2017年要如何赚钱 5大长租公寓品牌如是说

　　“5分钟说服小米创始人雷军投资1亿元，次年再获时代地产等机构3000万美元投资，估值高达2亿美元。”这是长租公寓领域最原始的神话，也是整个行业的起源。随后两年多时间里，YOU+公寓以一己之力搅热了公寓行业。

　　但是，在2016年年底，郁珽带领整个团队传递给整个公寓行业的概念是You+未来要“去公寓化”。这个行业的先行者说他们以后不再做公寓了，行业标杆要破局再出发，后来者会怎样，2017年甚至是未来的3年，长租公寓领域卖什么才能最赚钱?

　　1、You+要实现“去公寓化” 玩彻底

　　You+国际青年公寓在整个行业算是领头羊，但是You+过去究竟在卖什么，未来会卖什么，对众多公寓人而言似乎也是模棱两可。

　　2017年1月13日，在上海绿地万豪酒店召开的中国房地产存量资产暨城市更新峰会论坛上，主持人黄章林问各家公寓负责人“用一个词相互回答各家品牌公寓都在卖什么”。

　　第一个被提及的便是You+，答案不太统一，有人说是卖社群的，有人说是卖情怀的，卖玩的，卖人文资源的，卖生活方式的……用郁珽自己的话说“You+未来不卖任何东西，未来会把自己放在一个比较低的位置，为租客提供一个玩的场所，一起实现‘去公寓化’。”所以，2017年，You+是卖玩的!

　　另外，对于“去公寓化”，郁珽的解释是YOU+并不是不做公寓了，而是要将收入结构里基于房间本身的盈利降低，以保持YOU+公寓未来发展的可延展性。

　　“居住未来不是我们的核心主业，公寓产品将实现功能化。在未来，所有的小伙伴们可能会花费50%的时间关注公寓质量问题，会把钱花在那些看不见的地方，包括地漏，门窗，厕所……You+输出的不是情怀，而是想让年轻人住的更好，玩的更爽。”

　　You+作为行业的标杆，引领了长租公寓的发展，但是这一年他们要进行改变。未来要精耕产品，卖玩的发展理念相信也会有很多人在期待。

　　2、泊寓只做公寓 15万间小目标秒杀众人

　　2015年，多家开发商纷纷涌入公寓市场开始做租赁。以万科泊寓为例，目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线。泊寓仅在深圳已开业2个项目，分别在科技园和星火online共415套公寓，项目出租率达95%。

　　年轻人对泊寓产品和服务品质的认可，也让泊寓在未来的发展有了更大信心。业内流传未来万科泊寓要做20万间公寓，但是上海万科泊寓副总经理池峰辟谣说他所了解的信息是15万间。

　　从泊寓现在的资产构成比例来说，50%重资产，50%轻资产，池峰也表示未来会和更多优秀物业项目进行合作，同时也会提供一定的优惠措施，具体尚未透露。

　　创业公寓品牌和做开发商的公寓品牌由于资金来源不同，所以在战略布局上也有着极大差距。对于现阶段的创业型品牌公寓，包括You+、湾流，1万间就是一道门槛，但是开发商轻飘飘就要运营15万间的规划，当真壕。

　　3、窝趣用加盟让参与品牌实现高溢价

　　铂涛窝趣是酒店品牌进入长租公寓的代表。在长租公寓领域，想要摆脱重资产模式，其中一个办法就是采用加盟方式，通过运营和管理别家公寓，最终分享租金收益。

　　窝趣CEO刘辉说“一年半时间我们签约了几十家店，开业了十几家店，90%是加盟商。”

　　窝趣2017年卖什么?

　　首先，对于消费者，窝趣卖的是生活方式，卖的是包括住以及住以外周边的一切。

　　怎么让租客住的开心，住的舒服，认识到更多朋友，玩的开心，玩的有价值是窝趣未来要实现的目标。

　　其次，对于开发商和加盟商，窝趣卖的是品牌价值，卖的是运营管理。

　　通过对加盟商的服务，达到优化品牌结构，完善产品和配套服务、提升品牌形象的目的，最终帮助加盟商实现品牌溢价。

　　对于窝趣而言，酒店运营经验和服务经验在长租公寓领域有着很大的帮助。窝趣也会借鉴并利用以往的运营经验和服务精神到公寓运营中，提升运营效果和运营能力。

　　4、源涞国际——中高端公寓更吸金

　　源涞国际从创立到现在已经有3年，没有像大多数公寓品牌一样定位为白领公寓，而是选择做中高端服务式公寓。

　　从分散式公寓起家，切入上海内环之内的5个核心区域，30几个小区，把分散的物业装修改造之后加入酒店服务，产生溢价进行再出租。与同小区小业主房源租金相比，源涞国际的产品通过服务可以做到30%的溢价。高质量的服务产生高回报、高收益，所以源涞是卖产品，卖服务的。

