YOU+联合创始人刘昕：公寓业推动存量资产

　　带着敬畏心去发展公寓行业

　　近几年很多的地产峰会都把公寓人邀请过来，一起做分享。其实就像今天刘部长说的这样，房地产行业进入了一个存量的时代。在做公寓的时候，我们带着对房地产的敬畏心去思考这个行业到底去怎么样发展。2011年的时候我和创始人刘洋开始租地，做了中国第一个叫共享式的社区——YOU+。现在很多做公寓的朋友也是在跟YOU+的思想和方向走，直到16年我把CEO让下来，请到了一个更专业的职业经理人，然后我们就开始做了一个整个行业之内的思考和布局。

　　成立广东省公寓管理协会

　　去年10月份，组织成立了广东省公寓行业协会。随着2015年整个行业的大发展，七、八家企业出来了第一批老人之后，现在已有上千个品牌做这个行业，并把这个行业逐渐放大，最终推到了风口上。尤其是14年雷军雷总投了一个亿到YOU+之后，资本市场和这个行业就火了起来。在2015、2016年市场的调整期时，我们做了一个反思，这个行业如何良性的发展。其实整个行业还是处于一个早期的阶段，也仅仅有四年左右的时间，刚刚步入市场的调整阶段，那么未来如何去对市场有一个推波助澜的作用，还需要从国家到各地市关注存量资产的朋友一起来完成。

　　所以，在今年我们组织了十几家单位，成立了广东省公寓管理协会，志在把整个做行业的兄弟联合在一起，共同为这个行业修水筑坝，真正的把这个市场做的更加完善。做这个公寓协会的初心是解决行业中的问题。第一就是做政府的推动，制定一个政府的标准，跟住建部的领导、国家工商局的领导，跟行业的朋友一起。公寓协会成立了仅仅3、4个月的时间，我们做了一些基础的普查。用一个最基础的思想，去考虑到这样一个存量的资产。

　　以市场为导向，解决年轻人居住痛点

　　有数据统计有2.3亿人在租房，按照年龄段分析，大约有1亿人漂泊在城市中，而在这个城市他们所面临的痛点，才是应该让我们更深层次思考的方面。首先，这些人不买房或者买不起房。我在YOU+做过一个调查，居住在YOU+的一百个家友里面，有近60%的人，父母在老家已经为他们买了一套房甚至是两套房。他们往往把老家的房子租出去，在大城市再租一套。其次，他们往往面临这样一个问题，他们在城市中根本找不到合适的房子。目前所租赁的房子都是通过中介和二房东，对整个产品的打磨，对房子的质量、家居的配套完全满足不了90后的主要思想。

　　在租房的市场，公寓行业的人更多的是按照市场导向来做的。因为，人的本性是物以类聚，人以群分，而传统的房地产行业变成了物以类聚，人以钱分。在市场选择过程中现在出现非常有意思的一件事情，很多人住的时候，认识对门的都不容易。为什么?因为这些人的属性被地产有效的隔离开了。所以，我认为90后、00后应该回归到这种社区精神，我们要给这些在拼搏在大都市的年轻人一个温暖的家，回到YOU+、回到公寓的时候会感到有温度，互相是熟悉的。举这样一个例子，我2003、2004年在上海工作，工作了三年以后公司把我调到山东做地产。最后离别的时候，除了公司同事为我搞了一次送行宴以外，我不知道该跟谁去告别。正是基于这一点，就做了一个家的概念。在过去土地存量的时代，很多人注重产品开发，有图纸把房子盖起来卖掉就可以了，在产品和内容方面关注的东西不多。而现在由原来的产品端变成一个内容端，把过去的思路重新的提出来。

　　地产行业和公寓行业最大的区别点在于最底层的基因问题，地产商想的是如何做一个好房子并把它卖掉，这是地产思维。所有公寓人在想的一件事，不是我把房子卖给谁而是我的房子谁来住，住的人有什么需求，有哪些痛点，我们怎么用我们的产品和服务来推动。

　　随着整个移动互联网的到来，现在的存量市场都会面临这样一个问题，除了住宅房，市场还有大把的商业物业在闲置，并且完全没有新的业态替代。而选择新的业态替代的时候，住就是一个刚性需求。基于这种需求把原来的客户思维变为了用户思维。

　　YOU+找到适合年轻人的产品

　　YOU+在落地的时候，秉承的首要原则就是物以类聚，人以群分。第一既然是青年社区，45岁以上的客户群体就不要了。第二，跟家人一起住的我们不要，这些人完全可以住传统的小区。第三既然提倡交朋友，我对每个入住的人是有要求的。做一个最小单元化，在这个垂直单元打到底，最后自然而然你的市场突破点就出来了。

　　YOU+拿的第一栋楼是高露洁的牙膏厂，通过改造把废旧的物业变为后来众多周知的YOU+的第一间门店。我们当时在做的时候，就在思考如何把存量资产盘活。当时的想法是按照用户的需求，把一楼变成大厅，把楼上加入了健身房、电影院、洗衣房等等。公寓这个业态正是因为是个刚性的需求，在物业性质上允许我们做居住的，性质上都可以去满足，尤其是完全满足年轻人的需求。所以现在公寓人都在做的一个阶段就是让年轻人住的更有尊严，让年轻人住的更适合他的产品，让他找到好的伙伴。

　　人在40岁以后能干什么事情，取决于20、30岁跟什么人在一起。其实YOU+也在做另一件事就是合并同类人。这样产生的能量远远要大于房子，更多是这些人头脑风暴的碰撞。所以后来我们在做创业社区的时候更明显的突出这一点，这样所产生的效果要远远大于最初的租房需求。

　　社区解决衣食住行

　　除了刚才所说的居住的消费提升以外，青年社区表面看起来是租金在上涨，但是生活成本却大大的下降。因为把所有的衣食住行都集中在一个社群里，给年轻人带来的综合成本是下降的，完全符合目前的社群经济。把社会上最具发展潜力的年轻人聚在一起，对他们未来的帮助也是非常大的。

　　活动带来价值

　　YOU+最愿意做的事就是玩儿，本来YOU+就是玩出来。我们曾经组织一个团队骑行活动，用14天的时间从广州骑到北京。我们还孵化了很多的项目，有很多的进入到了天使轮、A轮。这些好的点子往往是年轻人晚上9点半以后，坐在沙发区喝着啤酒聊出来的，而不是在办公室碰撞出来的。YOU+一直倡导的一点是，通过房子把大家凝聚在一起，产生化学反应和思想的碰撞，颠覆房子本身的力量。使大家真正从骨子喜欢上这样一个社区。

　　不断探索新模式

　　有人问，最近YOU+在做什么?我说我在尝试各种新模式。存量资产市场是租房又叠加一个新的附加值，至于这个附加值到底是什么，我想大多数人还不知道。未来最终会停留在哪个点上，还需要尝试。我们目前在打通的一个事就是3*8小时的生活圈，创业在YOU+ ，居住在YOU+， 生活在YOU+。我们在客户身上获取的资源越多，消费升级的机会越大。

　　从产品盘活存量资产

　　我们进入了共享的时代，无论是空间的共享，还是资源的共享还是产品的共享。未来的社会就是节约能源，用共享的思维去做。另外，要做一个有信任的社群，信任是目前的社会最难做的一个方面，但一定是未来最有机会发展的一点。

　　最后我想呼吁这个行业，更好的规范化，包括消防体系、物业的管理以及整个商业的合作模式，这对未来中国的地产行业会有一个推波助澜的作用。