长租公寓吓跑租客的“10宗罪”

　　“未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”

　　这个“万亿规模”的租房市场，在公寓创业者以及各方资本的共同努力下，长租公寓品牌已经有近千个，很多人怀揣着“改善城市居住”的愿景入行。

　　实际上，租客是什么感受?我们整理了知乎、豆瓣上近200个反馈，总结了他们最后“抛弃”或“控诉”公寓运营商10大理由。

　　一、距离，90%集中式公寓被抛弃的原因

　　房东陈某在上海浦东近6号线外高桥站租下3栋商用物业，改造集中式公寓，3个月住满后，换租率极高，租客普遍认为：当初看装修不错，但是去地铁站要4站公交，太麻烦。

　　城市中可用来做出租公寓的商用房或厂房，往往也是被“抛弃的”，普遍有这些问题：

　　1、独栋或少数几栋，地段偏僻，不聚集，周边设施建设慢；

　　2、设施陈旧，物业空间本身有缺陷，不再适合做写字楼、商铺等；

　　3、产业转移，人群转移。

　　说白了，周边配套差，交通条件差。

　　调查表明，租客眼中，上班到居住地1个小时内最理想。一线城市，上班族以地铁为主要交通工具，倾向15分钟内步行到地铁站，若需多次换乘，换租几率大大提高，当然若是产业园区周边，可另外考虑。集中式公寓选址，对于租客出租、换租以及房东后期租金涨幅，影响面达到90%。

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　　二、租金，理性租客不会为精装修买单

　　市场上有很多青年公寓，通过精装修以及极具吸引力的社群概念和公共空间吸引到很多年轻人，但价格也普遍高于周边普通住房。

　　以上海闵行区5号线春申路周边房源为例，某品牌公寓一间朝南次卧在租房网站上的出租价格为为1700-2460元/月，租户每月要交10%(170-250元)的物业管理费，除此之外，租客需要负担自己房间内水电费(200-300元/月)以及分摊厨房、客厅、健身房等公共区域的水电费，每月租房花费要在2200-3200元。但同地段的个人出租房源在某品牌租房网站上的价格为1000-1500元/月，加上水电及物业费用，租住普通住房花费可以控制在1500-2000元/月。对比下来，租住公寓相当于普通住房月花费的两倍。

　　长租公寓并非披上精装修的外衣就有人买单，再加上10%左右的物业管理费，很多租客都只能望而却步。

　　三、隔音效果差，租客频抱怨

　　隔音效果不好是改造房遗留的主要问题之一。

　　集中式公寓通常是商住或厂房改造而来，90%以上房间都是隔断，为了方便起见，大部分房东会选择用隔音效果较差的1-2cm的木板去替代15-20cm的实体墙面。其次，加上水电等再装修之后，隔音效果会再打折扣。

　　对于分散式公寓，房子被改成“n+1”之后，原有的人均空间本来就被压缩，再加上在房子隔断过程中达不到应有要求，住在里边的租客每天只要有人说话基本上就跟当面讲没差了。

　　四、水电煤账单算不对，断电断网成常态

　　分散式公寓在居民楼里，一般是居民用电，若户数过多，房东管理不过来就会选择直接给水电定价，往往费用高于居民用水电标准；集中式公寓，目前普遍还是按照工业或商用标准，几乎是居民的2倍。

　　居民标准：

　　峰时段0.627元/千瓦时，谷时段0.307元/千瓦时。

　　工业标准：

　　非夏季，峰时段1.11元/千瓦时，谷时段0.527元/千瓦时；

　　夏季，峰时段1.145元/千瓦时，谷时段0.562元/千瓦时；

　　其次，通过改造而形成的公寓，由于水电线路也被改变，供电设备不能满足租客需求，就会产生断电、断网现象，而对网速要求很高的年轻人经常也会因此产生不满情绪。

　　五、房子出租提前，甲醛超标严重

　　出租房改造往往容易爆发甲醛超标问题(国家规定，室内空气中甲醛浓度不高于0.10毫克/立方米)。

　　1、大多数出租房要控制成本，装修材质一般。

　　2、一般家庭装修后空置1-3个月入住，出租房一般装修就开始招租，到装修好立即入住。

　　偶有报道： 有的长租公寓从装修到入住甚至不到一个月，被爆出甲醛中毒事件。

　　六、公寓管家管理不规范，矛盾激化

　　和酒店不同，公寓管理员来自各行各业，大多数未经过培训，负责的事项又多，招租、收租、售后等，服务意识和管理职能往往不匹配。

　　多见的租客和管家的矛盾，一，在保修、投诉事件中，租客认为管家反馈不及时；二、租客怀疑管家偷盗或“破门而入”。

　　七、售后维修服务慢，过于应付

　　售后问题已经是出租房的老问题。了解下来，一般规模大的公寓，维修、保洁外包给了专业公司，维修成本相对较高，一定规模的公寓，配有1-2个维修人员，规模很小(1栋或分散式)，自己维修。

　　八、退房换房扣押金+违约金

　　换房成本高，让很多租客不理解，提前退房往往遭遇扣押金，甚至缴纳违约金的尴尬。

　　一般，租赁个人房源，帮房东找到下一任租客能免扣押金。但品牌公寓里有各种限制，不允许私自找他们入住，退房要扣半个月到2个月不等押金。

　　九、安全问题

　　近日，上海普陀区一出租房内发生火灾事故，一名女租客不幸身亡。16年8月，深圳宝安一出租房火宅，7人遇难。

　　出租房一旦出现安全问题，传播面广、关注度高。集中式公寓居住密集，加上又是商用房或厂房改造，安全问题也备受质疑。

　　此外，居住人群量大，有较强的不稳定性，近日，深圳某集中式公寓发生持刀抢劫事件。

　　如何妥善解决出租房的安全问题，值得运营商深思。

　　十、公共空间和社群活动哪去了?

　　年轻租客们租住品牌公寓，重要原因之一就是被公共空间的规划所吸引。希望自己入住之后可以使用娱乐设施以及健身设备。但是，租客入住之后，甚至到最终退房离开都没有见到过这些所谓的公用设备。服务跟不上，租客体验下降，想要有一个好的入住率就变得很难。

　　一些公寓夸大宣传“社群活动”的效果，实际上，举办线下活动成本高，场次不一定能保证，租客体验感也不一定好。

　　记者亲身体验不下5场租客活动，100人以上的活动，带动性一般，现场参加人员体验参差不齐，50人以下活动体验相对较好。

　　顺应租房需求而在市场上产生了一些列长租公寓品牌，在产品和服务上它们也在极力去做好，去完善。但是在中国，整个租房市场都还存在缺陷的情况下，最大程度去接触租客，做好产品，做好服务才是长租公寓品牌的立足之本。

　　只有赢得租客芳心，获得好评才能在众多竞争品牌中脱颖而出，做租客喜欢和放心的产品，才能真正帮他们解决住的问题，最终实现品牌自身盈利。