V领地周君强：青年社区的存量利用思维

　　大家上午好，今天特别荣幸和大家分享存量市场的一些话题。谢谢大家。

　　V领地提供有品质的生活

　　借用黎总(恺信亚洲管理集团董事长)讲的一句话：四千块以下的产品有一个很大的市场。那这个市场是不是有足够有品质的产品提供给这个城市最有活力的年轻人。我们V领地主要做4000元以下，准确的说3000块左右的产品是我们的主流产品。我们进入这个存量利用的行业有十年的时间了，我们十年前做创意产业园区，我们当时做的第一个叫做智造局外包服务园区。我们真正进入青年社区或者叫青年公寓这个行业，也有将近6年的时间。我们第一个项目通过三年的建设，到目前为止可能还是上海最大的青年社区，有1740间的物业，在2014年已建成。我们公司真正开始这个行业的发展是从2015年7月份开始，通过产品研发成功以后大力发展青年社区。

V领地首席生活官井柏然

　　存量资产：内容不够完善

　　在存量利用的时代，我们所有的项目都是通过存量物业的改造提供给这个市场。目前存量时代的共识已经达成了。的确通过30多年的大开放大发展，目前可利用资源越来越有限，如何更有潜力的发展，一定是把已经建成的存量资源赋予它更多的内容、更多的生机，这个城市和这个国家才更有发展潜力。

　　这里有一个不完全统计，目前城市亟待更新的存量巨大(待盘活的存量面积占整个城市建设用地>20%),这里面也包括住宅类的，住宅类大部分是分散式的。今天讲的社区是集中式的，那里面包括存量的商业、存量的办公和存量的工业。就这类的物业在城市中占用的比例已经非常之大。而且存量物业的分布也是比较分散的，因为城市的更迭，更多的是通过“摊大饼”的方式。目前存量资产的内容不够完善，产出也比较低。刚刚丁总(易居中国企业集团执行总裁)讲到2016年有一些真正有能力的企业包括一些大的企业能够开始看中这个存量的市场，那么这个行业才能算是真正的起航。

　　存量时代：居住成本居高不下

　　目前身处存量时代的另一个问题是居住成本居高不下，像房价的收入比的话，在北上广深已经达到22%-25%，就像丁总讲的年轻人想在城市购房已经变成遥不可及的一个梦想。包括租赁也一样，刚刚黎总也提到这个真正的刚需的租金的物业占的比例是很小的，大家也在看这个行业，可能以往的传统的群租或者“二房东”不是一种很有品质的产品。对于年轻人来讲，在这个城市中无法很有尊严的活在这个城市里，无论是房价、租金也好，对年轻人都是一个很大的挑战。但同时年轻人也成为城市消费的主力军，也成为这个城市真正有活力的群体，而且现在年轻人的消费观念也在转变，既使是2000、3000块钱的产品，年轻人也希望住的更有品质。所以如何打造更高性价比的、更有品质的产品给到这些年轻人，这是V领地的使命，我想也是在座同行的使命。

　　年轻人在一线城市聚集

　　存量资产盘活的方式有很多种，包括做创意产业园区，这可能是存量利用的一个产品方向；包括新商业，像淮海路的K11等等，通过几十年物业的使用，可能到一定时候会有一些内容的重新定位；包括一些文化公建：玻璃博物馆等等一些配套设施；丁总也提到的包括联合办公，也是给办公物业一个重新的定位。随着这些新兴业态的发展，存量物业的再利用也是一个新的发展，城市活力也在提高。我们的观点是：当经济高速发展的时候，年轻人会向一线城市聚集，因为他希望在一线城市找到更多的机会，学到更多的东西，他不一定在一线城市中一直生活下去，也许通过几年发展，又回到他的城市中，把一线城市好的东西带回去。另外，当经济发展形式不好的情况下，年轻人也会去一线城市聚集，因为一线城市有更多的机会带给他，像美国日本这几年的经验借鉴，日本地区城市的聚集就是在经济衰落的时候开始的。在大城市里面年轻人有更多的机会，另外他们也形成了一个自有的生态圈来互相依存和发展。

