新派公寓王戈宏：得“痒点”者得未来

　　在2016年年末的首届中国房地产资产管理生态链大会上，新派公寓创始人王戈宏，带来“热闹背后该理性什么?”的分享。

　　以下为本届大会王戈宏演讲及分享PPT的精华整理：

　　创业三年，做了三家公寓，三年来因“不发展”而饱受质疑的他，带来了关于世人疑惑的最新解答。

　　创业向死而生?

　　A轮死?B轮死?C轮死?D轮死?

　　创业本来就是向死而生，目前中国PE有三万多家，投资的公司有三十多万家，而上市公司只有三千多家，成功的比例非常小。创业必须要接受向死而生，去求生存的过程，这是一个常态。

　　重要的是发现价值，同样一间房，可以做酒店，可以做联合办公，也可以做公寓，这里面很重要的是产品思维。新派公寓的价值，是给一个人非常安定的住所。给人以家的思维，这是新派公寓最初的基因。

　　公寓大败局?

　　联合办公开始倒闭，公寓模式受到质疑!

　　深圳的联合办公倒闭，很多公寓公司被爆现金流出现重大问题，资本方暂停投资，种种现状引发人们对公寓大败局的热议。对于公寓这个万亿级的市场来说，占据市场份额的10%就是大公司，这里面会涌现很多大企业，而现在没有形成一个巨大的市场，这就是一个败局。

　　一、资本驱动?媒体驱动?消费者驱动?

　　现在创业环境更多的是资本驱动和媒体驱动，而且很多的公司比较享受这种灯光和眩晕状态。很多年轻人创业的目的极其不纯粹，不是为了解决一个需求，不是为了创造一种使命，他们没有真正的被消费驱动创业。由于受到媒体和资本的干扰，现在这个创业环境其实蛮恶劣的。

　　新派公寓是消费驱动下的产物，目前一共尝试做了四种模式：基金是买一栋楼的模式；故宫边上是二房东租赁；在成都和重庆品牌输出直接轻资产；北京三里屯和成都是开发商定制。

　　二、规模不经济?

　　中国公寓之所以大败局就是规模不经济，在互联网思维的泛滥下，主营业务不挣钱，指望副业做规模化是非常流行的思维。

　　这是一个很大的误区。首先边际成本是一个核心要素，烧钱到最后边际成本为0，所有的二房东要付租金和装修费，边际成本没法给；其次认为房租不用涨钱，要靠里面的买卖挣钱。如果靠超市咖啡挣钱，那些做超市咖啡的人怎么办?这是一个很大的误区。

　　关于房地产的痛点

　　房地产的痛点，没有转型的很焦躁，正在转型的很焦虑，一窝蜂做轻资产，做重资产像过街老鼠。

　　一、关于轻资产的痛点

　　二房东红利快速消失，如何做轻?做品牌：品牌是全世界最重的资产，做品牌是大资本的投入，所有的品牌都是经过几百年的积淀，这也意味着消费者对品牌的忠诚。

　　好地段都在“国”字头手里，资产的好位置有效性就成了很大的问题。

　　没有资产证券化，REITs举步维艰，如果开通这样一个通路，重资产的持有者可以迅速变轻。

　　二、北京荣获世界10大创业之都，却落榜世界100青春城市

　　创业之都却不是青春城市，难道创业的都是大叔大妈?年轻就该住在都市的中心，年轻人不想买房子，又想离办公室近，把公寓放在郊区就是不符合逻辑。把年轻人搬到市中心，把人才留在北京，这是一个很大的课题。

　　现在谁是主力消费者?

　　单身、独居、大龄女、85后，成为目前的主力消费者。

　　单身独居时代全面来临!中国目前有2亿单身人口，接近美国总人口的2/3；30岁以上未婚女性比十年前增加2倍。

　　单身独居时代的消费主体，呈现出年轻、单身、有个性的特点。这也在消费习惯方面带来了变革，这一代的消费主体更多关注的是时间、品质、精神需求。

　　一种新的状态，玩、工作、居住在一起的轻奢理念，在未来都市里将会成为消耗资产的重要手段。

　　谁来混战长租公寓?

　　一、2016年长租公寓的热闹景象

　　以万科为首的开发商全面进入；

　　赛富、华平、IDG等知名资本全面进入；

　　连锁酒店、品牌运营商全面进入。

　　二、中国长租公寓产业标志性历程

　　2012年以前启蒙期：北京、广州、上海、南京等地开始有了第一批的长租公寓；

　　2013-2015年资本逐步介入：赛富、小米、华平、链接等纷纷布局；

　　2016年起巨头加入：开发商、中介商、地产基金全面进入。

　　三、热闹背后的逻辑：租金上涨时代来临

　　万亿市场，目前品牌公寓总供应量不足10%；租时代已经成为趋势性需求；国务院、住建部发文定性提供政策鼓励。

　　四、长租公寓如何赚钱?

　　一个不赚钱的公式，赚钱要靠品牌溢价能力，未来品牌带来的定价权是关乎赚钱很重要的东西。

　　不靠租金，要靠社群，社群经济可以转化为盈利。把社群转化成钱可能有很长的时间，但是社群可以让你的主营业务有超额收益。

　　结束语

　　痛点还没解决，“痒点”时代就已经全面来临。中产阶级对时间、品质的要求，使得功能需求逐步向精神需求转移。长租公寓要想把资产关联就要做好两件事，第一是为消费者创造一个很好的品牌，第二是产生新的社交。“痒点”时代，得“痒点”者，得未来。