　　源涞国际的分散式房源会用来做长租，80%以上为6个月以上租期。

　　2016年开始接触集中式项目，目前在上海有3个项目，徐家汇有酒店式公寓。对于整栋项目，他们选择长短租结合方式运营，70%为一个月以上的长租，30%按照酒店模式运营，做日租，短租。

　　源涞国际的创始合伙人叶菁表示未来可能会做托管模式，收一些管理费，把品牌做得更有影响力。

　　源涞2017年的小目标：

　　1、在所辖面积、房源数量、销售收入上全面翻翻;

　　2、实现从现有房源1000套到6000套的重大突破;

　　3、着力打造服务质量和品牌知名度。

　　4、全面升级SOP，打造‘客户惊喜计划’和‘忠诚会员计划’，通过客户满意度和口碑效应，提升品牌美誉度。

　　5、新派公寓——品牌直营+产品全覆盖

　　与其它品牌公寓的运营方式不同，新派的发展更像轻资产运营的一种范本。

　　品牌直营，新派减负变身轻资产

　　“我们与物业投资方进行合作，我们出人员、系统进行全面管理，投资方只需提供房源即可。”

　　“成都、深圳的房东，都是拿着楼，新派不用出租金，他们按我们要求去装修，让我们来管理，收管理费。在北京三里屯，有开发商给我们定制一栋新派公寓，一块空地他来建楼、装修，交到我手里经营，全部是我的理念来做。”就这样，新派似乎已经率先做起了轻资产。

　　在新派新拓展的项目中，有一半都开始用品牌直营模式运营。

　　扩充产品类型——从中高端做到全覆盖

　　市场上针对青年白领公寓的产品很多，同质化现象严重，新派在未来一年计划扩大产品覆盖面，启动高中低3个层次产品：

　　第一，精品公寓，定位高端，6999元/月;

　　其次，白领公寓，定位中端，4999元/月;

　　第三，现在正式开始启动，创客公寓，2999元/月，北京机场店是对这类公寓的一个实践，设计上酷炫丰富、有趣好玩。

　　就新派公寓的发展模式而言：

　　第一，通过直营方式，减少了自持物业的巨大资金压力，在力所能及的范围内做好管理和运营就能取得收益，降低了自身风险。

　　第二、布局高中低3个层次产品，覆盖更多消费群体，减弱了自身在市场中的竞争压力。

　　在众多品牌公寓中，新派未来可能会活的相对轻松一些。

　　小观点

　　从各家公寓的2017年小目标，或者是未来的发展方向上我们可以看出这一年长租公寓发展的重点。

　　1、解决掉住的问题，各公寓把目标定在做服务，做产品。

　　各品牌公寓创立初期，传达给市场的观点是“解决年轻人住的问题”，到现在，很多人的关注点已经不再是住的问题，而是在研究怎么样让租客住的更好，玩的更好。精耕产品，提高服务质量成了未来的发展重点，从产品细节上进行完善，把服务做到无可挑剔成下一阶段的发展目标。

　　2、资金重要性愈发明显。

　　虽然房间数量不是判定一个公寓品牌发展状况的决定性标准，但在长租公寓领域，房间数量规划至少可以显示各自的资金实力。

　　对于现阶段的创业型品牌公寓，包括You+、湾流，1万间就是一道门槛，但是泊寓的规划是运营15万间，资金差距可见一斑。

　　在未来，创业型公寓品牌想要扩大规模，就要从产品概念上下功夫，需要以更好的收益或理念来赢得更多融资。

　　3、摆脱重资产运营模式，加盟或托管成首选

　　现阶段重资产运营模式已经是限制长租公寓快速发展的制约性因素，对于品牌公寓而言，想要早日获得盈利就需要在源头上控制成本，摆脱重资产的缺陷。

　　对于未来的发展方向，泊寓、窝趣以及源涞等很多品牌公寓选择通过加盟、托管方式吸纳更多公寓，凭借管理、服务和运营来获得效益分成。而新派的直营模式也是公寓轻资产运营的一大亮点。

　　2016年被称作是长租公寓的寒冬，到了2017年，多家公寓品牌都在筹划破局和转变，制定自己的小目标。无论是要实现15万间的量变，还是从完善产品到优化服务的质变，大家都是在积极适应整个租赁市场。

　　所以，你的2017年小目标是什么，为了活的更好，你会做些什么?