公寓先行 景瑞6.4亿入京的存量打法是什么？

　　若计算未披露的120套公寓，景瑞整体收购的资产将包括2.3万平方米住宅，4000多平方米商业裙楼，两百多个车位，总面积2.8万平方米左右。

　　60间公寓，这是景瑞首次挤入京城房企圈的门票，价格6.4亿。

　　2月14日，景瑞控股于公告中披露，其与日本Kyu Eikan Group主席丘世宾订立协议，以6.425亿元收购Kyu Eikan Group旗下位于北京市朝阳区的三全公寓60个单位，总建筑面积为6660.7平方米。

　　据悉，三全公寓位于北京朝阳区麦子店街38号，共有318个公寓单位。在收购的60个公寓单位中，6个单位为开放式公寓房及54个单位为两个卧室公寓房。目前，这60个单位中还有58个单位尚在出租，每间租金每月1万元到3万元之间。

　　虽说景瑞在公告中将这个收购定性为“优惠”，但简单估算，这60间公寓当前的租金回报率仅约为两个点。

　　对此，景瑞集团投资并购总监陆志皓透露，景瑞针对三全公寓的收购并不仅是目前所披露的60套公寓，整个收购还涉及了三全公寓剩余的约120套公寓，从整体上看，价格不能算高。

　　此外，北京三全项目也是景瑞资产管理平台成立以来的第一单。据悉，景瑞于2016年正式成立资产管理平台，接下来将继续通过二级市场收购小体量的公寓或酒店项目，“所以景瑞现在对自身的定位也不再只是一个单纯的开发商”。

　　公寓先行

　　据亚豪君岳会统计数据显示，2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗，合计464.88万平方米，同比减少37%、54%。其中住宅类用地仅实现成交15宗(不含棚改用地)，同比减少了35宗，创造了全面招拍挂以来的新低。

　　2016年底，住宅用地全自持的情况更是让一众看客为开发商们捏了一把冷汗。如今，景瑞反其道而行之，通过收购公寓的途径进入北京，并预计通过自持出租方式进行管理。那么，这道“曲线”画得够不够美?

　　对此，一位熟悉北京公寓市场的业内人士解释道，与当前的情况相反，北京早前的住宅市场发展得并不是很好，当项目卖不出去时，开发商便选择持有物业，做服务式公寓。而今，在地价不断攀升的情况下，许多开发商很难通过一级市场进入北京，转而采取收购这类物业的方式，所以不难理解一些开发商对北京的服务性公寓感兴趣。

　　收购价格方面，对于这项交易，该人士表示，如果是2点多的回报率，那么还算是可以的，目前北京公寓的投资回报率大多在这个水平，若能达到3%应该算是不错的了。

　　魔方金服CEO凌骏亦表示，一线城市持有型公寓租金回报率大多数是在2%-4%之间，相对国外而言是比较低的，原因一方面是国内的房价过高所致，特别是核心区域的。

　　景瑞在公告中亦提及，考虑到近期北京物业市场的活动及北京住宅、商业开发项目(尤其是毗邻该项目)的市值，认为收购价格相对优惠，预期区域内物业的价值日后会继续升值，并预计近期内北京的物业租金将呈现有利趋势。

　　景瑞集团投资并购总监陆志皓介绍，这个项目位于东三环内，靠近大使馆，入住客户都是使馆工作人员或者外企高官。他还透露，景瑞针对三全公寓的收购并不仅是目前所披露的60套公寓，整个收购还涉及了三全公寓剩余的120套公寓。

　　资料显示，整个三全公寓占地面积共1万平方米，总建筑面积为5.4万平方米，包括三栋主楼，每栋26层，由设有餐厅及娱乐设施的三层会所连为一体。三全公寓共有318个公寓单位，户型在33平方米至225平方米之间。整套公寓的租金在每间开放式公寓房每月1万元至每间四个卧室公寓房每月4.5万元不等。

