链家：获融创26亿元入股 估值已达416亿

　　1月9日，香港上市公司融创房地产发布公告称将对北京链家增资26亿元，占其6.25%的股权。按此估值，北京链家整体估值416亿元，在中国房地产服务业排名第一。其市值是A股上市的世联行152亿市值的2.73倍，美国上市的搜房市值的3.52倍，易居市值的6.2倍。

　　一、并购的高估值背后凸显中国房地产正出现重大结构性变化

　　1、 一线城市仍存在巨大的人口流入机会

　　正如著名的携程董事局主席、斯坦福大学经济学博士、人口问题专家梁建章所言，中国大城市的问题，并不是太大，人口过度集中，而是不够大，人口不够集中。

　　虽然当前北京、上海等这样的城市正在做人口疏解，但相比于美国大概80%以上的人口分布在大都市圈内，日本57%的人口在三大都市圈里面，如今中国北上广深等都市圈聚集的人口加起来不到6%，因此一线大城市极其都市圈仍然面临巨大的人口导入机会。

　　这样就如链家董事长左晖所言，未来十年中国大约会有一个3万亿的长租公寓市场，其中这3万亿的租金大约80%都会发生在前30大城市中。

　　2、 在中国一线城市，二手房成为住房供给的重要组成部分，市场逐步迈入存量房时代

　　中国指数研究院发布的统计数据显示，随着重点城市人口的不断聚集，城市外延也在不断扩展，但土地供应有限导致新房供应不足，购房者退而求其次，逐渐转向二手房市场。

　　目前来看，热点城市存量房交易数量远远超越新房，成为住房总供给不可忽视的一部分。北京2016年1月至11月二手房销售套数是新房的4.8倍，上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和2.4倍，北上深已正式步入“存量房时代”。

　　3、 中国房地产正从春秋进入战国时代，并购成为主流趋势

　　近期，正如国际大行花旗银行团队在其贺年信指出：中国经济曙光乍现，中国房地产从春秋迈进战国时代。

　　2017年应该是中国房地产业的分水岭，代表粗放式的增长期的结束，2017行业开始进入加速的市场集中度整合，而且是变加速，2016年前十大地产商市场占有率已经提升到20%(top20:26%),2020年前十大地产商市场占有率很可能飚到35%(top20:48%)。

　　在这种行业巨变中，融创近两年较为激进的并购战略，为其杀入第一梯队做好了战略储备，也将会赢得未来十年的市场绝对的领先地位。

　　二、链家发展迅猛

　　公司从2001年成立，其覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青島、重庆、大连等28个城市及地区，全国门店数量約8000家，旗下经纪超过13万名，在中国二手房交易市场占据了绝对的优势。

　　公告披露链家近几年的业绩增长极其迅猛，2014年起税后利润为7445万，2015年就飙升至8.09亿，2016年上半年北京链家的净资产已达到16.14亿元。

　　链家地产将于2017年下半年进行IPO。根据此前链家的项目计划书显示，在计划上市部分，链家收入主要包括三部分，其中二手房经纪业务占到主要地位，此外包括新房销售以及金融服务。

　　2016年4月，伴随着链家B轮融资的完成时，其估值达到了368.5亿元，按照投资计划，链家将在5年内上市，而链家掠夺式的扩张几乎全部在2015年一年的时间内完成，就在一年的时间里，链家的营业收入相比2014年暴增近四倍。

　　三、融创的战略布局与链家相吻合

　　相对于链家在一线城市深耕，融创在全国版图的战略布局也有异曲同工之处。融创遵循"一线城市、强二线城市、环一线城市"的布局，选择区域核心级城市进行深耕。2010年融创进入北京、天津等5个城市；2012年公司完成围绕五大核心城市的区域布局；2016年以来在广深区域进一步扎根，又获取8个项目。

融创股价一路飙升

　　1、融创几乎是几何级数增长模式，前所未有

　　融创从2010年的销售额80多亿起家，增长2016年，融创实现销售金额1553.1亿元，销售面积为758万方，销售均价20480元/平米，同比增长129%，

　　2015年年底的时候销售规模是和世贸相比销售额，而2016年年底基本可以确认甩远了世贸，直接和保利地产，绿地控股，中国海外发展比较了。从今年的货值来看，2017年销售额超过保利等企业的概率非常大，将突破3000亿，迅速跃居中国房地产前三甲。

　　2、资产质量比较高，几乎所有货值都分布在热点区域，享受到一二线房价大涨的收益，是一二线房价大涨的最大收益者

　　如雪球大V 所言，“融创的土地获取能力几乎在市场化条件下是最强的。因为其强大的判断能力，其获取的土地，举例就知道了情况了。融创在13年的农展馆地块，拿地价格7万3，同年某企业拿地5万5。目前开发出来了，融创的项目售价16万，另外一个也是知名企业，售价8万。这样的例子甚至到天津，杭州，等地，融创和该企业都有同时期拿地，但是，那家知名企业确实开始都套住了，反而融创做的越来越好。

　　即使在今年，融创获取土地的能力也非常凶悍，比如6月30号，济南融创拿的地楼面2000不到，龙湖拿6000多，拿了100多万。融创在济南的土地储备几乎全部是楼面1000到2000，销售价格1万到2万多。这样的土地在郑州也有很多，在太原，石家庄，武汉，杭州等城市，融创拿的土地总体成本非常低，大部分都是收购获得的。其拿地能力远远超过了同时期的其他企业。当然不否认，部分土地可能不赚钱，但是和那些商业地产，和那些已经有有很多被套的企业比起来，微不足道。

　　如果一块一块的看融创的土地，融创中国的土地确实太优质了，甚至把龙湖甩了几条街，融创华东地区的货值可能就超过龙湖的总货值。而且，融创是以住宅为主要货值。”

　　3、超强的操盘能力和可控的有息负债

　　融创的操盘在于坚持高端住宅，在同区域中，不但溢价高，而且卖的快。融创的账面销售利润大概在10个点左右，融创现在的产品利润已经不比中海保利少，而且融资是和中海一样的成本，这个融资是从银行贷款，并非发债。

　　融创目前手里有大把的便宜土地，非常主动 ，如果土地价格大涨，融创获益，如果土地价格下跌，高周转卖的钱有可以迅速拿地并购。

　　融创独树一帜的兼并收购扩张模式，助力高增长。兼并收购的扩张方式既可以规避一级土地市场的高昂地价成本，也有利于更便捷进驻新城市。

　　依托过去公司积累下来的项目调研谈判的经验和能力，2016年以来，融创共公告了11笔股权收购交易，涉及56个项目，总建面2268万方，涉及金额324亿元，均创公司历史新高。

　　四、构建出中国主流房地产市场中的前所未有的、强大的、一二级联动式销售网络系统

　　融创和链家，都是聚焦于中国房地产主流市场的快速扩张的两家公司。虽然融创只参股了链家不到10%的股权，但从这种意义上来看，一手房开发市场的猛将融创与二手房的绝对霸主链家未来将在战略上形成默契的系统效应。

　　高增长的融创遇到高增长的链家，直接象征着一种对既有格局形成一种创造性的破坏。孙宏斌早期由天津中介公司起家，相信对链家模式扩张之后的战略意义胸有成竹。

　　这种一二级联动的打法，将在市场上起到迅速分销的意义。有了中介市场的强有力的支持，融创擅长的快周转、高价格的打法将在合并的销售体系内更加强化。与此同时，融创还将能分享到中存量房市场交易高增长所带来的红利，可谓一石二鸟。