开始，一步步实现管控，帮助商业走向资产数据化，为商业资产证券化做好全面数据准备。

　　点评：科技创新激发商业资产增值的作用被认可，悦商•大管家通过互联网顾问与智能中心服务，为经营者引入最佳智能化和互联网供应方，整合所有智能化系统，打通动态数据，既不浪费资源又不会被经营策略限制。

　　海尔54亿美元收购GE家电业务

　　2016年1月15日，由海尔控股41%的青岛海尔股份有限公司青岛海尔发布公告，称拟以54亿美元购买通用电气及其子公司所持有的家电业务资产。

　　海尔此次与GE合作，一方面是希望通过收购国际一流品牌及其成熟的产品技术，对全球研发资源进行整合，对最具竞争力的产品进行研发，提升品牌溢价;另一方面则是看中了GE力推的新型软件操作平台Predix。

　　点评：GE电器在北美地区的市场占有率对海尔而言很重要，海尔希望通过并购来提升自己在美国市场的的份额。投资并壮大美国业务亦是海尔策略的核心部分，此次收购助力其加速实现拓张。

　　SAAS服务商微知获京东金融融资步入快车道

　　2016年10月25日，人力资源外包服务商微知在北京宣布获得由京东金融、IDG资本、合力投资、涌铧资本、华创资本B轮共计3000万美元投资，本次微知的再次融资，预示着HR领域发展正式进入快车道，企业服务市场的大幕正式拉开。

　　本次京东战略投资微知，是京东第二次投资企业服务领域，是进入企业级服务市场的又一布局，双方也有较强的互补性，微知能带来大量企业账户、个人账户和现金流，而京东可以提供支付技术，对交易环节进行更广的开阔，双方寻求建立大数据+金融+商品的新模式，以求创造更大的市场空间。

　　点评：此次京东金融投资微知，可以获得拓展金融服务的场景资源。而目前国内的人力资源外包服务领域中并未出现巨头企业，潜力是美国的5.6倍，SaaS领域市场潜力巨大。

　　关键词6：投融资

　　大市场

　　融资能力是创新企业的核心竞争力之一，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的持续力量。

　　2016年，国内融资环境宽松，大多数房企都或多或少投资或获得融资，享受着这股风潮。总体来看，2016年房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道等特点。有多家知名的企业获投也有少数小家企业被看中，而在今年能够持续获投的项目将成为房产新兴行业的带动力量。

　　大事件

　　链家网B轮融资60亿人民币

　　今年上半年，链家网完成了B轮60亿元融资，此次融资由华兴旗下的华晟资本领投，百度与腾讯等作为战略投资方参与融资。轮融资链家出让的股份比例为15-20%。据此测算，链家的估值在300-400亿元之间。

　　点评：链家的核心竞争力表现在其完整的o2o构架上，其后台的「楼盘字典」数据库非常详尽，在这样的基础上，二手房、租房以及此后的居家延伸服务可以很好地联动起来，想象空间很大。

　　wework获得D轮4.3亿美元融资

　　今年7月份，wework获得新一轮4.339亿美元的融资，中国投资公司联想控股和弘毅资本牵头了公司的本轮融资，WeWork本轮融资的估值达到了160亿美元。公司将将利用募集到的资金用于在亚洲市场进行扩张。

　　点评：wework它不仅是一个租赁空间，而是一个带有特定身份的公共社区它倡导「响应需求」的思维模式，使初创和小微公司能够根据自身的需求变化伸缩自如，这也是它颇受欢迎投资者的最大原因。

　　魔方公寓获3亿美元C轮融资

　　今年四月份，魔方公寓宣布完成C轮近3亿美元融资，本轮领投方为中航信托和华平投资。两年内，魔方连续获得两轮融资，并且接连刷新行业内融资新高。本轮新资本的注入将助力魔方全面开拓租赁领域的细分市场，并通过丰富的品牌矩阵，打造首家提供覆盖全人群租住解决方案的公寓运营商。

　　点评：魔方将公寓定义为线下流量入口，以住宿产品为核心，充分运用互联网技术，通过对生活服务、工作、金融等各类行业资源的整合，连续两轮共计近5亿美元的融资也让魔方公寓成为了新兴长租公寓领域的资本宠儿。

　　年终寄语

　　我们不想呼喊这是一个属于房地产人的时代，但谁也无法否认，这是一个大变革的时代。

　　传统房地产理念与创新开发理念之间的碰撞融合;传统地产开发与创新运作之间的嬗变升级;传统商业运营模式与新型商业运营模式之间的激烈碰撞……大变革之中蕴含着大机遇，而这种机遇唯抢占先机者得之。

　　站在2016年的终点，我们比任何时候都更接近梦想，最美的蓝图正徐徐展开……