　　陆志皓称，整个项目中约120套公寓在此前已经散售出去，剩余约180套由景瑞进行收购，但另外120套公寓的收购将不做公告。“所以单从整个境外收购的公告来看，6.4亿的价格会有些贵，但如果把整个成本摊薄后，公司对所得的利益还是相当满意，整体投资回报率也是很高的。”

　　至于最终的收购价格，陆志皓称，这个数额要比目前披露的收购价高一些，但并不是按照60套对价6.4亿的比例进行收购，具体数字不能对外披露。

　　若计算未披露的120套公寓，景瑞整体收购的资产将包括2.3万平方米住宅，4000多平方米商业裙楼，两百多个车位，总面积2.8万平方米左右。

　　资管试水

　　在披露收购北京三全公寓的前一天，景瑞还宣布收购位于上海及青岛的两个物业。而北京及上海的两个项目，也正是景瑞触及存量用地，尝试发展资产管理平台的排头兵。

　　2月13日，景瑞公告称，计划以5.5亿元向丰隆环球收购林甲岩国际投资，进而获得上海沪泰的全部股权及青岛国敦大酒店60%股权。而上海沪泰旗下拥有一幢位于上海长宁区一座名为“上海易里酒店式公寓”的酒店式公寓大厦，包括了106个经重新装修的公寓单位。

　　景瑞称，如果收购落实，预计将提供业务多元化及拓宽收入来源的良机，扩大在核心目标城市所持有的物业数量，并将拓宽景瑞来自有关资产管理业务的收入来源。

　　据陆志皓介绍，北京三全公寓是景瑞资产管理平台的第一单，项目的收购过程历时近半年。

　　陆志皓称，三全公寓算是北京三环内比较优质的项目，预计净利润率能超过8%。获取了项目后，景瑞对于资管平台前景也持看好的态度，已经有更多合作伙伴希望与景瑞展开资管类型项目的合作。

　　据悉，景瑞于2016年成立了资管平台，注册名称为“优钺”，主要的GP为景瑞集团，目前管理规模大约在十几亿的级别。

　　除了已披露的两个项目，当前景瑞在北京还有两个项目在谈，上海亦有一个项目已经进入合同商谈阶段，“如果顺利的话，我们应该会在六月前发布，到时整个资管平台会落地五个项目。”

　　陆志皓称，景瑞以后将不再单纯地从土地市场获取资源，二级市场也将成为扩张的一大战场。具体来看，景瑞将拓宽收购物业的类型，不再看重单一的住宅物业，而是更多地涉及一些小体量、有稳定现金流回报的办公、公寓或酒店物业，所以景瑞现在的定位也不再是一个单纯的开发商。

　　在标的资产的选择上，陆志皓表示，资管平台看重的项目主要位于核心城市的核心区域，且以上海和北京为主，但也会关注南京、天津、杭州、苏州等经济发展比较好且人口相对集中的城市。不过，此前与上海项目一并收购的青岛国敦大酒店并不放在资管平台里，而是属于地产平台管理。

　　提及未来计划发展到多大的规模，景瑞方面表示，还没有规划，主要看市场的反馈，目前希望趁热打铁把项目快点落地。

　　对于北京三全公寓及上海易里酒店式公寓的运营方式，陆志皓表示，景瑞的计划是希望通过进一步改造再出租，通过出租方式获取收益，也不排除通过资产证券化甚至散售来退出项目。

　　未来这个项目到底能达到多少的投资回报率?上述业内人士则表示，具体还得看景瑞愿意投入多少，怎么去改造。当前很多外资公司的员工需要地方住，北京核心区可以供高管居住的物业不算多，因而公寓的价格涨得比较猛，所以预计项目的租金回报应该还是可以的。

　　凌骏则称，若是通过资产证券化的方式退出，改造升值是首要步骤。使项目拥有稳定的现金流再做资产证券化，才能够获得更高的估值，收益也会更高。