这家社交型公寓为啥在日本那么火？

　　他只有34岁，东京工业大学的学霸，大学四年级创业，创建了日本最火的社交公寓。考察团带着各种问题，走进了位于东京涩谷的GA社交公寓，一探其背后的究竟。

　　什么是社交公寓?这和中国的YOU+青年社区有着什么样的不同呢?

　　社交公寓创始人兼社长山崎刚认为，从传统的生存到生活，从一般生活到品质生活，特别是在日本成熟的租赁氛围里，租客更需要的是一种情感的交流，通过共享空间，可以跨越年龄、属性、国籍等等。目前GA社交公寓在日本有2200间左右，全部都是集中式的。

　　日本很少有大面积的建筑，GA社交公寓平均规模在50-60间，都是旧楼改造，而改造部分主要是涉及到房间内的设计和装修，并不改变房屋的结构，而中国的改造力度很大，基本都是重新砌墙，相对施工要求和造价就高了。

　　和日本传统的公寓不同，社交公寓的核心优势是概念和设计风格的领先，招募租客不通过门店中介，而是通过互联网和企业直接获取客户主要的获客方式是是网站SEO，Facebook、推特等社交媒体广告，从不通过租房中介网站，目前一年租客网络咨询量为7000个左右。

　　在寸土寸金的东京，无论是多小的公寓，他们也都会留出这样的户外空间，在一楼或者在屋顶，公区的配比和空间设计的确是领先。

　　租客通过GA的网站登录，填写资料，进行审核，然后再面谈后，才可以获得最终的申请。山崎刚表示，这样虽然有点繁琐，但是希望找到价值观相同的租客，这样他们一起生活的氛围会更好。

　　如何获取物业?

　　GA社交公寓一般取得的租赁合同10一15/年，这个和中国差不多，但是物业租金不递增。其中物业租赁90%，自持物业10%。持有物业的资金主要是通过银行贷款，贷款利率在1-2%之间。旧楼改造工程两个月完工。租赁类物业，一般3-4年可回收全部投资。

　　社交公寓的竞争优势是什么?

　　GA社交公寓的品牌做得非常好，这点是山崎刚引以为傲的，同时，他表示，公司的运营能力也是核心优势，目前公寓基本没有管理员，一般设置2-3名保洁员，公司也不撮合租客间的活动，所有活动都是租客自发的。

　　租客公约和各种活动全部通过公告栏显示，完全靠的是自觉和自发。

　　公寓有公共空间和餐饮社交区，通常的租金溢价率20到30%。公共空间一般配50一200平，看物业实际情况来定，一般交房后，30一45天出租率稳定在90%以上，全年平均出租率在93%。

　　我们已经在大量使用智能锁和APP管理，而日本还是在用传统的钥匙和门禁卡，这是日本人的习惯，他们的智能化系统很领先，对于锁非常敏感的东西，他们宁可选择最原始的方式。

　　每个房间投入100万日元，即6万人民币，全部是装配式建筑，工厂定制，现场拼装。室内可移动物品都没有，只提供固定类家电，不提供家具。洗衣机、电视也不提供。有公共洗衣机，也是收费的。这点和中国租客习惯完全不同，我们国内公寓非常注重房间内的产品设计和布置。

　　社交公寓并不是设计多巧妙，或者产品有多高逼格，而是在于群体交流和共享，完善的公区设计和空间使得租客在这里充满了乐趣。在这里处处看到人性化的地方，如：男女洗用分开，保证了独立性和卫生。

　　这家社交公寓2016年收入在25亿日币，当问及未来的发展计划时，创始人山崎刚表示，自己计划5年内做到100亿日币，自己有三个业态，长租公寓、酒店、餐饮，未来长租和酒店的比例3：7，酒店收入是长租的三倍。

　　考察完这家社交公寓，笔者明显感觉到中日间公寓的差异，中国的租赁尚处于初级阶段，从原来的群租上升到好租，虽然产品上有明显的提升，但是总体居住舒适度不高，虽然有不少打出了公寓社交，但最多是增加了些租客黏性，而无法真正形成广泛而自发的社交。中日间公寓已经不是模式的差异，而是社会诚信、租赁氛围的差异。在不断研究这两者间的差异，你会慢慢发现很多似曾相似的规律。