　　集中式公寓未来发展更理想

　　到了一线城市，这个痛点在于(找房、居住、社交)，有的品牌社区、品牌公寓首先就想要解决青年人居住的痛点。青年社区集中式的未来更有发展，更有生命力，因为它给年轻人独立生活、居住、社交的空间，分布式的话，我想未来居家式的会有一些空间。因为合租这个居住的体验不是特别理想，另外的话这个租期不稳定，也会带来存量发展的不稳定。

　　中国也开始在一线城市，租赁的比例会越来越高，而目前我们也是刚刚开始。我讲的青年社区它不仅仅是一个居住的概念，包括我们现在打造的青年社区，包括里面有办公空间、社交空间，包括商业配套空间，也在做线上平台，能够把所有社区里面的青年人通过线上线下整合形成两个社区，一个是线下社区，一个是线上虚拟社区。

　　青年社区的六个价值

　　青年社区我们总结了六个价值。第一个肯定是空间的使用率更高，居住空间会更经济，社区公共空间便于他去使用和生活；第二个是由单一的产业结构向青年社区更丰富的产业结构发展；第三，通过城市存量物业的改造和业态空间的调整给空间更优化。第四，因为我们做青年社区，第一个项目近40个物业的话已经是个微型的居住空间了，那这个空间从区域规划来讲也是做了一些优化和调整。第五，降低成本。不仅降低你的居住成本，包括交通成本、社交的成本；最后一个最重要的就是批量化，现在有大量的物业存在，那么能够给最大客群的年轻人提供高性价比的居住空间，那么通过这种批量化的存量资产的改造能够快速的复制。

　　政府支持与标准化发展举措

　　青年社区的发展之路的话，最重要的是能得到政府政策的扶持。通过几年的青年公寓、青年社区的发展，行业的标准和规范也慢慢的形成了，这需要得到政府政策的肯定和认可。另外这个行业一定是需要企业来参与，因为以往去解决居住的问题：住房、经济适用房，如果通过政府来操作，肯定没有通过社会企业对市场的敏感度，更能给到年轻人更急需、更高性价比的产品。另外就是社区公众能一块参与到这个社区的建设和营造中来。

　　发展举措，第一个是建立行业标准，行业标准建立才能保证这个行业的快速和规范发展。另外有一个政府的监督机构，能够共同来保证这个行业快速有序规范安全的发展，包括今天存量理事会协会的形成，各种各样的组织也在成立公寓类的行业协会。实际上给我们这个行业带来规范、带来标准、带来自律。这样这个行业才能稳健、快速的发展。

　　另外关于物业类型，如果这个行业完全用住宅来建设，价格是居高不下的。现在国务院也规定关于商业用房可以作为公寓使用，但能不能把公寓类型再放宽。包括办公，包括十几年前酒店发展过程中，包括城市建园，现在许多工业园区也在做一些调整，大量空置的物业在保障建筑标准，另外消防标准能够符合酒店(酒店已经算是行业最高标准了，因为很多公寓都没有消防标准)，是不是可以给到这个行业一些开放的口径。

　　政府在青年公寓、青年社区居住登记需要居住证、暂住证，包括公安系统的信息连接，包括就医和教育，能不能为年轻群体给到一些政府的政策配套和扶持。另外一个是征信体系建设，从大学生步入社会就要建立契约的信用，能够保证青年社区和青年公寓向有序的方向发展。

　　城市为青年提供更尊严的生活

　　最后我想青年社区不仅仅是解决了年轻人居住的问题，实际上也对这个社会和经济，包括城市的更新，还有民生建设，也在为他们解决一些城市的问题。如果一个城市能够有可持续的发展，一定要有大量的年轻人进入这个城市，为这个城市的发展做贡献。那他们为城市贡献的时候，我们是不是能够给他提供一个有尊严的生活居住场所，我们是不是能让他们在这个城市中生活得更好一些。